Discussione: Autorizzazione condominiale

Salve a tutti,
sto cercando da svariati mesi di installare un impianto fotovoltaico sul tetto del mio condominio ma senza successo.
La cosa che soprattutto mi frena e' che l'amministratore continua a sostenere che e' necessaria l'autorizzazione del 100% dei condomini per poter procedere.

Quello che quindi vorrei sapere e':

1. Qual'e' la % di adesione minima necessaria per poter procedere in modo da essere completamente tutelato da qualsiasi rivalsa da parte di chi non ha dato l'autorizzazione ?


2. Personalmente mi trovo in un grosso condominio con 6 scale. Potrebbe bastare l'autorizzazione del 100% dei proprietari della mia scala, tenendo conto che l'impianto sarebbe installato sul corrispondente tetto ?


3. Ho letto che alcuni si tutelano con una dichiarazione da far sottoscrivere ai condomini. Ne sapete nulla ?

Grazie 1000 anticipatamente.
Gioto

Credo che il problema non sia semplice. Installando il tuo impianto sul tetto comune del condominio vai a creare una servitù, e penso che difficilmente i condomini, anche solo della tua scala siano favorevoli a concederla.
Questa infatti impedirebbe nel futuro l'installazione da parte del condominio a anche da parte di qualche altro condomino di un egual impianto. Questo anche perchè il tetto del condominio non ha dimensioni tali da poter consentire a tutti l'installazione del FV.
Non me ne volere ma credo che l'amministratrice sia nel giusto.

CITAZIONE (gioto @ 12/10/2007, 13:28)

Salve a tutti,
sto cercando da svariati mesi di installare un impianto fotovoltaico sul tetto del mio condominio ma senza successo.
La cosa che soprattutto mi frena e' che l'amministratore continua a sostenere che e' necessaria l'autorizzazione del 100% dei condomini per poter procedere.

Quello che quindi vorrei sapere e':

1. Qual'e' la % di adesione minima necessaria per poter procedere in modo da essere completamente tutelato da qualsiasi rivalsa da parte di chi non ha dato l'autorizzazione ?


2. Personalmente mi trovo in un grosso condominio con 6 scale. Potrebbe bastare l'autorizzazione del 100% dei proprietari della mia scala, tenendo conto che l'impianto sarebbe installato sul corrispondente tetto ?


3. Ho letto che alcuni si tutelano con una dichiarazione da far sottoscrivere ai condomini. Ne sapete nulla ?

Grazie 1000 anticipatamente.
Gioto

Si deve riunire l'assemblea condominiale e così deliberare a favore o meno

CITAZIONE (gsughi @ 13/10/2007, 13:40)

Credo che il problema non sia semplice. Installando il tuo impianto sul tetto comune del condominio vai a creare una servitù, e penso che difficilmente i condomini, anche solo della tua scala siano favorevoli a concederla.
Questa infatti impedirebbe nel futuro l'installazione da parte del condominio a anche da parte di qualche altro condomino di un egual impianto. Questo anche perchè il tetto del condominio non ha dimensioni tali da poter consentire a tutti l'installazione del FV.
Non me ne volere ma credo che l'amministratrice sia nel giusto.

Questo vale anche per chi, in un condominio, ha un terrazzo di proprietà esclusiva?

Certamente no sotto l'aspetto della servitù ! Sei in casa Tua.
Anche in questo caso se visibile o tale da modificare l'estetica generale occorre chiedere l'autorizzazione condominiale.

