Impianto FV su immobile in affitto: chi lo paga?

[Ecobio]

Mettiamo il caso di un soggetto che è in affitto in un immobile e sia intenzionato a fare un impianto.
Per la richiesta delle tariffe incentivanti al GSE se c'è
autorizzazione all' installazione dell'impianto sottoscritta dal
proprietario dell'immobile non ci sono problemi.
Sarebbe opportuno che un accordo tra le parti portasse almeno a 20 anni il contratto di locazione. Infatti l'affittuario che vuole fare l'impianto deve cautelarsi sulla durata dell'affitto e sul riscatto da ricevere dal proprietario per lasciare l'impianto a servizio dell'abitazione qualora questi decidesse di vendere visto che l'impianto non si può spostare.
Infatti se il proprietario decide di vendere la proprietà, facendo un cambio di
titolarità dell'impianto e del contatore a chi subentra,l'acquirente compra un immobile che "vale" di più avendo la possibilità di non pagare l'energia ed anche di ricevere gli incentivi del conto energia.
Ma mi sembra che in questa ipotetica situazione descritta le complicazioni sarebbero davvero tante a cominciare da stabilire un valore residuo dellìimpianto accettato tra le parti.

Dunque a mio avviso l'impianto è e rimane sempre un investimento sull'immobile. Per tale motivo per me lo dovrebbe pagare il proprietario e chiedere un affitto maggiore all'affittuario pari al massimo al prezzo della bolletta risparmiata intascandosi il contributo del GSE.

[gsughi]

Indubbiamente l'impianto si può fare solo con l'accordo delle parti, visto che il proprietario deve autorizzare. In tale ACCORDO scritto si può (si deve) individuare il valore residuo che il proprietario deve riconoscere all'inquilino nel caso l'affitto cessi (come è assai prevedibile9 prima dei 20 anni.
PS: Trovo bem difficile che un inquilino si avventuri in un investimento del genere.
Vedo possibile più facilmente l'opposto !

[car.boni]

Buongiorno a tutti,
l'accordo, come dice Gsughi, nn e' un semplice accordo in quanto superando la durata di nove anni questo deve essere obbligatoriamente redatto da un Notaio.
In quella sede va previsto tutto. La soluzione migliore per l'inquilino ed il proprietario e' quella in cui il proprietario cede all'inquilino il diritto di superficie a tempo determinato sul lastrico solare.
Una cessione di questo tipo e' vantaggiosa per il proprietario perche' viene manlevato per tutto il periodo (25 / 30 anni) dalle manutenzioni ordinarie e straordinarie del tetto, potrebbe anche percepire un piccolo reddito (dipende dagli accordi) e alla scadenza del contratto ottenere l'impianto (a condizioni da stabilire) o il lastrico libero.
Veniamo all'inquilino : il diritto di superficie consente al suo titolare di avere la piena ed esclusiva proprieta' del bene realizzato (impianto) indipendentemente se e' o se sara' inquilino per tutta la durata del contratto del magazzino sottostante, potra' ipotecare l'impianto (come se fosse sul suo tetto), locarlo, venderlo, darlo in gestione ecc.
Per cio' che riguarda il valore residuo dell'impianto si puo' stabilire che il concedente (proprietario del tetto) avra' la facolta' di acquistare l'impianto se ancora funzionante, ad esempio se rendera' ancora il 50% di cio' che e' stato progettato, ad un costo pari ad una percentuale X sul costo storico (dimostrato) dell'impianto rivalutato in base all'indice ISTAT oppure di vederselo smontare.
Le possibilita' di svincolare la proprieta' dei tetti dagli impianti esistono, basta la volonta' di entrambe le parti a fare.
ciao car.boni

[meomeo]

quando cambi l'intestatario dell'utenza elettrica devi comunicare al GSE il cambio del Soggetto Responsabile?

[gsughi]

Credo proprio di si !
Questo perchè quando Enel mandarà le letture del contatore della produzione (ed in futuro) anche quelle di scambio, salta fuori il cambio di intestazione.

