Discussione: Contratto locazione

Un saluti a tutti i partecipanti a questo interessantissimo forum.
Sono in procinto di concludere un contratto di locazione di terreni
per uso FV in puglia e mi è stato offerto ad un primo approccio la
"modica" somma di E. 4500,00 per Ha ora in fase preliminare sul contratto
l'importo è sceso a 4000,00 con la giustificazione che il mercato ha subito una flessione e il comparto del fotovoltaico è quasi saturo.
Il contratto prevede una durata di 30 anni però in esso compare anche 20 anni e questo periodo non può essere variato dal locatore bensì è a discrezione della società.
Una clausola che non compare perchè superflua è il fatto che tutte le responsabilità civili e legali verso terzi che si possono verificare durante questo periodo sia mensionata.
Sono un agricoltore pertanto la mia "partita iva" verra cambiata perche i redditi non sono più di prodotti agricoli ed anche l'ici sul terreno.
Ho letto che anche l'IRAP subirà delle variazioni.
Alla luce di tutto cio quale sarà il reddito netto/HA ?
e per l'aggiornamento "ISTAT" perchè sarà del 75%?
Secondo voi quale altro stato economico e tassativo del "soggetto"
variera?

Chiedo venia per tutti i miei questi.....

sono tutti professori qua dentro...
poi appena chiedi qls a livello burocratico NON ti rispondono...
ti scrivo qst perche anche io ho lo stesso "problema"
ecco il mio caso: terreno in prov di modena (circa 4 ettari), mi è stato pfferto 3000 euro all'ettaro all'anno per 20 anni...
le uniche risposte che mi sono state recapitate sono in merito alla posizione geografica che non è delle migliori... ma dico io: chissene frega!!! non ho cercato io loro sono loro che hanno cercato me... e poi a fronte di una minore insolazione rispetto al sud c'è un minore prezzo di affitto...

cmq quello che voglio sapere è:
se do in affitto il terreno perche questi ci facciano un parco FV cosa mi comporta a livello di tassazione? concludo dicendo che sono imprenditore agricolo con tanto di P IVA.. andrà a costituire reddito al contrario di un terreno ad uso agricolo? e l'ICI? come faccio a calcolarla?

grazie

Originariamente inviata da enrico82it

sono tutti professori qua dentro...
................
se do in affitto il terreno perche questi ci facciano un parco FV cosa mi comporta a livello di tassazione? concludo dicendo che sono imprenditore agricolo con tanto di P IVA.. andrà a costituire reddito al contrario di un terreno ad uso agricolo? e l'ICI? come faccio a calcolarla.........

Buongiorno Enrico,
la Tua prima affermazione mi sembra fuori luogo e gratuita.
Avere risposte certe e' difficile specialmente su di un argomento nebuloso come quello delle imposte dove le idee chiare nn le hanno nemmeno al Ministero delle Finanze.
Nn sono un commercialista, nn conosco il mondo agricolo e le sue norme ma nel Tuo caso, come in quello di Paolo, posso dire che nn devi limitarTi a chiedere a questo forum ma di allargare la domanda alla Tua associazione di categoria e/o al Tuo consulente fiscale.
Per quanto riguarda l'impianto FV, sempre nel Tuo caso, conoscendo molto bene la realta' emiliana e del Modenese, posso dire che il terreno e' meglio destinarlo all'agricoltura.
ciao car.boni

si lo so... sono stato un po frettolo a sparare sentenze... cmq dato che io il terreno lo darei in affitto i 3000 € all'ettaro all'anno me li sogno!!! quindi un pensierino è piu che lecito!!! e tra l'altro proprio oggi ho imparato che nelle campagne ad un paio di km dal mio terreno hanno fatto un impianto fotovoltaico, quindi andrò direttamente dall'interessato!!!

