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**Lucas2** · 22-01-2017, 14:49

esatto marco, senza sapere fissi e consumi e ripartizione non si pu� dire nulla.

**pox1964** · 22-01-2017, 16:03

a volte capita che le ditte che lavorano in sub appalto,non eseguono i lavori a regola d'arte,nessuno
controlla prendono i soldi e si dileguano,tanto sono i prezzi stracciati che fanno che si arrangiano su
mano dopera scarsamente qualificata che a loro volta manco si preoccupa di eseguire correttamente il
lavoro,pensate al danno di un cappotto in eps fatto in un palazzo di 9 piani,col graffiato applicato direttamente
sopra l'isolante,tubi di scarico delle acque sotto dimensionati rispetto al progetto,che al verificarsi dei nubifragi
allagano il semiterrato,rendendo la vasca di raccolta delle acque inutilizzabile,poi alla fine qualcuno rimane col
cerino acceso in mano,
secondo me bisognerebbe incaricare un perito per verificare eventuali inadempienze del progetto o non rispetto
dello stesso,magari tubi non coibentati,e rivalersi sul costruttore

**richiurci** · 22-01-2017, 16:34

alcune semplici osservazioni...ho letto un po' velocemente...

@marcober: le certificazioni NON si fanno sui progetti, scherzi? O per lo meno per quanto ne so io, e per quanto dicono le normative...

In fase di progetto si fa e si fornisce anche una classe energetica presunta, ma la certificazione finale e ufficiale � basata su documenti sia di progetto che di cantiere, il certificatore � tenuto a verificare la corrispondenza tra progetto e realizzazione!

M.pai: il tono di lucas era forte ma condivisibile, vi sembra tu sia "partita in quarta"... con pochi dati e tanta voglia di strafare...rifare impianto, fotovoltaico....ma noooooooo

Un numero mi colpisce e mi sembra non sia stato chiarito: se l'amministratore parla del 75% di perdite deve avere in mano dei numeri, quindi un tecnico DEVE essere stato consultato. E' cos�?

PRIMA di pagare gli avvocati si pagano dei tecnici (se non gi� fatto) per capire dove sono gli sprechi. Magari scopri che � solo una ripartizione iniqua...

Legge10, certificazione e altri documenti TECNICI sono indispensabili per capirci qualcosa,e non tutto si pu� fare via forum in un caso cos� complesso

**marcober** · 22-01-2017, 19:44

Originariamente inviato da riccardo urciuoli Visualizza il messaggio

@marcober: le certificazioni NON si fanno sui progetti, scherzi? O per lo meno per quanto ne so io, e per quanto dicono le normative...

quindi secondo te ..chi ha certificato ha SCAVATO per andare a vedere il tubo..poi lo ha TAGLIATO per vedre spessore isolamento?
Oppure gli � sato dato un porgetto , un capitolato, una relazione di fine lavori...e lui ha fatto i conti?

**serman** · 22-01-2017, 20:49

Faccio una domanda stupida : qualcuno ha fatto un semplice controllo delle fatture del fornitore di combustibile incrociato con le letture dei contatori condominiali ? A volte si scoprono cose incredibili su cosa combinano gli amministratori.... A noi sono stati addebitati per tre anni consumi presunti superiori del 70% a quelli reali solo perch� il locale del contatore aveva la porta con la serratura rotta e l'amministratore non si � mai preoccupato di farla riparare per cui la SNAM � andata avanti con letture presunte che quel cog...ne pagava senza fiatare.
Quando siamo intervenuti cacciando il maledetto abbiamo scoperto di avere accumulato con SNAM un credito superiore ad un intero anno di gestione....

**m.pai** · 23-01-2017, 14:41

Grazie per la precisazione sul prezzo della casa, ora ho capito (quindi, amici come prima

)
Sto cercando di avere tutto quello che mi chiedete, in modo da darvi tutti gli elementi necessari. Anche il distacco � un problema, appunto per la questione del 30/40% della dispersione da pagare al Condominio. Quasi impossibile convincere i Condomini ad associarsi alla causa, secondo me se riuscir� ad avere con me i 2 o 3 pi� svegli, sar� grasso che cola. Gli altri aspetteranno che noi, 3 o 4, paghiamo avvocato ecc, e poi raccoglieranno i frutti, credo sia questa la loro idea. Davvero non capisco come mai stiano tutti in questa situazione da ANNI... peraltro con i blocchi continui che questa caldaia ha... pensate che un ragazzo che ha 3 figli piccoli ha detto in Ass che lui per tutto il mese di dicembre ha dovuto fare il bagno ai piccoli scaldando l'acqua nelle pentole!!! Io non so, ma trovo tutto assurdo. Prover� anche a rivolgermi a un'Associazione di Consumatori, insomma, come dicevo, ho bisogno di idee, perch� il singolo avvocato pu� anche non avere una visione di insieme. Grazie davvero intanto, e spero di postare prestissimo i dati richiesti.