ABITO IN 1 CONDOMINIO DI 4 APPARTAMENTI COSI COMPOSTI PIANNO TERRA 2 APPARTAMENTI CON RISPETTIVE TAVERNE,PRIMO PIANO CON 2 APPARTAMENTI E RISPETTIVE MANSARDE(CHE SAREBBE IL MIO) AI LATI CI SONO 2 VILLE A SCHIERA DOVE IN CONDOMINIO HANNO SOLAMENTE LA RAMPA DEL GARAGE, IL TETTO è UNICO E CI SONO LE MANSARDE RIALZATE CON SOPRA IL SUO TETTO , NON ABBIAMO L'AMMINISTRATORE E NON ABBIAMO 1 REGOLAMENTO CONDOMINIALE, ,PREMETTO CHE IL MIO APPARTAMENTO è AL PRIMO PIANO E SOPRA HO LA MIA MANSARDA .
IL GEOMETRA MI HA DETTO CHE CON QUESTO FOGLIO FIRMATO DAI 4 CONDOMINI DEGLI APPARTAMENTI POSSO ISTALLARE TRANQUILLAMENTE L'IMPIANTO FOTOVOLTAICO, COSA MI DITE .IO HO FATTO FIRMARE 1 FOGLIO AI CONDOMINI DEL MIO STABILE DOVE CI SONO I 4 APPARTAMENTI,DOVE CHIEDO L'AUTORIZZAZIONE AD ISTALLARE DEI PANNELLI SOLARI SOPRA IL TETTO DELLA MANSARDA DOVE IO ABITO VORREI SAPERE SE DEVO FARLI FIRMARE ANCHE ALLE 2 VILLE LATERALI IL GEOMETRA MI HA DETTO DI NO CHE NE PENSATE?

Ciao a tutti è un problema che stà nascendo anche a mè!
volevo installare un impianto FV sul tetto condominiale (9 appartamenti si 3 ali) ed ho già riscontrato dei problemi con l'amministratore di condominio. Ora si informerà con un suo amico che si occupa più direttamente di queste questioni, quando saprò qualcosa di più dettagliato, condividerò l'esperienza..

Ho postato anch'io un problema simile alcuni giorni fa. Mi sono documetato molto sulla faccenda avendo un problema simile(il mio condomino consta di solo tre appartamenti). Ho capito una cosa: che c'è molta confusione e soprattutto molti luoghi comuni. per esempio un luogo comune è quello che ci vuole l'autorizzazione dei condomino (parziale o totale). Bene, non è sempre detto. Leggete infatti l'art. 1102del codice civile e vi renderete conto. Ci sono poi anche alcune sentenze che danno ragione a chi vuole installare un impianto Fv o solare e non ha l'autorizzazione dei condomini. Se vi servono vi do i riferimenti. Chiaro che sono tutte mie deduzioni. Possiamo confrontarci

Riunione condominiale maggioranza semplice 50% + 1.
Da telefonata al GSE il mese scorso.

Buongiorno,
il problema dell' installazione di un impianto FV su di lastrico solare condominiale deve essere approvato dall'assemblea condominiale con le maggioranze di legge.
Il problema maggiore e' legato dal fatto che tutti i condomini hanno gli stessi diritti e pertanto devono essere garantito a tutti, ed in egual misura.
Ora, se il lastrico e' grande ed e' sufficiente per realizzare un certo numero di impianti per autoconsumo (tanti quanti i condomini), il problema ovviamente nn esiste.
Qualora lo spazio fosse insufficiente il problema si pone ed in modo pesante e difficilmente risolvibile.
In questo caso, il mio consiglio, e' quello di raggiungere una maggioranza al 100% (innovazione) e realizzare un impianto condominiale per le utenze comuni (luce scala, ascensore, ecc).
L'alternativa e' l'indennizzo di tutte le persone che non possono realizzare l'impianto qualora questa fosse solo l'esigenza di una parte di esse.
Auguri...............
ciao
car.boni

Se siete ad esempio 4 condomini ed occupi 1/4 della superficie non devi chiedere alcuna autorizzazione anessuno..Fai e basta

CITAZIONE (thelongcon @ 21/3/2008, 10:43)

Riunione condominiale maggioranza semplice 50% + 1.
Da telefonata al GSE il mese scorso.