CMQ GRAZIE della risposta...
ciao ciao

Originariamente inviata da car.boni

Avere risposte certe e' difficile specialmente su di un argomento nebuloso come quello delle imposte dove le idee chiare nn le hanno nemmeno al Ministero delle Finanze.
Nn sono un commercialista, nn conosco il mondo agricolo e le sue norme ma nel Tuo caso, come in quello di Paolo, posso dire che nn devi limitarTi a chiedere a questo forum ma di allargare la domanda alla Tua associazione di categoria e/o al Tuo consulente fiscale.
Per quanto riguarda l'impianto FV, sempre nel Tuo caso, conoscendo molto bene la realta' emiliana e del Modenese, posso dire che il terreno e' meglio destinarlo all'agricoltura.
ciao car.boni

Ciao car.boni

condivido perfettamente le tue affermazioni però bisogna anche dire che al "SUD" c'è una realtà a dir poco da incubo.....
tirar fuori dalla terra tutti quei "soldoni(euroni)" è ed è sempre stata
un'impresa ardua. La mia azienda è prevalentemente a produzione cerealicola ..... ed è facile tirare le somme. Perciò finita l'era dell'oro rosso (pomodoro) l'unica salvezza a chi riesce a prendere questo treno..... è la produzione di energia......
Effettivamente non è chiara ancora la situazione tassativa....
chi parla del 12 18 e 30% di tassazione chi dice che l'ici è a carico
della società dell'impianto... ho confermato il preliminare ma a tutt'oggi ancora non sò se dar luogo ai lavori di semina oppure
lasciare tutto incolto... anche perchè con il prezzo a 16euro al q.le
del grano duro non ho proprio idea di che fare....

Stay tuned

Originariamente inviata da paolo99

Ciao car.boni

condivido perfettamente le tue affermazioni però bisogna anche dire che al "SUD" c'è una realtà a dir poco da incubo.....
tirar fuori dalla terra tutti quei "soldoni(euroni)" è ed è sempre stata
un'impresa ardua. La mia azienda è prevalentemente a produzione cerealicola ..... ed è facile tirare le somme. Perciò finita l'era dell'oro rosso (pomodoro) l'unica salvezza a chi riesce a prendere questo treno..... è la produzione di energia......
Effettivamente non è chiara ancora la situazione tassativa....
chi parla del 12 18 e 30% di tassazione chi dice che l'ici è a carico
della società dell'impianto... ho confermato il preliminare ma a tutt'oggi ancora non sò se dar luogo ai lavori di semina oppure
lasciare tutto incolto... anche perchè con il prezzo a 16euro al q.le
del grano duro non ho proprio idea di che fare....

Stay tuned

ciao, se sei ancora al preliminare, fai magari in tempo a seminare e raccogliere prima di concludere il contratto...per ciò che riguarda l'ici credo dipenda dal tipo di contratto, locazione o diritto di superfice, il signor carboni credo sia in grado di illuminarci se vuole

Originariamente inviata da cat

..............per ciò che riguarda l'ici credo dipenda dal tipo di contratto, locazione o diritto di superfice, il signor carboni credo sia in grado di illuminarci se vuole

Ciao Cat,
il signore lascialo da parte, ..........
purtroppo nn sono nelle condizioni di dire e/o aggiungere di piu' di cio' che ho gia' detto.
Cio' che saltera' fuori sull'ICI solo il tempo, e il Ministero, potranno dirlo.
Che esista una differenza tra contratto di locazione e diritto di superficie e' fuor di dubbio, e mi spiego :

- se A cede in locazione a B un terreno per farci un impianto la proprieta' del terreno resta sempre ad A e sara' lui a pagare un'eventuale imposta
- se A vende il diritto di superficie di un terreno a B per farci lo stesso impianto la proprieta' del terreno passa a B e sara' quindi lui a pagare l'eventuale imposta.

La piena proprieta' ed il diritto di superfici sono due diritti reali sulla proprieta' e l'unica differenza sta nella durata, la prima e' per sempre mentre il diritto di superficie ha una scadenza (20, 30, 50,....... 99 anni)
ciao car.boni

come volevasi dimostrare, complimenti a car.boni, sempre presente, esaudiente, chiarissimo, paziente e modesto.... grande, cari saluti
effetivamente il discorso tassazione è molto(troppo) complesso e non solo sul fotovoltaico, anche perchè comunque legato al tipo di attività, regime fiscale, reddito ecc

