Discussione: Per affitto ventennale è necessario l'accatastamento della copertura ?? e...come... lastrico solare?

Salve, sto procedendo a prendere in affitto la copertura di un piccolo capannone industriale per l'installazione di un mio impianto fotovoltaico.

La copertura in questione è composta di quattro falde di cui due abbastanza inclinate (18° in lamiera grecata) e due quasi piane (5° con impermeabilizzazione con guaina).

La copertura è priva di accesso diretto, ma per accedervi è necessario utilizzare una scala a pioli spostabile.

Ovviamente il capannone sottostante è già accatastato, ma la copertura no.
Secondo voi:
1) per l'affitto ultraventennale della sola copertura è necessario accatastarla?
2) e come andrebbe accatastato visto che non è neanche piano e quindi non è un vero lastrico solare?
3) Se non sbaglio, per poter accatastare un lastrico solare è necessario che sia dotato di accesso.
Si può accatastare un lastrico solare senza accesso?
4) Immagino che questa sia una problematica che hanno avuto anche altri. Come è stato risolto il problema?
5) l'eventuale accatastamento come lastrico solare o simili che farei a mie spese,
potrebbe comportare degli oneri per il proprietario? tipo ICI, imposte varie, imposta successione, etc.

ringrazio chi potrà rispondermi.

Mipe

Originariamente inviata da mipe

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1) per l'affitto ultraventennale della sola copertura è necessario accatastarla?
2) e come andrebbe accatastato visto che non è neanche piano e quindi non è un vero lastrico solare?
3) Se non sbaglio, per poter accatastare un lastrico solare è necessario che sia dotato di accesso.
Si può accatastare un lastrico solare senza accesso?
4) Immagino che questa sia una problematica che hanno avuto anche altri. Come è stato risolto il problema?
5) l'eventuale accatastamento come lastrico solare o simili che farei a mie spese,
potrebbe comportare degli oneri per il proprietario? tipo ICI, imposte varie, imposta successione, etc................

Buongiorno Mipe,
rispondo alle Tue domande premettendo che stai facendo un po di confusione sulla tipologia di acquisizione del lastrico solare.
Quando si parla di affitto (locazione) nn e' necessario procedere all'accatastamento del lastrico solare mentre se si intende acquistare un "diritto di superficie" (scelta consigliata) sul lastrico solare si deve necessariamente procedere con il suo accatastamento.

1) vedi la premessa. Io sconsiglio l'affitto, poi, valutati i rsichi, uno e' libero di fare come vuole.
2) la conformazione del tetto nn incide sulla possibilita' di costituzione di un DDS. Ovviamento nn si chiamera' lastrico solare (e' cosi chiamato fino a pendenze inferiori ai 5/6°) ma copertura.
3) nn serve per l'accatastamento ma un accesso con una scala a pioli nn va bene. E' necessario, per realizzare e mantenere l'impianto, creare un nuovo accesso comodo, stabile e sicuro.
4) vedi punto 3. Nell'accordo con il proprietario deve essere prevista la costruzione di una nuova scala.
5) no. Sono a carico del superficiario tutti gli oneri relativi. Inizialmente la nuova unita' immobilirare creata nn avra' rendita ma dopo l'installazione dell'impanto dovra' essere trasformata in D1 (opificio). Il DDS e' un diritto reale di proprieta' che si differenzia dalla piena proprieta' solo perche' ha una scadenza.
ciao car.boni

Grazie Car.boni,
riguardo il titolo di acquisizione, so che è preferibile il diritto di superficie,
tuttavia con il proprietario ho concordato l'affitto e non il diritto di superficie.
Riguardo la necessità di accatastare, mi sono posto il problema in quanto il
contratto essendo ultranovennale andrà obbligatoriamente registrato
ed in conservatoria pretendono l'identificazione catastale della copertura.

Io vorrei evitare di accatastare o, per lo meno, vorrei essere sicuro che
ciò sia indispensabile e proprio per questo sto cercando di capire come
il problema sia stato risolto dagli altri che come me
hanno già preso in affitto una copertura per installare un impianto fv.

