Discussione: Diritto di superficie su tetti: tassazione e altre questioni

Buonasera a tutti, ho letto con attenzione molti topic sull'affitto e cessione di diritto di superficie, ma ho ancora dei dubbi.

Mi spiego meglio:
La mia società possiede capannoni in provincia di Milano, e siamo stati contattati per cedere il diritto di superficie su un tetto di oltre 4000mq, che a quanto pare, a causa di shed, e scarsa esposizione a sud, sarebbe utile per "soli" 190 kwp circa.
Ci hanno offerto 550€/kwp in un'unica soluzione.

Cosa ne pensate?
Come verrebbe tassato?
Il sole 24ore del 9-11-09 sostiene che se si possiede il fabbricato da oltre 5 anni il corrispettivo percepito non è tassabile. Ma è così?
Mi sembra davvero strano.

Capitolo manutenzioni: il tetto è stato rifatto da pochi anni (smaltimento eternit e nuova copertura a sandwich), ma in caso di rotture, infiltrazioni d'acqua ecc, possiamo mettere nel contratto che spetta alla societa che installerà l'impianto la manutenzione anche di quella parte?

ICI: ho letto che si deve fare un subalterno in catasto apposito per il tetto. Temo che il Comune ne approfitti per pestare duro con l'ICI.
Ne sapete qualcosa?

Vi ringrazio per le eventuali risposte.

Originariamente inviata da Merlin

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La mia società possiede capannoni in provincia di Milano, e siamo stati contattati per cedere il diritto di superficie su un tetto di oltre 4000mq, che a quanto pare, a causa di shed, e scarsa esposizione a sud, sarebbe utile per "soli" 190 kwp circa.
Ci hanno offerto 550€/kwp in un'unica soluzione.

Come verrebbe tassato?
Il sole 24ore del 9-11-09 sostiene che se si possiede il fabbricato da oltre 5 anni il corrispettivo percepito non è tassabile.

Capitolo manutenzioni: il tetto è stato rifatto da pochi anni (smaltimento eternit e nuova copertura a sandwich), ma in caso di rotture, infiltrazioni d'acqua ecc, possiamo mettere nel contratto che spetta alla societa che installerà l'impianto la manutenzione anche di quella parte?

ICI: ho letto che si deve fare un subalterno in catasto apposito per il tetto. Temo che il Comune ne approfitti per pestare duro con l'ICI. ...........

Ciao Merlin,
mi era sfuggito il Tuo messaggio che leggo solo ora.
Nn voglio entrare nell'aspetto tecnico del Tuo tetto ma, NORMALMENTE, le coperture a shed, le migliori in assoluto dal mio punto di vista sia per l'efficace illuminazione indirette dell'interno del capannone che per la posa d'impianti FV, sono tutte rivolte perfettamente a sud mentre le finestre degli shed sono a nord. A meno che il Tuo capannone sia stato orientato diversamente......
Sulla cifra nn mi esprimo ma tieni conto che oltre 100.000,00 in un unica soluzione per la cessione di un diritto di superficie di 4000 mq nn sono poca cosa.
L'incasso rappresenta per Te una plusvalenza e come tale va tassato. Credo comunque che sia opportuno girare questa domanda al consulente fiscale che conosce bene la Tua situazione e sapra' consigliare per il meglio.
Quando si cede il diritto di superficie tutte le spese di ordinaria e straordinaria manutenzione, per tutta la durata della cessione, sono a carico di chi l'acquista.
La creazione di un nuovo subalterno (quello della copertura) e' condizione indispensabile per procedere alla cessione. Il discorso ICI, questione tutt'ora aperta e nn risolta completamente, spetterebbe comunqe al titolare del diritto di superfice e nn al proprietario del sottostante capannone. Almeno per la durata del diritto.
ciao car.boni

Buonasera a tutti,
ma dove posso trovare informazioni circa l'ICI sugli impianti? Car.boni, dove posso trovare le fonti? Io avevo capito che l'ICI si applica all'impianto a terra che catastalmente viene considerato opificio, quale centrale elettrica. Per gli impianti su lastrici ho avuto invece notizie vaghe e varie...c'è chi mi ha detto che dipende dalla potenza o dall'integrazione.