Non è cosi a prescindere: bisogna vedere caso per caso

La possibilità di installare impianti fotovoltaici sui tetti dei condomini dovrebbe essere molto limitata poichè deturpano l'aspetto dei centri storici e/o delle città in genere. Consiglio vivamente di studiare la BIOCLIMATICA e procedere quindi alla messa in opera di Pannelli Fotovoltaici e/o Termici in aree meno sensibili a questo tipo di problema. Ad esempio si possono individuare dei posizionamenti in facciata utilizzando particolati tipi di pannelli che cominciano ad essere studiati dalle case produttrici. Ricordatevi anche di controllare i rendimenti poichè pochi hanno le idee chiare sulla radiazione solare e sull'energia in questa presente....meditate gente, meditate !

mangia sole, premesso che la maggior parte della città non è centro storico, spero che tu non studi architettura all'università di firenze , perchè un impianto FV dovrebbe deturpare l'aspetto della città??? un impianto ben fatto può invece migliorarlo notevolmente, pensa alla sostituzione di una copertura in fibrocemento con pannelli integrati, ma tutto questo che centra con il quesito????

per quanto riguarda il discorso condominio l'intervento di car.boni è corretto.
diverso è il caso in cui la proprietà del tetto non è condominiale, ma appartiene a chi ha l'ultimo piano (frequente in caso di mansarde) in questo caso il problema non si pone

ops, mangiasole, ho letto la tua scheda, c'è scritto "professore universitario", sorry, ma l'intervento era più da "studente"!!!

CITAZIONE (criccux @ 22/3/2008, 18:51)

per quanto riguarda il discorso condominio l'intervento di car.boni è corretto.

E' corretto se aggiungiamo che non occorre autorizzazione alcuna se c'è spazio per tutti. Ossia io mi faccio il mio bravo impianto sulla quota parte che mi "spetta" e buona sera al secchio!!

ehehe, in realtà nemo car.boni l'aveva già specificato, comunque "repetita iuvant"

CITAZIONE (criccux @ 22/3/2008, 18:51)

mangia sole, premesso che la maggior parte della città non è centro storico, spero che tu non studi architettura all'università di firenze , perchè un impianto FV dovrebbe deturpare l'aspetto della città??? un impianto ben fatto può invece migliorarlo notevolmente, pensa alla sostituzione di una copertura in fibrocemento con pannelli integrati, ma tutto questo che centra con il quesito????

ops, mangiasole, ho letto la tua scheda, c'è scritto "professore universitario", sorry, ma l'intervento era più da "studente"!!!

Il problema della qualità estetica nell'inserimento di impianti solari nei centri storici non è semplificabile nel modo indicato da Mangiasole, studente, professore od architetto che sia.
Le tipologie degli impianti solari dal punto di vista architettonico sono diverse, e diverso è l'impatto estetico di ognuna di esse.
Le stesse normative per la incentivazione delle tecnologie fotovoltaiche contenute nella ultima Finanziaria, contemplano tre tipologie, integrata, parzialmente integrata e non integrata, a cui vengono applicate diverse tariffe, con l'ovvio intento di favorire quelle a minore impatto estetico.
Se per i fabbricati non soggetti a particolari vincoli, ai fini autorizzativi è sufficiente una normale DIA, è evidente che per gli edifici storici o di particolare pregio architettonico, vincolati dalle Soprintendenze ai beni Artistici ecc.
le autorizzazioni ricadranno sotto quelle specifiche normative.

Dunque, se l'edificio non è soggetto a particolari vincoli, non vedo, come si possa giudicare esteticamente sgradevole un impianto solare integrato nel tetto, semmai invisibile, come spesso accade, dalla pubblica via, ed assolvere o reputare gradevoli la selva delle vecchie antenne televisive o la pletora delle nuove parabole satellitari, oppure cafone insegne pubblicitarie, manifesti ecc. che appaiono a iosa nei centri storici, per tacere le frequenti "stazioni" di bidoni di raccolta rifiuti o le vie cittadine intasate da auto in sosta in doppia fila.
Mi pare proprio che si ricada nella metafora della trave e della pagliuzza, mai così appropriata.
E' lo stesso atteggiamento dei detrattori degli impianti eolici, i quali criticano l'impatto visivo degli stessi e dimenticano le brutture delle periferie cittadine, di tante infrastrutture commerciali e industriali, strade, superstrade, viadotti, che divorano spazi e suolo a deterimento dell'ambiente, oltre alla selva degli orrendi ed ubiquitari elettrodotti.