Grazie Mipe

Ciao Mipe,
personalmente ho realizzato un impianto FV da 1,552 MWp sul lastrico solare di un centro logistico acquistando il DDS per trent'anni.
Ritengo la soluzione del DDS piu' garantista e sicura di qualsiasi altra forma.
Tieni conto che se devi accedere ad un finanziamento per realizzare l'impianto, la banca gradisce di piu' il DDS (che puo' essere ipotecato) rispetto ad una locazione o ad un comodato ecc.
In molti casi so che la locazione ha costituito un ostacolo insormontabile per la banca.
Consiglio spassionato : se il Tuo interlocutore nn e' Tuo papa' o Tuo fratello/sorella eviterei caldamente la soluzione che hai in mente.
Venti anni (io consiglio almeno 25 e molto meglio 30) sono lunghi e strada facendo molte cose possono succedere e/o cambiare ......
Vedi Tu.
ciao car.boni

ciao carboni

io sono in situazione simile a mipe.
Il locale è di mio padre con fratelli di mezzo....

vorrei ottenere diritto di superficie; tu hai scritto che è necessario l'accatastamento.
sapresti indicarmi tempi e costi?
grazie

Originariamente inviata da heathcliff

................
io sono in situazione simile a mipe.
Il locale è di mio padre con fratelli di mezzo..........

Buonasera Heathcliff,
Tu nn sei nella stessa situazione di Mipe ............. Se leggi il mio messaggio comprenderai che il DDS nn e' necessario se la proprieta' dell'immobile e' di un famigliare.
Il discorso decade immediatamente nel momento i cui i rapporti nn sono idilliaci ....... A quel punto e' meglio procedere con il DDS. I costi? Consiglio di far fare un paio di preventivi ad un geometra e ad un Notaio ma sappi che accatastare 100 mq o 20000 mq i costi sono praticamente identici.
Idem per l'atto dal Notaio.
Quindi, riassumendo, direi che si fa presto a "fumarsi" 10/12000,00 € tra frazionamenti, tipo mappale, accatastamento, atto di costituzione del DDS e i relativi diritti di passaggio..........
ciao car.boni

gentilissimo per la risposta

non ho capito però perchè non è necessario il DDS tra familiari!!!

grazie anticipatamente

Buongiorno Heathcliff,
l'acquisizione del DDS serve per avere una maggior tutela in caso di problemi.
Se a livello famigliare la situazione e' "tranquilla" nn vedo la necessita' di buttare via tutto quel denaro e sarebbe sufficiente un contratto di locazione o di comodato d'uso.
Nel caso di terzi la banca pretende il DDS per essere maggiormente garantita (ipoteca 1° grado) ma nel caso dei famigliari credo (insinuo il dubbio perche' nn ne ho certezza) che questi siano disponibili a "garantire" il SR dell'impianto (quindi, nello specifico, il figlio o il fratello).
E' chiaro che "il polso della situazione" la puoi conoscere solo Tu e nessun altro ed e' anche vero che se nn ci si fida dei parenti diretti come si puo' pensare di fidarsi degli sconosciuti? In questo caso il DDS e' obbligatorio.
ciao car.boni

Originariamente inviata da car.boni

Ciao Mipe,
personalmente ho realizzato un impianto FV da 1,552 MWp sul lastrico solare di un centro logistico acquistando il DDS per trent'anni.
Ritengo la soluzione del DDS piu' garantista e sicura di qualsiasi altra forma.
Tieni conto che se devi accedere ad un finanziamento per realizzare l'impianto, la banca gradisce di piu' il DDS (che puo' essere ipotecato) rispetto ad una locazione o ad un comodato ecc.
In molti casi so che la locazione ha costituito un ostacolo insormontabile per la banca.
Consiglio spassionato : se il Tuo interlocutore nn e' Tuo papa' o Tuo fratello/sorella eviterei caldamente la soluzione che hai in mente.
Venti anni (io consiglio almeno 25 e molto meglio 30) sono lunghi e strada facendo molte cose possono succedere e/o cambiare ......
Vedi Tu.
ciao car.boni

Ciao ho visto la tua risposta e ti chiedo una cosa, sempre se è possibile, potresti girarmi un fax simile del contratto per la cessione del diritto di superficie? Capisco che è una cosa un pò delicata ma togliendo tutti i riferimenti credi che si potrebbe fare?
Grazie per le info che vorrai darmi.