**m.pai** · 23-01-2017, 14:55

"M.pai: il tono di lucas era forte ma condivisibile, vi sembra tu sia "partita in quarta"... con pochi dati e tanta voglia di strafare...rifare impianto, fotovoltaico....ma noooooooo"

Io sono partita esponendo un problema. Non sono un tecnico quindi non conosco quali dati fornire. Mi sono urtata con UNA persona (non con tutti quelli che hanno risposto) per il dubbio espresso da qs persona sulla mia parola, e cio� sulla veridicit� del prezzo di acquisto della casa (che peraltro � in quartiere semicentrale e da sempre esoso, a ROMA, citt� dove le case, malgrado la crisi, sono CARE rispetto al resto d'Italia) con relativa richiesta di prove. Dubbio peraltro RISOLTO e CHIARITO, Luca si � scusato e mi ha spiegato il motivo a monte (il timore di troll ecc.), quindi penso che la questione specifica sia chiusa. Io non avevo pensato che si temessero post falsi, amici come prima.
Perdonerete il linguaggio poco professionale della mia richiesta di aiuto, ma uno cerca aiuto in genere perch� "non sa". Per rispondere a quello che chiedi, poster� appena possibile la risposta dell'Amm quando gli porr� la domanda su come abbia ricavato il 75% di dispersione (io penso confrontando i bilanci parziali delle 2 caldaie). Tenete presente che il problema � "esploso" da poco, ero stata semi-rassicurata in settembre dall'Amm che mi parlava di fumose revisioni future della ripartizione ecc. Ma adesso, con tutti i disservizi che ci sono, mancanza di ACS, mancanza di riscaldamento, e assemblee in cui tutti si lamentano ma poi non votano le proposte...

**Lucas2** · 23-01-2017, 15:26

Probabilmente l'amministratore vuole spalmare sull'altra palazzina le vostre inefficienze, con una soluzoine che � peggio del difetto iniziale. A lui va bene cos�, risolvendo parzialmente il problema senza casini.
Ripeto, avevo dei dubbi sulla veridicit� della situazione perch� sembra effettivamente, anzi lo �, assurda. Su casa da 7000 al metro o gi� di li.
Qui serve tutto il rendiconto delle spese dettagliato e soprattutto una bella lettera dell'avvocato. E subito causa. Capisco che nessuno si associer� per paura e per risparmiare. Per� meglio tentare in pochi che non fare nulla. Se non fate niente non succeder� niente.
E poi, io farei una bella rivolta , non pagando le spese finch� non viene risolto il problema. questo tutti. La vostra situazione � inaccettabile.

**richiurci** · 23-01-2017, 15:57

rispondo a marcober e non solo...

Ovvio che verificare un tubo interrato � difficile, ma quel tubo da qualche parte entra ed esce... inoltre... dubito che abbiano lesinato solo in quel punto, isolare due tubi costa meno che isolare tutte le pareti.

Il dubbio che intendevo esporre � su quel 75% di dispersioni in tale tubo, sono numeri tipici di vecchi condomini con tubazioni non isolate.

Se l'amministratore l'ha ricavato da qualche documento tecnico tipo certificazione lo tiri fuori, qualcuno potrebbe averglielo calcolato raffrontando consumi di combustibile e somma dei kWh da contabilizzazione.

Aggiungo: da quanto scritto mi sembra di capire che neanche sai dov'� la TUA caldaia...bene, siccome non credo possa essere "a centinaia di metri" attivati per capire dov'�... un portinaio o qualche condomino informato ci sar�, oppure chiama il gestore dell'impianto.

Prima di ipotizzare spese legali, distacchi o altro devi aver ben chiara la situazione

**m.pai** · 25-01-2017, 15:44

Intanto ho recuperato questo, di quando l'appartamento era VUOTO, e comunque ha gi� Consumi involontari per ca 400 euro. Non so se � leggibile.
dice:

Esercizio 1/1/2015-31/12/2015
Rendiconto generale
Combustibile 7.273,76
Manut ordinaria 20.245,05
Tot. generale condominio 27.518,81

Costo a consumo 0,00
Costo a millesimi 439,23 (mm.app. 21,70)
Spesa diretta 0,00
Costo lettura e ripartizione 0,00
Costo per kWh 0,1076

**marcober** · 25-01-2017, 16:14

TOMBOLA

Sopra scrivevo

Se 280 euro (perch� SOLO di euro di parla sino ad ora!!!! MAI di kwh..e la certificazione non parla mai di EUOR!!) saltano fuori perche un amico dell'amministratore fattura 25.000 euro anno di costi di gestione, manutenzione, verifica, messa a norma, telegestione , contabilizzazione e menate varie?

