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Modello contratto di affitto/diritto superficie per terreno FV

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  • #1

    Modello contratto di affitto/diritto superficie per terreno FV

    Ciao a tutti,
    qualcuno dei lettori mi potrebbe fornire un modello per la stipula di un contratto di locazione o diritto di superficie per 20 anni per installazione di un impianto FV su terreno agricolo?
    Per la stipula, basta un avvocato/commercialista?
    Nel caso del diritto di superficie l'Ag. delle Entrate ha stabilito la tassa di registro al 15%, ma calcolata su cosa? Sul canone annuale? Sul valore presunto dell'appezzamento?
    Sono sicuro che c'è qualche precedente e mi farebbe comodo vedere tutte le clausole e le postille standard, per evitare di incorrere in spiacevoli sorprese.
    Grazie a tutti.

    Luca
    Tag: Nessuno
  • #2
    Buonasera Sirluke,
    nn esiste, come per i contratti di locazione immobilare, un contratto standard stabilito da norme di legge.
    Questa e' la premessa da fare.
    Tutti i contratti di locazione (compresi quelli immobiliari) che superano i 9 anni di durata devono essere stipulati con atto notarile mentre la cessione del diritto di superficie avviene sempre per atto notarile.
    Atto notarile che puo' essere sottoposto a condizione sospensiva qualora si volesse attendere l'autorizzazione a realizzare l'impianto.
    Sulla tassazione dei terreni agricoli nn so dirTi in quanto nn ho interesse a realizzare impianti a terra.
    ciao car.boni
    Acqua, sole e vento. La natura per l'energia pulita.

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    • #3
      Grazie car.boni.
      Immaginavo che non esistesse un modello standard per tale contratto, però mi chiedevo se qualcuno sul forum ne avesse sottoscritto uno per prendere spunto per la stesura.

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      • #4
        Ciao Sirluke,
        personalmente ho stipulato un contratto di acquisto di diritto di superficie del lastrico solare di un grande capannone ma le condizioni le abbiamo tutte discusse con la controparte.
        Il discorso nn cambia per i terreni, fatto salva la parte fiscale, e, secondo me, dovresti fare una "scaletta" con tutti i problemi e condizioni che vorresti veder inserite nell'atto e discuterle con la proprieta'.
        Sara' poi il Notaio a redigere l'atto in base alle norme del c.c. integrandole con i patti concordati.
        RicordaTi che puoi prevedere tutto, anche chi deve tagliare l'erba sotto ai pannelli ....
        ciao car.boni
        Acqua, sole e vento. La natura per l'energia pulita.

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        • #5
          Hai idea di quale sia il costo per l'atto notarile?
          Grazie

          Luca

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          • #6
            Ciao Luca,
            purtroppo nn faccio il Notaio ........ le tariffe variano anche in funzione dei soggetti che intervengono nel contratto (persona fisica o persona giuridica)
            Chiedi un preventivo, normalmente chi acquista il diritto di superficie e' colui che sceglie il Notaio ma con i grossi Enti capita anche il contrario (Tu paghi e loro scelgono.....)
            ciao car.boni
            Acqua, sole e vento. La natura per l'energia pulita.

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            • #7
              Consiglio prima di regalare i soldi al notaio di verificare bene.. lo scorso anno ho fatto un contratto per 25 ettari di terreno agricolo con un semplice foglio scritto pure a mano, durata 15anni ci metti dentro tutto quello che ti pare se l'affituario gli sta bene e lo firma, lo presenti all'agenzia delle entrate e lo registri, se il locatore è un agricoltore sarà di sicuro apogiato ad un sindacato agricolo vedette i dettagli e fattelo preparare a loro, ti danno il modulo di versamento già pronto e tutte le indicazioni del caso, .... se poi per realizzare l'impianto serve che il contratto sia stipulato dal notaio questo no lo so
              99,36kwp, pensiline, nord-est sardegna, 432 recsolar 230w+ 5 powerOne

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              • #8
                Buongiorno Cat,
                probabilmente viviamo in due Italia diverse...... nella mia, so per certo, che tutti i contratti di locazione superiori ai 9 anni vanno redatti con atto notarile (i contratti di cessione di diritto di superficie, SEMPRE)
                Nella Tua Italia, invece, le cose vanno, a quanto pare, diversamente, lasciamo quindi a Sirluke la decisione di come comportarsi.
                ciao car.boni
                Acqua, sole e vento. La natura per l'energia pulita.

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                • #9
                  Buongiorno a tutti,
                  ho letto con interesse la discussione e avrei una domanda per car.boni: quando parli di locazione con atto notarile fai riferimento esclusivamente all'atto pubblico o anche alla scrittura privata autenticata?
                  Grazie in anticipo e a presto,
                  Trinity

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                  • #10
                    Originariamente inviato da Trinity Visualizza il messaggio
                    ..... quando parli di locazione con atto notarile fai riferimento esclusivamente all'atto pubblico o anche alla scrittura privata autenticata?......