Buongiorno e grazie per l'ospitalità all'interno del forum, riprendo questa discussione perchè nonostante le varie ricerche sull'argomento, resto comunque confuso circa la direzione da prendere...
sto cercando di realizzare un impianto fotovoltaico da 200kw sul tetto di un capannone di un amico, non riesco però a capire quali siano gli effettivi pro e contro dell'affitto piuttosto che del diritto di superficie, nel caso di un tetto; mi pare di aver capito che il punto più delicato e per il quale si opta per il diritto di superficie sia legato ad eventuali problemi del proprietario dei muri.
Potrebbe avere senso secondo voi, impostare un diritto di superficie di durata 21 anni, con una opzione per ulteriori 5 + 5?
Ringrazio anticipatamente per tutti gli eventuali chiarimenti

Originariamente inviata da -Gigi-

................
Potrebbe avere senso secondo voi, impostare un diritto di superficie di durata 21 anni, con una opzione per ulteriori 5 + 5?
.....................

Buongiorno Gigi,
benvenuto nel forum.
Rispondo al Tuo quesito : tutto ha senso quando cio' che si decide scaturisce da un accordo tra le parti ma nello specifico sarebbe meglio proporre un contratto di cessione del DDS di 25 anni con l'opzione, per chi l'acquista, di protrarlo per altri 5,
Alla fine si arriva sempre (un solo anno di differenza) alla medesima durata ma e' piu' semplice e puo' dare qualche vantaggio in piu' al momento di presentare il piano d'impresa alla banca.
ciao car.boni

Ti ringrazio molto car.boni per la tempestività e per la competenza dimostrata.

Nel mio caso sarebbe un finanziamento con mezzi propri, non di terzi, per questo mi chiedo se effettivamente sia necessario e conveniente il diritto di superficie anzichè l'affitto; se il proprietario dei muri fallisse potrei avere problemi in caso di affitto, ma non in caso di diritto di superficie?
Ho letto che gli impianti che hai realizzato sono tutti con DDS, è una scelta "imposta" dalla banca? Cosa spinge la banca a valutare l'investimento solo se in presenza di dds?

Un ulteriore dubbio riguarda anche l'effettiva convenienza passati i 20 anni, discorso più facilmente gestibile con l'affitto anzichè con il DDS; sono convinto che i pannelli dopo 20 anni avranno ancora un valore residuo, ma è da vedere se il business sta ancora in piedi senza incentivi, o se piuttosto valga la pena utilizzare almeno una parte di questi pannelli per autoconsumo.

Grazie per le delucidazioni
Gigi

Originariamente inviata da -Gigi-

................. se il proprietario dei muri fallisse potrei avere problemi in caso di affitto, ma non in caso di diritto di superficie?
Ho letto che gli impianti che hai realizzato sono tutti con DDS, è una scelta "imposta" dalla banca? Cosa spinge la banca a valutare l'investimento solo se in presenza di dds?

Un ulteriore dubbio riguarda anche l'effettiva convenienza passati i 20 anni, discorso più facilmente gestibile con l'affitto anzichè con il DDS; sono convinto che i pannelli dopo 20 anni avranno ancora un valore residuo, ma è da vedere se il business sta ancora in piedi senza incentivi,................

Ciao Gigi,
con il DDS, in caso di fallimento del proprietario dell'immobile sottostante, a Te sicuramente nn succede nulla.
Con la locazione i problemi potrebbero sorgere ma valutarne oggi misura ed effetti e' difficile.
Anche se apparentemente uguali (il fine e' il medesimo), ci sono situazioni che, considerata la lunghezza del contratto, possono verificarsi, e che in oggi vengono dati per improbabili o impossibili, che "giocano" contro la locazione, come ad esempio le successioni, i rapporti con un nuovo inquilino, i rapporti tra i due contraenti ecc
Per le banche nn vi sono dubbi, il DDS e' molto meglio della locazione ed in piu', chi l'acquista, puo' ipotecarlo in quanto opificio (cat. D1).
Normalmente tutti i piani d'impresa (almeno quelli che conosco io) sono redatti a 25 o 30 anni.
Arrivati la' l'impianto e' super ammortizzato e quindi la vendita dell' energia prodotta e' un sicuro reddito ancora per lungo tempo.
A dimostrazione di cio' devi tenere conto che molti produttori di pannelli oggi arrivano a garantire a 25 anni l'80% della produttivita' originale.
ciao car.boni

Non intendo essere provocatorio ma solo capire per regolarmi su una situazione personale....qualcuno può spiegarmi perchè le ditte che prendono in affitto i terreni per metterci un impianto fotovoltaico ventennale non li comprano?...per ipotesi se danno 5mila euro/ha x 20 anni spendono 100mila euro, se lo acquistassero spenderebbero 10000euro, perciò per quale motivo chi riceve una proposta del genere dovrebbe accettare, dov'è il trucco?