Non sono 25 mila..� "onesto",,,sono solo 20 mila

E lui ha diviso paro paro i costi FISSI sui Millesimi e infatti 20.245 * 21,7/1000=430 euro

A questo poi va aggiunto il "consumo...il file che alleghi non si legge ...per cui non posso fare commenti.

I 7273 euro sarebbero la bolletta elettrica del codominio? mi pare BASSA per 38 appartamenti..ma nel 2015 erano tutti quasi occupati?
ma se anche erano occupati le psese INVOLONTARIE ci sarebbero lo stesso (e tra l'altro qui non sembrano ripartite sui millesimi..strano)..ma se consumi appartamenti abitati 2015+ dispersioni sono 7200 euro..allora NON qaudra molto con 1600 euro anno che paghi tu.

Ma non � che 1600 comprende ascensori, giardino, acqua potabile, portineria, spazzzatura aree comuni, manutenzoni edili ..cioe TUTTE le spese condominiali?

**Lucas2** · 25-01-2017, 16:18

Costo Kwh molto alto. Oltre a questo 20000 di manutenzione mi sembra eccessivo e non � giustificato da fissi cos� bassi, visto che sarebbero il 26 %, secondo quello che ci hai scritto, su una spesa da 1680 all'anno.
Cio�, le cifre che ci hai messo non fanno tornare i conti a mio parere. Serve la tabella di suddivisione di tutto il condominio che l'amministratore � obbligato ( credo) a dare in modo che si sappia le cifre di tutti.
ciao.

**Lucas2** · 25-01-2017, 16:26

Originariamente inviato da marcober Visualizza il messaggio

TOMBOLA

Sopra scrivevo

Non sono 25 mila..� "onesto",,,sono solo 20 mila

E lui ha diviso paro paro i costi FISSI sui Millesimi e infatti 20.245 * 21,7/1000=430 euro

A questo poi va aggiunto il "consumo...il file che alleghi non si legge ...per cui non posso fare commenti.

I 7273 euro sarebbero la bolletta elettrica del codominio? mi pare BASSA per 38 appartamenti..ma nel 2015 erano tutti quasi occupati?
ma se anche erano occupati le psese INVOLONTARIE ci sarebbero lo stesso (e tra l'altro qui non sembrano ripartite sui millesimi..strano)..ma se consumi appartamenti abitati 2015+ dispersioni sono 7200 euro..allora NON qaudra molto con 1600 euro anno che paghi tu.

Ma non � che 1600 comprende ascensori, giardino, acqua potabile, portineria, spazzzatura aree comuni, manutenzoni edili ..cioe TUTTE le spese condominiali?

20245* 21.7 millesimi fa proprio 439,23 euro , quindi � corretto.

S� per� marco come hai fatto giustamente notare i 1680 non sono giustificati da fissi cos� bassi. Spero che nei 1680 non ci sian tutte le spese. Perch� altrimenti si cofnigura una spesa circa di 1241 di consumi che su 7273 euro sono il 17 % dei consumi di tutto il condominio che su 30 appartamenti CIRCA non ha senso.

**marcober** · 25-01-2017, 16:54

Si infatti..anche se nel 2015 fossero stati quasi tutti vuoti e quindi 7000 euro � il costo della INEFFICIENZA...non quadra lo stesso..perche inefficienza sarebbero 156 euro per 21,7 millesuimi..e siamo a 560 euro..ne mancano 1.100 ..che per 33 mq a Roma con pdc sono una FOLLIA.
Aspettiamo ragguagli...spero sia totale spese condominio..compreso enorme giardino con piscina...

**richiurci** · 26-01-2017, 09:19

qui si parte con considerazioni senza avere una informazione decente....

Cavoli ma mettere tutti i dati � cos� difficile? Per quanto mi riguarda manutenzione ordinaria potrebbe comprendere tutto... pure i tappetini....