Il Decreto Legislativo 29 dicembre 2006, n. 311 prevede:
"Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all'utilizzazione delle fonti di energia di cui all'articolo 1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza semplice delle quote millesimali."
Quindi 501 millesimi di maggioranza semplice per un impianto condominiale, dopo aver fatto redigere ad un "tecnico abilitato" il certificato energetico dell'edificio (nelle regioni dove è previsto) o l'attestato di qualificazione energetica nelle altre regioni.

gioto, ma l'impianto che vuoi fare è tuo privato o condominiale??

Carissimo "esperto",
La superbia è figlia della demenzialità !
Rispettare l'altrui pensiero ti farà apparire molto più intelligente ........
Evidentemente ti ritieni una persona geniale e molto colta : l'autocitazione è veramente pericolosa !
Siccome nella mia lunga vita di lavoro e di ricerca mi sono sempre considerato un "ignorante" ed ancora oggi sento il bisogno di "studiare" non mi offendo, quindi, nell' essere scambiato per un "giovane" studente : io ho molta stima per i miei studenti , li considero il NOSTRO FUTURO !
Per questo cerco di educarli ad essere il più possibile "sicuri di sè" ma allo stesso tempo MODESTI e terribilmente vogliosi di conoscenza !
Sono dispiaciuto per il giudizio negativo che sembri avere sulla Facoltà di Architettura di Firenze : hai problemi ????
Ti posso presentare molti miei allievi che sono preparatissimi sulla materia .
Chi ti parla, da trentasette anni si occupa di problemi di risparmio energetico ed ha pubblicato molti libri sulla materia...questo ti risulterà irrisorio, quindi devi permettermi di darti un consiglio : studiati dei libri che parlino di salvaguardia dei tessuti urbanizzati o ancora meglio sulla conservazione centri storici . Evidentemente sono problemi a te sconosciuti!
Questo lo dovevo e non risponderò ad altre "provocazioni" - si perde tempo -
La risposta che segue non è per te ma per il rispetto dei lettori e della considerazione che uno spazio come questo si merita !
Il problema è veramente serio e va seriamente dibattuto e non limitato al tetto di un fabbricato !
Pensavo di essere stato abbastanza chiaro nell'esprimere la preoccupazione che il cattivo uso di questo tipo di risorse può comportare per le nostre città .
Senza condannare i tentativi di risparmiare energia a tutti i livelli di consumo, ho cercato di richiamare l'attenzione sull'uso del buon senso , specialmente in Architettura.
Dobbiamo escludere "soluzioni selvagge" e raffinare invece l'invenzione di soluzioni architettoniche attraverso la conoscenza delle relazioni che intervengono fra le fonti rinnovabili (prima fra tutte il Sole) ed i sistemi da costruire e/o costruiti. Possiamo "non sprecare" quantità di energia che si attestano su un risparmio del 40% a fabbricato SENZA ISTALLARE ALCUNA TECNOLOGIA SOLARE ATTIVA, SOLO RAZIONALIZZANDO LA FORMA, POSIZIONE, ORIENTAMENTO DEI FABBRICATI E DELLE LORO SUPERFICI VETRATE O PROGETTANDO SCHERMI RAZIONALIZZATI PER LA PROTEZIONE DEL FABBRICATO NEL SURRISCALDAMENTO ESTIVO....
PER FARE QUESTO, L'ARCHITETTO ( E L'URBANISTA) DEVE CONOSCERE IL CORSO DEL SOLE (ASTRONOMIA) E LA FISICA DELLA RADIAZIONE (IL MODO CON CUI QUESTA SI TRASFERISCE SULLE SUPERFICI ORIENTATE) PER SFRUTTARNE GRATUITAMENTE IL CONTRIBUTO.
Questo approccio prende il nome di ARCHITETTURA BIOCLIMATICA SOLARE. Il primo a parlarne circa 20 secoli fa fu VITRUVIO POLLIONE nel suo De Architettura e tanti altri architetti del passato fra i quali LE CORBUSIER, AALTO, MICHELUCCI,SAVIOLI, ecc.ecc. ed oggi altri illustri progettisti.