                    Ciao Trinity,
                    e benvenuto nel forum.
                    Premetto che ho esperienza nella compravendita di diritti di superficie e nn nella locazione (nn m'interessano) ma so per certo che i contratti di locazione superiori ai 9 anni debbono essere redatti da un Notaio come atto pubblico.
                    Se nn sbaglio la scrittura privata autenticata, seppur redatta da un Notaio, nn viene trascritta ma resta nel repertorio del Notaio.
                    Questo dovrebbe essere ..........
                    Posso permettermi un suggerimento nn richiesto? Se puoi opta per il diritto di superficie.
                    ciao car.boni
                    Acqua, sole e vento. La natura per l'energia pulita.

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                    • #11
                      ciao car.boni, cosa comporta l'una o l'altra opzione locazione o diritto di superfice, e quali vantaggi o svantaggi per chi lo cede e per chi lo prende? grazie
                      99,36kwp, pensiline, nord-est sardegna, 432 recsolar 230w+ 5 powerOne

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                      • #12
                        Originariamente inviato da cat Visualizza il messaggio
                        ......... cosa comporta l'una o l'altra opzione locazione o diritto di superfice, e quali vantaggi o svantaggi per chi lo cede e per chi lo prende? ...

                        Ciao Cat,
                        sull'argomento s'e' abbondantemente discusso su queste pagine, se fai una piccola ricerca trovi tutte le risposte alle Tue domande.
                        Se poi nn riesci sono sempre pronto a riparlarne.
                        ciao car.boni
                        Acqua, sole e vento. La natura per l'energia pulita.

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                        • #13
                          Posso aggiungere che, in casi particolarmente "difficili" può essere prevista una caparra confirmativa nella scrittura privata ed eventualmente un'acquisizione del diritto di superficie limitata nel tempo e tradotta in ventennale o permanente solo ad autorizzazioni ottenute (diritto di superficie condizionato).

                          Saluti

                          tora
                          Colui che salva una sola vita salva il mondo intero

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                          • #14
                            Originariamente inviato da car.boni Visualizza il messaggio
                            Ciao Cat,
                            sull'argomento s'e' abbondantemente discusso su queste pagine, se fai una piccola ricerca trovi tutte le risposte alle Tue domande.
                            Se poi nn riesci sono sempre pronto a riparlarne.
                            ciao car.boni
                            potresti indirizzarmi gentilmente... e da ieri che cerco "locazione o diritto di superfice" e non ho trovato ciò che cercavo, grazie e abbi pazienza
                            99,36kwp, pensiline, nord-est sardegna, 432 recsolar 230w+ 5 powerOne

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                            • #15
                              Originariamente inviato da cat Visualizza il messaggio
                              potresti indirizzarmi gentilmente... e da ieri che cerco "locazione o diritto di superfice" e non ho trovato ciò che cercavo, grazie e abbi pazienza
                              Ciao Cat,
                              hai provato a fare la ricerca nei miei messaggi ?
                              ciao car.boni
                              Acqua, sole e vento. La natura per l'energia pulita.

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                              • #16
                                Consigli contratto diritto superficie

                                Ciao a tutti,

                                anche io sono stato contattato per la cessione dei diritto di superficie di un terreno di 6 ettari.
                                Diversi aspetti mi preoccupano.
                                - Il pagamento a canoni semestrali per 25 anni (senza aumento Istat per i primi 20 anni).
                                - la possibilità di costituire ipoteca sul diritto di superficie concesso.

                                La combinazione di questi due fattori mi pone un quesito: " Se la società che acquisisce il diritto di superf. fallisce o non rimborsa i finanziamenti ottenuti garantiti dal diritto di superficie come posso ottenere i miei canoni? Se diventa impossibile ottenere il pagamento dei canoni, poso ottenere la liberazione del terreno immediatamente, prima di arrivare a scadenza?

                                Ci sono altri aspetti non chiari, ma mi pare di capire che tutto può essere trattato e non c'è nulla di obbligatorio.
                                Se qualcuno ha in mano qualche bozza o un contratto firmato sarebbe interessante prendere qualche spunto.

                                A livello fiscale, invece, quanto dovrò pagare? Io proprietario sono pensionato. Tassazione su importo complessivo o sui canoni?


                                Originariamente inviato da car.boni Visualizza il messaggio
                                Ciao Cat,
                                hai provato a fare la ricerca nei miei messaggi ?
                                ciao car.boni

                                Commenta

                                • #17
                                  Originariamente inviato da quavinrob Visualizza il messaggio
                                  .......................
                                  Diversi aspetti mi preoccupano.
                                  - Il pagamento a canoni semestrali per 25 anni (senza aumento Istat per i primi 20 anni).
                                  - la possibilità di costituire ipoteca sul diritto di superficie concesso.

                                  La combinazione di questi due fattori mi pone un quesito: " Se la società che acquisisce il diritto di superf. fallisce o non rimborsa i finanziamenti ottenuti garantiti dal diritto di superficie come posso ottenere i miei canoni? Se diventa impossibile ottenere il pagamento dei canoni, poso ottenere la liberazione del terreno immediatamente, prima di arrivare a scadenza?

                                  ...........................