Prima di parlare di cambio impianto o dispersioni al 75% bisogna capire almeno quanto si paga per ogni capitolo di spesa del condominio, il mio amministratore esagera dall'altro lato e ogni consuntivo ci fa decine di pagine di tabelle...ma almeno si capisce ogni singola voce

**Lucas2** · 26-01-2017, 16:41

Faccio notare un'altra cosa. Non viene fatto pagare un fisso sui consumi, che poi sarebbe rappresentato dalle pompe di ricircolo e quant'altro che dovrebbe comunque essere annoverato come spesa fissa nella classica forma del 20 o 30% o quello che �.
Difatti nei consumi si specifica la sola spesa per il combustibile mentre i consumi elettrici accessori non vengono menzionati. Quindi non � detto che non ricadano nei 20000 denominati "manutenzione ordinaria" che, quindi , appunto non � detto nemmeno che siano un costo forfettario come prospettato da marcober ma una somma di pi� costi.
Anche perch� 20000 per cosa ? non � una spesa giustificata n� giustificabile. E se l'amministratore non eroga l'estratto con il dettaglio dei costi � un disonesto.

**m.pai** · 26-01-2017, 20:54

Quella scheda che mi hanno dato e che ho postato � la scheda dell'appartamento nella gestione 2015, quando era VUOTO (mio genero lo ha acquistato nell'aprile 2016). La cifra si riferisce al CONSUMO INVOLONTARIO (credo coincida con la dispersione e le spese di manutenzione e gestione, o no?). Questa � la scheda RISCALDAMENTO, quindi NON SONO COMPRESE, in questa cifra, le spese prettamente condominiali (condominio, luce spazi comuni, giardino, pulizie ecc). Scusate l'incapacit� di seguire il ragionamento sui costi, ma anche a me sembra eccessiva la spesa per MANUTENZ.ORDINARIA (20.245) a fronte di una spesa Combustibile di 7.273.... a cosa potrebbe essere dovuta???

**m.pai** · 26-01-2017, 22:09

Per altre info, non � che non voglia darle... ho gi� sritto che le metter� qui appena in mio possesso, perch� l'appartaemnTO � di mio genero, che lavora viaggiando su e gi� per l'Italia, quindi devo cogliere il momento giusto, ok? GraziE intanto di ogni considerazione postata.

**m.pai** · 26-01-2017, 22:24

S�, io la vedo come te. Stare fermi � assurdo, e impossibile. Pagare per bruciare letteralmente dei soldi � allucinante, preferisco darli all'Avvocato. Scusate il mio essere profana in materia, ma dovreste aiutarmi con indicazioni chiare di come procedere. Io intanto sto studiando tutta la legislazione sul rendimento energetico degli edifici, solo che si trova quasi nulla, nel senso che non mi sembra ci siano parametri di consumo in rapporto al rendimento ai quali attenersi. Le direttive europee nemmeno sono chiare in merito. Inoltre lavoro anch'io, il tempo vola e farsi una cultura su linguaggi molto tecnici richiede tempo e non sempre � facile.
Quindi attendo i vostri suggerimenti, e grazie davvero.
No, l'Amministrtaore non ci pensa proprio a spalmare sull'altra palazzina i nostri deficit. L'altra "palazzina" (non � esattamente una palazzina, sono i piani dal 2� in su del palazzo pi� grande, mentre i piani terra sono associati alla NOSTRA caldaia) ha un bilancio molto decente, infatti l� mia figlia spendeva 50 euro a bimestre. Niente, in confronto ad ora. Ho saputo anche che il terzo edificio (dove sono 4 o 5 appartamenti, sempre molto piccoli, spende a testa ancora pi� di noi!)... che dire?

**marcober** · 27-01-2017, 11:10

Come si fa a darti indicazioni PRECISE ..se manco sei in grado di dare a noi elementi PRECISI?

Ti abbiamo gia chiesto cosa dovresti produrre...se non li hai e ci vuol del tempo, no problem....noi non abbiamo fetta..ma se la fretta la hai TU, affrettatti

Serve
- DETTAGLIO 2015..quello postato non basta per capire cosa c'� nei 20 mila fissi
- DETTAGLIO della ruipartizione PREVENTIVA 2016..che � la BASE GIURIDICA delle bollete da 280 euro bim che mandano.
- LETTURE fisiche del contacalorie del tuo appartamento, per BIMESTRE
- REGOLAMENTO CONDOMINIALE nella parte relativa al sistema di ripato spese riscadamento

Il lavoro non ti manca...se ti studi la Certificazione energetica..di CERTO perdi tempo...perche PRIMA devi capire se � un problema ENERGETICO o di SOLDI..e per ora NON L SAI.

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Scandaloso! Centralizzato con 75% di dispersione, che fare?

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