[Ecobio]

In caso di vendita dell'immobile sul quale è già presente un impianto fotovoltaico che si avvale del contributo, possono configurarsi due situazioni differenti:

-Vendita dell'immobile ed impianto fotovoltaico la cui titolarità permane al precedente proprietario. In questo caso, essendo variata la proprietà dell'immobile ma non la titolarità dell'impianto, il contributo continua ad essere erogato al vecchio proprietario, purché l'attuale proprietario ne conceda l'autorizzazione all'uso.

- Vendita dell'immobile e cessione congiunta dell'impianto fotovoltaico.
In questo caso invece, essendo variata sia la proprietà dell'immobile sia la titolarità dell'impianto, cessa l'erogazione del contributo al precedente proprietario ed inizia l'erogazione del contributo al nuovo proprietario per il periodo rimanente all'esaurimento dei 20 anni complessivi, a decorrere dalla data di accoglimento della domanda.
La richiesta del cambio di titolarità dell'impianto fotovoltaico deve essere inoltrata al GSE (gestore dei servizi elettrici).

[Lepro]

Salve a tutti, sono un nuovo iscritto e devo prima di tutto farvi i complimenti per le tante informazioni reperibili sul forum.

Ora passiamo ad alcuni quesiti che sono sempre attinenti il discorso di affittuari ecc ecc.

Il mio locatore ha installato, sul fabbricato datomi in affitto, un impianto fotovoltaico di 48,3 kw. Visto che non sfrutta tutta l'energia prodotta ma solo un 10%, può cedermi parte di questa energia? Magari a forfait rivalutando il canone di locazione?

Grazie mille

[Lepro]

Salve a tutti, sono un nuovo iscritto e devo prima di tutto farvi i complimenti per le tante informazioni reperibili sul forum.

Ora passiamo ad alcuni quesiti che sono sempre attinenti il discorso di affittuari ecc ecc.

Il mio locatore ha installato, sul fabbricato datomi in affitto, un impianto fotovoltaico di 48,3 kw. Visto che non sfrutta tutta l'energia prodotta ma solo un 10%, può cedermi parte di questa energia? Magari a forfait rivalutando il canone di locazione?

Grazie mille

Nessuno ha qualche idea? ho sfogliato praticamente l'intero forum ma non riesco a venirne a capo.
Oltretutto il proprietario dell'immobile è socio maggioritario nella società che sta in affitto e sarebbe un mezzo controsenso che da una parte produce energia e la rivende al gestore e dall'altra deve ricomprarla ai normali prezzi di mercato.

[gsughi]

Penso che se il proprietario non consuma gran parte dell'energia prodotta abbia scelto non lo scambio sul posto ma vendita alla rete dell'energia immessa.
Con lo scambio sul posto non è possibile fornire ufficialmente energia a terzi.
Ciò non esclude la possibilità di una qualche forma occulta di trasferimento di energia, che vedo però molto difficile

[Lepro]

Penso che se il proprietario non consuma gran parte dell'energia prodotta abbia scelto non lo scambio sul posto ma vendita alla rete dell'energia immessa.
Con lo scambio sul posto non è possibile fornire ufficialmente energia a terzi.
Ciò non esclude la possibilità di una qualche forma occulta di trasferimento di energia, che vedo però molto difficile

Il proprietario è mio padre e lo scambio sul posto non dovrebbe essere consentito pr impianti superiori a 20kw(mi pare che abbiano portato questo valore a 200kw anche se bisogna aspettare una circolare). Per come mi è stato spiegato dall'installatore l'allaccio è di tipo vendita parziale. Io in pratica sono in affitto con un'altra società dove mo padre è sempre socio (il fatto di avere 2 società è stato fatto anni fa perchè si tratta di attività completamente diverse). L'impianto in questione è da 48,3kw e sempre l'installatore ci ha consigliato di aggiungere una postilla al contratto di affitto dicendo che i locali vengono locati compresi di energia elettrica ad un prezzo forfait. Vista la mia poca fiducia nei confronti dei tanti faciloni che ci sono in giro non vorrei incorrere in qualche problema.