Concludo ribadendo il fatto che una istallazione "sfrenata" di dispositivi solari sui tetti delle nostre case distruggerà l'aspetto delle nostre città e che è molto sbagliato "sprecare" la possibilità di RISPARMIARE ENERGIA SOLO CON L'INTELLIGENZA ED IL BUON SENSO, SENZA UTILIZZARE TECOLOGIE SOLARI ATTIVE CHE DEVONO DIVENTARE COMPLEMENTARI .
IL TUTTO OVVIAMENTE RIFERITO A PROBLEMATICHE DI ARCHITETTURA E/O URBANISTICA.

eheheh, permalosetto il professore!!! guarda che hai capito male: provenendo anche io da quella facoltà mi meravigliavo di un giudizio così superficiale e fuori tema, ma vedo che punto sul vivo hai dato il meglio di te, adducendo alcune argomentazioni interessanti....
salvo poi ricadere con l'affermazione: "una istallazione "sfrenata" di dispositivi solari sui tetti delle nostre case distruggerà l'aspetto delle nostre città" ...... ?????
penso che certe affermazioni dogmatiche non facciano bene al dibattito architettonico e urbanistico..... fly down prof

PS: come ho già avuto occasione di dire ad altri interlocutori, la forza delle idee non sta nella dimensione con cui si scrivono, l'abuso di maiuscolo personalmente lo ritengo segno di debolezza.......

l'altrui pensiero lo rispetto sempre, le verità lasciate cadere dall'alto un pò meno..... spero tu colga la sottile differenza, senza rancore.....

(naturalmente daccordissimo sul discorso dell'arch.bioclimatica )

Per costruire un impianto fotovoltaico su terrazzo condominiale serve l'autorizzazione dell'assemblea condominiale con maggioranza di 501 millesimi.
Saluti.

CITAZIONE (soleemare @ 24/3/2008, 11:15)

Per costruire un impianto fotovoltaico su terrazzo condominiale serve l'autorizzazione dell'assemblea condominiale con maggioranza di 501 millesimi.
Saluti.

Ma perche continuate ad indicare come unica ed assoluta la neccessità del 501/1000per questi benedetti impianti FV. Non è cosi. Sentenze alla mano posso dimostrarvelo!

CITAZIONE (mangiasole @ 23/3/2008, 22:31)

....................... ribadendo il fatto che una istallazione "sfrenata" di dispositivi solari sui tetti delle nostre case distruggerà l'aspetto delle nostre città e che è molto sbagliato "sprecare" la possibilità di RISPARMIARE ENERGIA SOLO CON L'INTELLIGENZA ED IL BUON SENSO, SENZA UTILIZZARE TECOLOGIE SOLARI ATTIVE CHE DEVONO DIVENTARE COMPLEMENTARI .
IL TUTTO OVVIAMENTE RIFERITO A PROBLEMATICHE DI ARCHITETTURA E/O URBANISTICA.

Ciao Mangiasole,
concordo su quest'aspetto.
E' un problema che ho gia sollevato in questa sezione per i grandi impianti ma, per certi versi, e' applicabile anche ai piccoli.
Montare impianti sui tetti d'Italia nn e' la soluzione finale.
Interventi mirati ai contenimenti ed ai risparmi d'energia dovrebbero stare al primo posto e, come giustamente dici, il solare diventa un complemento.
ciao
car.boni

L'uso del maiuscolo è stato un semplice esperdiente semiotico per sottolineare l'importanza di una parte del discorso rispetto ad altre parti...e quindi la sottolineatura vale solo all'interno della mia frase, non ho aspirazioni dogmatiche !
La preoccupazione che selve di batterie di pannelli possano "caratterizzare" lo skyline urbano o "campestre" mi preoccupa moltissimo ...anche perchè la gente si muove con progressione esponenziale e per quanto ne so ,già oggi le ditte produttrici di pannelli fotovoltaici sono in crisi produttiva poichè non riescono a soddisfare l'offerta crescente..