Originariamente inviata da nna88

dov'è il trucco?

ci provo..premessa:queste società lavorano con leva finanziaria molto elevata, in pratica quasi tutto a debito...
Rispostaianura padana..1 ettaro costa circa 35.000 euro...se ti indebiti per 20 anni per comprarla, al 5%, spendi 1750 euro.
Lo stesso capitale investito in FV invece che in terra rende il doppio..diciamo il 10% ...quindi se investi quel capitale in FV e paghi il terreno al 10% annuo, vai comunque a pari..e arriviamo a 3.500 ettaro-anno.
Per comprarlo inoltre devi trovare un venditore...cosa non sempre facile..se chiedi ad un contadino di venderti 1 ettaro (su magari 40 che ne ha)..il prezzo lievita ..lievita..lievita..i 35.000 euro ettaro sono per vendite di cascine intere...
Infine..se la compri subito la devi pagare cash..e per queste soc il fattore scarso (oltre alla terra) è il credito..quindi meglio conservarlo per il business vero e proprio.
Le multinazionali americane allo stesso modo non investono in immobili, ma li affittano.
Marco

Buongiorno a Tutti,
analisi perfetta quella di Marco che condivido.
Oltre all'immediato c'e' da vedere anche il "dopo impianto". I terreni nn rappresentano per le societa', una volta dismesso l'impianto, una futura fonte di reddito ma un problema.
ciao car.boni

Mi complimento anche io per quanto ha sintetizzato Marco, cosi posta la questione è molto chiara.

Tora

ok grazie della risposta ma nella mia zona 1 ettaro costa 10000 euro e ne danno 5000 all'anno di affitto...capisco che un giro d'affari grande non permette di avere mezzi finanziari sempre disponibili però i conti tra le percentuali di guadagno e di indebitamento non tornano proprio qui da me perciò il dubbio persiste e blocca...

di quale zona parli?
comunque come dicevo comprare appezzamenti di terreno non è sempre facile..
- il piu delle volte quelli interessanti (come esposizione, raggiungibilita coi mezzi, vicinanza a elettrodotti) non sono sul mercato, semplicemente perchè il propietario non è interessato...
- poi esiste la prelazione del vicino
- poi esiste la concorrenza, nel senso che se un agricoltore mettesse un annuncio per un piccolo appezzamento idoneo sarebbe sommerso da pretendenti..e di annunci non ne vedi..vedi invece annunci anche su internet e in questo forum di chi cerca terreni... e quindi il prezzo medio degli scambi di grossi appezzamenti non è piu il riferimento..vale quanto chiede il venditore..hai mai trattato con un contadino?
- se poi te la vende, ti vende un pezzo marginale ma all'interno della sua propietà..in modo che fra 20 anni non interessa a nessuno e lui ha il diritto di prelazione..secondo te a venderlo quanto vale?
- considera poi che un contadino non vende mai un pezzo..o vende e cambia vita oppure compra.
- sicuramente poi di avere i pannelli sul campo (che considererà sempre SUO) non gli garba..e nemmeno la gente che per anni gli girera attorno..magari pestando l'erba medica del campo affianco nel fare manovra..o scambiando l'orzo basso per prato inglese..
- poi fra 20 anni ci vuole uno che gestisca anche la vendita dell'appezzamento..se hai fretta lo devi magare svendere.

Somma poi il fatto che devi "stare nei tempi del progetto" e quindi l'appezzamento ti serve li (dove passa la linea..dove l'assessore lo conosci) e ora (per finire entro dicembre)..capisci che non ti conviene andare per il sottile...
Marco