[car.boni]

Buongiorno Lepro,
parti dal principio che la rivendita di energia e' vietata e che il CE nn lo prevede.
Questo e' sufficiente a far capire che ogni patto tra le parti (anche se tra padre e figlio) e' contro legge.
ciao car.boni

[Lepro]

Buongiorno Lepro,
parti dal principio che la rivendita di energia e' vietata e che il CE nn lo prevede.
Questo e' sufficiente a far capire che ogni patto tra le parti (anche se tra padre e figlio) e' contro legge.
ciao car.boni

Infatti è il principio dal quale parto, anche se chi produce e chi consuma l'energia è sempre la stessa persona (mio padre) che possiede il 60% della società in affitto presso il suo immobile. Però è un po assurdo che con quasi 50kw sulla testa, io debba far installare un nuovo contatore dall'enel.

[car.boni]

Ciao Lepro,
l'alternativa e' che il proprietario dell'impianto lo "venda" all'inquilino con tutti i benefici derivanti dal CE ed usando la nuova norma del decreto attuattivo recentemente approvato (pero' nn ancora pubblicato in GU), passare all'autoconsumo (ora possibile fino 200 kWp). Il tutto va preventivamente chiesto al GSE.
ciao car.boni

[Lepro]

Ciao Lepro,
l'alternativa e' che il proprietario dell'impianto lo "venda" all'inquilino con tutti i benefici derivanti dal CE ed usando la nuova norma del decreto attuattivo recentemente approvato (pero' nn ancora pubblicato in GU), passare all'autoconsumo (ora possibile fino 200 kWp). Il tutto va preventivamente chiesto al GSE.
ciao car.boni

Quindi l'ipotesi che mi prospettano tutti e cioè di modificare il contratto di locazione includendo oltre l'immobile anche il servizio elettrico (inteso come servizio aggiunto e non come reale vendita di energia <---che poi a me sembra la stessa cosa) è da escludere totalmente?
Anch'io sono d'accordo con te, ma mi trovo 10 persone (consulenti inclusi) che affermano la normalità di questa prassi in quanto altre aziende si comportano nello stesso modo ma che ovviamente non dimostrano con le carte quanto dichiarato.
Io credo invece che in futuro (alla prima verifica accurata intendo) il problema sia parecchio grave, visto che c'è produzione di energia in esenzione di accisa (T.U. art. 52 comma 3 lettera b) e consumo della stessa da parte di un altro soggetto giuridico.

[car.boni]

Quindi l'ipotesi che mi prospettano tutti e cioè di modificare il contratto di locazione includendo oltre l'immobile anche il servizio elettrico (inteso come servizio aggiunto e non come reale vendita di energia <---che poi a me sembra la stessa cosa) è da escludere totalmente?
Anch'io sono d'accordo con te, ma mi trovo 10 persone (consulenti inclusi) che affermano la normalità di questa prassi in quanto altre aziende si comportano nello stesso modo ma che ovviamente non dimostrano con le carte quanto dichiarato.
Io credo invece che in futuro (alla prima verifica accurata intendo) il problema sia parecchio grave, visto che c'è produzione di energia in esenzione di accisa (T.U. art. 52 comma 3 lettera b) e consumo della stessa da parte di un altro soggetto giuridico.

Ciao Lepro,
l'ho dimenticato nel mio messaggio precedente ma un passaggio all'Ufficio delle Entrate del Tuo Comune mi sembra doveroso.
Siamo sempre al solito vecchio discorso, fintanto che nn Ti beccano va tutto bene e sei bravo, quando Ti "cuccano" sono cavoli amari e diventi un evasore.
Siamo in Italia, nn dimenticarlo mai.
Se si vuole essere a posto al 100% bisogna che il proprietario dell'impianto coincida con chi lo usa. E' semplice.
ciao car.boni

[Lepro]

Ciao Lepro,
l'ho dimenticato nel mio messaggio precedente ma un passaggio all'Ufficio delle Entrate del Tuo Comune mi sembra doveroso.
Siamo sempre al solito vecchio discorso, fintanto che nn Ti beccano va tutto bene e sei bravo, quando Ti "cuccano" sono cavoli amari e diventi un evasore.
Siamo in Italia, nn dimenticarlo mai.
Se si vuole essere a posto al 100% bisogna che il proprietario dell'impianto coincida con chi lo usa. E' semplice.
ciao car.boni

Ti ringrazio per aver confermato le mie perplessità, purtroppo però dalle mie parti l'ignoranza regna sovrana, qui nessuno sa mai niente o per meglio dire.... tutti sanno tutto ma solo per sentito dire, considera che gli stessi agenti della dogana che hanno verificato l'impianto, non si sono preoccupati minimanete della cosa.