@ car.boni
Ti chiedo una cosa, simile al discorso affrontato fin'ora, anche se di altro ambito, che però non riesco a trovare in altre discussioni.
Anche un impianto posizionato a terra, su terreno agricolo, deve essere accatastato, e pagarci l'ici? Grazie

se posso chiedere, vorrei sapere come accatastare una serra agricola con tetto integrato a pannelli ftv.

Originariamente inviata da car.boni

... Inizialmente la nuova unita' immobilirare creata nn avra' rendita ma dopo l'installazione dell'impanto dovra' essere trasformata in D1 (opificio). Il DDS e' un diritto reale di proprieta' che si differenzia dalla piena proprieta' solo perche' ha una scadenza.
ciao car.boni

Scusa la domanda secca. Per il tuo impianto con DDS paghi (o perlomeno dovresti pagare ) l'ICI ? se si in che misura viene calcolata ?
Grazie per la risposta

Originariamente inviata da pebi

........... potresti girarmi un fax simile del contratto per la cessione del diritto di superficie?...........

Buonasera Pebi,
i contratti di cessione del DDS, anche se hanno un'unica origine (art 952 e successivi del c.c.), nn sono standard.
Al di la delle formule di rito, comuni a tutti gli atti, ci sono tutte le condizioni che che le parti hanno concordato.
Quello che va bene a me nn puo' andare a Te o viceversa.
ciao car.boni

Originariamente inviata da edd62

..........Anche un impianto posizionato a terra, su terreno agricolo, deve essere accatastato, e pagarci l'ici? .......

Buonasera Edd,
nn ho esperienza su impianti a terra perche' nn rientrano nei miei obbiettivi ma credo che, a maggior ragione, un impianto a terra debba pagare l'ICI. Su questo argomento c'e' ancora molta nebbia....... nn e' del tutto chiaro come e cosa si debba fare.
ciao car.boni

Originariamente inviata da vellicone

s..............come accatastare una serra agricola con tetto integrato a pannelli ftv.

Buonasera Vellicone,
bella domanda, ma nn so rispondere. Una serra, almeno in Liguria, e' considerato un precario e nn un fabbricato.
ciao car.boni

Originariamente inviata da everywhere

........... Per il tuo impianto con DDS paghi l'ICI ? se si in che misura viene calcolata ?..........

Buonasera Everywhere,
al momento, a Giugno, ho pagato l'ICI sulla cabina di conversione/trasformazione come D1 (la parte ENEL compresa la promiscua ove c'e' il contatore e' esclusa) per un importo di 47,00 € per ca 65 mq.
Per tutta la restante parte (oltre 17000 mq) stiamo attendendo il Comune, che (immagino) nn sa come fare.
Ovviamente nn ho fretta di sapere .....
ciao car.boni

CIAO,
su un unico capannone (quindi unica particella catastale) vorremmo acquisire 2 dds per la realizzazione di due impianti di potenza pari a 800kwp cadauno. I due S.R. dei due impianti sarebbero distinti e con nessun rapporto societario o Familiare. Secondo voi è possibile realizzarlo, oppure prima devo far frazionare il tetto per realizzare i due contratti distinti senza incorrere nel fatto che il gse me li consideri un unico impianto?

Originariamente inviata da car.boni

buonasera vellicone,
bella domanda, ma nn so rispondere. Una serra, almeno in liguria, e' considerato un precario e nn un fabbricato.
Ciao car.boni

per quanto riguarda le serre a copertura fotovolaica credo debbano essere considerate strutture fisse-inamovibili accatastati in d1o (opifici agricoli)- ma non ne ho la certezza!!

Originariamente inviata da guidobet

su un unico capannone (quindi unica particella catastale) vorremmo acquisire 2 dds per la realizzazione di due impianti di potenza pari a 800kwp cadauno. .........................