Lasciando l'argomento abbondantemente chiarito mi piacerebbe moltissimo un dibattito su alcune questioni che ritengo MOLTO IMPORTANTI ...
a) il calcolo della radiazione disponibile al suolo secondo la direttiva UNI10439 allegato al DLGs192 e 311
b) La tecnica di calcolo delle perdite di radiazione previste nei due decreti da parte di ostacoli sull'orizzonte.
c) Il Fattore di Luce Diurna Naturale...che dovrebbe sostituire l'antichissima norma Igienico/Sanitario dell 1/8 della superfice del vano nel calcolo dell'area minima delle aperture..

Per la domanda "a" dico che tutto quello che mi fu insegnato ad Arcetri più di trenta anni fa ,se la direttiva UNI 10439 è corretta LO DEVO BUTTARE A MARE ..anzi, facendo un duro esame di coscenza dovrei ammettere che in questi trenta anni ho sempre fatto calcoli sulla radiazione completamente fasulli !

Per la domanda "b" - Mi sento un pò incoraraggiato a pensare che i criteri di calcolo presentati nei due decreti siano VERAMENTE sbagliati , per il semplice motivo che il Sole non percorre a "STEP" l'arco diurno e che gli ostacoli agiscono dall'amplitudine di levata a quello del tramonto !

Per la domanda "c" - Sono ancora più certo nella critica poichè qualsiasi architetto (e non ) anche del lontano passato sapeva benissimo che da un metroquadrato di finestra esposta a Nord passava UN DECIMO della radiazione di un vano finestra di pari area esposto a Sud.
Approfitto quindi per ribadire che anche i regolamenti igienici attuali DOVREBBERO riconsiderare fatti come questo ed almeno per il coefficente di luminosità ,correggere i regolamenti comunali.
Basta insegnare agli Architetti (ed io lo faccio da tanto tempo) come "funziona" il Sole e come l'energia presente nella sua radiazione si trasferisce sulle superfici "comunque orientate".

Resto in attesa di utilissimi pareri e/o impressioni sulla faccenda che ritengo veramente importanti.

Concludo con una questione MOLTO importante : il ruolo dei CONDOMINI nelle politiche di risparmio energetico.
Ho recentemente partecipato ad un convegno nazionale degli Amministratori e mi sono reso conto che il problema condominiale è FONDAMENTALE per la questione !
Si ricordi che il patrimonio edilizo condominiale è pari all' 80% del patrimonio edilizio costruito !
Questo autorizza a considerarlo di PRIMARIA IMPORTANZA .
Per questo motivo mi trovo a dibattere in questa sezione del web...

Saluto il collega di Firenze e sperando di aver chiarito il mio uso del maiuscolo mi auguro di riuscire a conoscerlo di persona e dibattere quindi più comodamente le proprie ideologie su questo affascinante ma "delicatissimo" problema.

mangiasole

grazie mangiasole, ricambio il saluto, e ribadisco, al di la della schermaglia verbale, che sono daccordo sulle tue affermazioni sulla necessità di un corretto approccio bioclimatico alla progettazione, meno quando affermi che l'installazione di fotovoltaico possa rovinare l'aspetto della città, in quanto ritengo che in molti casi (non sempre) tale installazione possa invece essere qualificante.

Ma non è sul merito (sul quale possiamo amabilmente discutere), bensì sul metodo che ti faccio una critica: se uno apre una sezione chiedendo quanti millesimi servono per installare un fotovoltaico in un condominio, secondo me non è corretto rispondergli con una disquisizione architettonica sull'opportunità di installare FV nei centri urbani!

apriamo una sezione apposita e parliamone a volontà

un cordiale saluto
criccux