[Lepro]

Ciao car.boni,
dopo un'ulteriore ricerca volevo verificare i risultati con te visto che in materia sei sicuramente più preparato di me.

La disciplina sulla locazione degli immobili (legge n°392 del 27/07/1978) all'articolo 9 recita quanto segue :

Oneri accessori.
1)Sono totalmente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia ..... alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, .....ecc ecc
Gli oneri di cui al primo comma addebitati dal locatore al conduttore devono intendersi corrispettivi di prestazioni accessorie a quella di locazione ai sensi e per gli effetti dell'art. 12 del D.P.R. 26 ottobre 1972, n° 633 <-- disciplina iva

Quella "cessione di energia" secondo te potrebbe rientrare o no?
Non è per cercare scappatoie più o meno valide ma visto che sono l'unica voce fuori dal coro cerco almeno di pararmi il fondoschiena

[car.boni]

Ciao car.boni,
dopo un'ulteriore ricerca volevo verificare i risultati con te visto che in materia sei sicuramente più preparato di me.

La disciplina sulla locazione degli immobili (legge n°392 del 27/07/1978) all'articolo 9 recita quanto segue :

Oneri accessori.
1)Sono totalmente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia ..... alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, .....ecc ecc
Gli oneri di cui al primo comma addebitati dal locatore al conduttore devono intendersi corrispettivi di prestazioni accessorie a quella di locazione ai sensi e per gli effetti dell'art. 12 del D.P.R. 26 ottobre 1972, n° 633 <-- disciplina iva

Quella "cessione di energia" secondo te potrebbe rientrare o no?
Non è per cercare scappatoie più o meno valide ma visto che sono l'unica voce fuori dal coro cerco almeno di pararmi il fondoschiena

Ciao Lepro,
conosco molto bene la "vecchia" L 392/78 sulla locazione avendoci a che fare quasi quotidianamente.
Ora bisognerebbe leggere un po' di giurisprudenza in materia ma quell'articolo vuole fare intendere semplicemente quali sono le spese che nn competono al locatore e qualora esistessero spese diverse dalle utenze, (acqua,luce,gas e telefono sono sempre intestate al conduttore) tipo le spese condominiali, queste dovranno essere rifuse al locatore a semplice richiesta.
Ora, trattandosi di una locazione commerciale, diventa difficile, secondo me, sostenere che il conduttore,oltre a pagarsi la normale bolletta ENEL, deve rifondere il locatore per un importo X per consumi di energia elettrica. Nn Ti pare?
ciao car.boni

[Lepro]

Ora, trattandosi di una locazione commerciale, diventa difficile, secondo me, sostenere che il conduttore,oltre a pagarsi la normale bolletta ENEL, deve rifondere il locatore per un importo X per consumi di energia elettrica. Nn Ti pare?
ciao car.boni

Il fatto è che il conduttore non ha più una bolletta enel in quanto il suo vecchio allaccio da 35kW , in seguito alla voltura, è stato intestato al locatore proprio per l'installazione dell'impianto fotovoltaico quindi adesso o si fa installare dall'enel un nuovo contatore da 35kW (che costa un botto) o si allaccia al contatore del locatore. So che è un casino dal quale uscirne non sarà tanto semplice (a livello economico intendo).

[car.boni]

Il fatto è che il conduttore non ha più una bolletta enel in quanto il suo vecchio allaccio da 35kW , in seguito alla voltura, è stato intestato al locatore proprio per l'installazione dell'impianto fotovoltaico quindi adesso o si fa installare dall'enel un nuovo contatore da 35kW (che costa un botto) o si allaccia al contatore del locatore.......

Ciao Lepro,
francamente nn so piu' cosa dire e men che meno consigliare ma solo di fare attenzione alla prossima mossa .........
ciao car.boni