Originariamente inviata da atodabrida

............ Io avevo capito che l'ICI si applica all'impianto a terra che catastalmente viene considerato opificio, quale centrale elettrica. Per gli impianti su lastrici ho avuto invece notizie vaghe e varie...c'è chi mi ha detto che dipende dalla potenza o dall'integrazione.

Ciao Atodabrida,
in realta' nn sta' scritto ancora da nessuna parte, almeno questo a me risulta.
Al riguardo ci sono poche idee e ben confuse. Bisogna attendere che l'AdE definisca in modo chiaro ed univoco questo aspetto.
Vivi sereno ed aspetta.
ciao car.boni

Grazie mille car.boni !
Purtroppo i miei shed non sono indirzzati a sud!

Capisco il non sbilanciarsi sulle cifre, ma se qualcuno volesse farlo si senta pure libero di intervenire o suggerire contatti più vantaggiosi.

Per quanto riguarda l'ICI la cosa è molto preoccupante invece.
In questo periodo di crisi e manovre, un'altra stangata sugli immobili da parte dei Comuni che si sono visti togliere l'ICI sulle prime case sarebbe deleteria!

Ciao ragazzi, sono nuovo del forum avrei leseguenti domande da porvi:
ho trovato accordo con un privato per acquistare da lui il diritto di superficie per il tetto del suo capannone (700mq) sul quale andrò ad installare il mio impianto FTV da 99Kwp..
1) Cè una quotazione di mercato sul prezzo del diritto di superfice (a mq o Kwp) ?
2) che tassazione devo pagare io sul prezzo del diritto di superficie che concordo con il proprietariio del capannone?
3) Abbiamo accordo che io paghero' il valore del diritto di superficie in unica rata anticipata, esempio se pago € 20.000 devo pagare X% di IVA ? devo pagare ulteriore X% per imposta di registro?

Ciao a tutti

Originariamente inviata da car.boni

La creazione di un nuovo subalterno (quello della copertura) e' condizione indispensabile per procedere alla cessione.

è possibile creare un nuovo subalterno su una copertura a sched? Un tecnico mi ha detto che è possibile solo su lastrico solare o al limite copertura quasi piana e con accesso tramite una scala esterna...
saluti Gennaro

Originariamente inviata da gennarocs

è possibile creare un nuovo subalterno su una copertura a sched? Un tecnico mi ha detto che è possibile solo su lastrico solare o al limite copertura quasi piana e con accesso tramite una scala esterna...

Ciao Gennaro,
e' necessario premettere che i lastrici solari o le coperture in generale, compresa quella a shed, normalmente sono un tutt'uno con il restante fabbricato.
Solo ultimamente e' emersa questa esigenza e credo che a nessun lastrico solare o copertura sia preclusa questa possibilita'.
Nn e' tanto un problema catastale ma bensi di accordi con il proprietario della restante parte di fabbricato.
Nell'atto di cessione del diritto di superficie va ben specificato a chi compete l'onere della manutenzione delle finestre, come si accede al tetto ecc ecc.
Si tenga conto che e' auspicabile avere sempre un accesso al tetto autonomo ed esterno al fabbricato individuando bene le servitu' di passaggio. Tutto cio' serve ad evitare problemi nel tempo. Le persone e le societa' cambiano, i fabbricati e le loro servitu', no.
Tutto si puo' fare ma bisogna pensare bene ora per allora (20/30 anni)
ciao car.boni

Originariamente inviata da spiramaben

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ho trovato accordo con un privato per acquistare da lui il diritto di superficie per il tetto del suo capannone (700mq) sul quale andrò ad installare il mio impianto FTV da 99Kwp..
1) Cè una quotazione di mercato sul prezzo del diritto di superfice (a mq o Kwp) ?
2) che tassazione devo pagare io sul prezzo del diritto di superficie che concordo con il proprietariio del capannone?
3) Abbiamo accordo che io paghero' il valore del diritto di superficie in unica rata anticipata, esempio se pago € 20.000 devo pagare X% di IVA ? devo pagare ulteriore X% per imposta di registro?...........