Buongiorno Guidobet,
Prima di rispondere e' necessario fare una premessa :
mi metto nella parte del proprietario dell'immobile e mi domando che convenienza abbia nell'avere due interlocutori ..........
Se il capannone e' divisibile materialmente, e nn solo fisicamente, e' un conto ma se e' un'unica estensione credo che a lui nn convenga. Mi spiego. Il superficiario, per l'intera durata del contratto, deve mantenere il tetto (sia per la parte ordinaria che straordinaria) quindi, se i due tetti sono staccati nn ci sono problemi ma se e' unico (e' solamente diviso da un confine catastale) diventa difficile attribuire eventuali responsabilita' all'uno o all'altro superficiario per eventuali danni, infiltrazioni, rifacimenti ecc . Altri aspetti importanti sono gli accessi e le cabine di consegna. Per entrambi gli impianti e' necessario creare due scale e due cabine di trasformazione/consegna.
Per queste ragioni, ma ve possono essere altre, sostengo che al proprietario nn conviene avere due SR.
Detto questo dal punto di vista catastale nn ci sono problemi a creare due subalterni anziche' uno e nemmeno ce ne sono a fare gli atti notarili di trasferimento dove il notaio vende il subalterno X a Caio e l'Y a Tizio.
I problemi sono altri .......... Scusa la domanda, di quale zona d'Italia stiamo parlando? Sai com'e', potrebbe interessarmi
Grazie
ciao car.boni

ciao carboni
approfitto per un'altra domanda.
sai quanto tempo ci vuole per accatastare copertura in funzione del DDS?

Nel frattempo la pratica (connessione, realizzazione impianto) puo andare avanti tranquillamente o bisogna
aspettare il sub preciso?
grazie ancora

Originariamente inviata da heathcliff

....................
sai quanto tempo ci vuole per accatastare copertura in funzione del DDS?

Nel frattempo la pratica (connessione, realizzazione impianto) puo andare avanti tranquillamente o bisogna
aspettare il sub preciso?.............

Buonasera Heathcliff,
il tempo dipende da come e' stato inizialmente accatastato il fabbricato.
Se c'e' piu' di un subalterno la creazione di un altro, mediante frazionamento, e' molto veloce. Nel caso in cui nn esista un subalterno bisogna crearlo.
La pratica e' un pochino piu' lunga e costosa.
Nel mio caso la domanda di preventivo per la connessione (TICA) l'ho fatta molto prima di creare il subalterno e di fare l'atto di acquisto del DDS.
Ovviamente c'era una scrittura tra le parti...........
ciao car.boni

ciao carbomi
e grazie ancora per le info

io sto inviando pratica per preventivo enel......
nel frattempo cercherò di risolvere il problema accatastamento
spero solo che qualora realizzi l'impianto prima del frazionamento il gse non crei problemi.....

ciao

Salve, sempre parlando di diritto di superficie o affitto del tetto, dato un caso in cui sia già presente una cabina di media di potenza adeguata (a servizio delle utenze in consumo nel capannone), permettendo questo sia i risparmiare sui costi di connessione che sui tempi di allaccio, che soluzione suggerireste per gestire il problema della doppia funzione della cabina in questi caso?
Un'idea che intende praticare un investitore è quella di costituire una società e proporre al proprietario del tetto un ingresso in detta sociatà per una quota che dipende dalla specifica situazione (10-20%, senza ovviamente che questo versi qualcosa, essendo tale quota il suo compenso). La titolarità del contatore in cabina (che servirebbe per il RID!) potrebbe essere volturata alla nuova società.
In tal caso l'autoconsumo verrebbe pagato dalle utenze in consumo allo stesso valore del RID (mancato guadagno di vendita) con ulteriore convenienza per chi ospita l'impianto.
Che ne dite?
Che alternativa ci sarebbe alla voltura del contatore per sfruttare la stessa cabina MT?

Ciao a tutti
come mai il Diritto di Superficie è considerato migliore dell'affitto? La Banca gradisce di più perché è un diritto più forte dell'affitto? Ma perché più forte? Se sul contratto di affitto si mette un tempo (es. 30 anni) non vedo perché dovrebbero sorgere dei problemi. Inoltre le due pratiche (DDS e affitto) hanno solitamente costi e tempi diversi?
GA

Originariamente inviata da Gian Andrea

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come mai il Diritto di Superficie è considerato migliore dell'affitto? .................

Buongiorno Gian Andrea,
e' molto semplice e si spiega in due parole : il DDS e' un diritto reale di proprieta' che si differenzia dalla piena proprieta'solo perche' ha un termine.
ciao car.boni