Ciao Spiramaben,
e benvenuto nel forum.
Se hai trovato un accordo economico per l'acquisto del diritto di superficie perche' Ti poni la domanda se esiste una quotazione di mercato?
Le quotazioni che oggi "girano" sono molto aleatorie e molto spesso poco significative. Se l'accordo rggiunto Ti soddisfa e' inutile sapere altro.
Il diritto di superficie e' assimilabile ad un qualsiasi atto di compravendita e su questo pagherai le imposte, che potranno essere l'imposta di registro se il venditore e' una persona fisica mentre pagherai l'IVA se il soggetto e' una persona giuridica.
Considerata l'importanza dell'operazione e' opportuno farsi assistere da un consulente che, conoscendo la Tua situazione patrimoniale, sapra' consigliarTi al meglio.
ciao car.boni

Scusatemi se riperndo una domanda già posta: devo quantificare un diritto di superfice per due coperture adiacenti, dello stesso proprietario, su cui installeremo due impianti fotovoltaici: la prima è a due falde (esposizione est-ovest) con copertura in amianto e la seconda è piana in cls, come posso quantificare il giusto diritto di superficie da proporre alla proprietà?

Hola!
Considera un TIR al 12%

Ciao!

Ciao Atodabrida,
La tua risposta era per me? Non ho capito il nesso tra TIR e diritto di superficie...o forse non ho ben chiaro che cos'è un TIR, puoi spiegarmi meglio?
Grazie, ciao
Chiara

Ciao Chiara,
hai mai fatto uno studio per calcolare il ritorno di un investimento (business plan)? In genere si calcola questo TIR che è il tasso interno di rendimento e più è alto e meglio è. Comunque, più è alto il canone è più basso sarà il TIR perchè i costi ovviamente aumentano. Però sono tutte formule ed equazioni, non hai un modello già bello e pronto nel quale devi solo inserire i dati variabili, tipo €/kWp, GSE, costo energia, ecc....???

Originariamente inviata da Chiara.SV

............ devo quantificare un diritto di superfice per due coperture adiacenti, dello stesso proprietario, su cui installeremo due impianti fotovoltaici: la prima è a due falde (esposizione est-ovest) con copertura in amianto e la seconda è piana in cls, come posso quantificare il giusto diritto di superficie da proporre alla proprietà?

Ciao Chiara,
come ho avuto modo di dire molte volte, la valutazione dipende dalla dimensione del capannone, dai lavori che ci sono da fare, dalle manutenzioni straordinarie ecc ecc.
Nn esistono valutazioni attendibili e molto spesso, per avere una base di partenza, si prende spunto dalla locazione dei terreni.
Naturalmente il rapporto di copertura e' diverso tra capannone e terreno ma con le dovute proporzioni il risultato e' grosso modo quello.
Una curiosita', l'estensione SV dietro il Tuo nome vuol dire Savona? Se l'ubicazione e' in provincia puoi dirmi (se preferisci, per messaggio privato) la superficie dei capannoni?
Grazie
ciao car.boni

una curiosità, è possibile questa soluzione: tizio da in affitto a caio il tetto, caio realizza l'impianto fotovoltaio a sue spese; l'incentivo conto energia se lo prende caio, caio non paga l'affitto a tizio, ma lascia a tizio il consumo dell'energia prodotta (SSP) e anche il contributo in conto scambio è fattibile? se qualcuno l'ha già fatto può dare delle altre indicazioni?

Grazie mille,
no, SV non significa Savona...non ci avevo pensato! :-)
Cmq si, stiamo facendo calcolare il TIR da un professionista, e ci manca appunto il valore del diritto di superficie...ma ovviamente un modello già pronto sarebbe il massimo, anche per futuri investimenti! Qualcuno saprebbe dirmi come trovarlo?
Grazie in anticipo!

Scusate, forrse ho capito solo ora il concetto: io pongo il TIR = 12% e procedendo all' inverso trovo la cifra da offrire alla proprietà?

Per INTERESSATO..il Soggetto Responsabile (colui che si identifica come Produttore col GSE) deve coincidere con intestatario del contatore dove ebentualmente fai immisisone o SSP..mi pare di averti rispoto..Marco