                                  Ciao Quavinrob,
                                  per garantirsi il pagamento dei canoni e' necessario farsi rilasciare dall'acquirente una fidejussione bancaria "a prima richiesta" che copra il valore di almeno due o tre annualita'.
                                  L'acquisto del diritto di superficie, di fatto un titolo reale di proprieta', concede a chi lo detiene la possibilita' di ipotecarlo.
                                  Tu a questo, ovviamente, nn Ti puoi opporre. Il fallimento e' un evento possibile e sapere ora quanto tempo occorre per liberare il terreno nn e' semplice.
                                  Ci possono essere delle forme di tutela da inserire in atto come ad esempio il divieto di cessione a terzi del diritto senza aver ottenuto il Tuo "gradimento" ed il subentro a pari condizioni di garanzia (la fidejussione). Se cio' nn viene inserito in atto lascia "mani libere" al terzo.
                                  Il deterrente piu' forte resta comunque la fidejussione che si puo' abbinare ad un'altra per la rimozione dell'impianto.
                                  Come ho detto piu' voilte, nn esiste una bozza di scrittura che vada bene per ogni situazione. La scrittura e' il risultato della trattativa tra le parti. Avere al proprio fianco un consulente legale e fiscale di certo aiuta ed elimina (quanto meno li limita) fin da subito i rischi.
                                  Per il discorso fiscale e la relativa tassazione bisogna vedere la situazione patrimoniale.
                                  ciao car.boni
                                  Acqua, sole e vento. La natura per l'energia pulita.

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                                  • #18
                                    Grz car.boni

                                    Grz car.boni per la gentile risposta, sempre chiara e preparata.
                                    Sì la fidejussione è uno strumento a cui avevo pensato, ma sicuramente lascia ancora non propriamente coperto il mio credito. Capirai che aver garantito 2-3 anni rispetto ai 25 è davvero nulla. Se questa società sparisce, rischio di non vedere un euro e avere il terreno bloccato per 25 anni. Una doppia perdita.
                                    Sicuramente dovrò farmi affiancare da un consulente, la materia è molto ingarbugliata.
                                    Cosa intendi per vedere la situazione patrimoniale riguardo all'aspetto fiscale?

                                    Originariamente inviato da car.boni Visualizza il messaggio



                                    Ciao Quavinrob,
                                    per garantirsi il pagamento dei canoni e' necessario farsi rilasciare dall'acquirente una fidejussione bancaria "a prima richiesta" che copra il valore di almeno due o tre annualita'.
                                    L'acquisto del diritto di superficie, di fatto un titolo reale di proprieta', concede a chi lo detiene la possibilita' di ipotecarlo.
                                    Tu a questo, ovviamente, nn Ti puoi opporre. Il fallimento e' un evento possibile e sapere ora quanto tempo occorre per liberare il terreno nn e' semplice.
                                    Ci possono essere delle forme di tutela da inserire in atto come ad esempio il divieto di cessione a terzi del diritto senza aver ottenuto il Tuo "gradimento" ed il subentro a pari condizioni di garanzia (la fidejussione). Se cio' nn viene inserito in atto lascia "mani libere" al terzo.
                                    Il deterrente piu' forte resta comunque la fidejussione che si puo' abbinare ad un'altra per la rimozione dell'impianto.
                                    Come ho detto piu' voilte, nn esiste una bozza di scrittura che vada bene per ogni situazione. La scrittura e' il risultato della trattativa tra le parti. Avere al proprio fianco un consulente legale e fiscale di certo aiuta ed elimina (quanto meno li limita) fin da subito i rischi.
                                    Per il discorso fiscale e la relativa tassazione bisogna vedere la situazione patrimoniale.
                                    ciao car.boni

                                    Commenta

                                    • #19
                                      Originariamente inviato da quavinrob Visualizza il messaggio
                                      ........... Capirai che aver garantito 2-3 anni rispetto ai 25 è davvero nulla. Se questa società sparisce,.........................
                                      Cosa intendi per vedere la situazione patrimoniale riguardo all'aspetto fiscale?


                                      Ciao Quavinrob,
                                      innanzi tutto un consiglio, le regole del forum vietano di "quotare" l'intero messaggio ed quindi opportuno limitarlo alle sole parti essenziali.

                                      Le Tue perplessita' sono legittime ma posso garantirTi che nn tutte le aziende sono disposte a prestare garanzie a "prima richiesta" (penso che Tu ne conosca il significato ed il peso).
                                      Se ci sono tentennamenti o affermazioni che portano a dire che esistono forme alternative di garanzie e' perche' nn vogliono farlo in quel modo. Se invece trovi apertura e disponibilta' su queste basi (puoi chiedere anche 4 o 5 anni garantiti. se Te li danno.....), ritengo che Tu possa correre questo "rischio d'impresa"
                                      E' chiaro che il rischio di insolvenza c'e' e puo' essere annullabile solo in un modo : pagamento in unica soluzione ma cio' comporta un'attualizzazione dei canoni ad oggi e nn sempre trova disponibilita' nella controparte.
                                      Per l'aspetto fiscale : nn si puo' parlare di quante tasse e imposte pagherai se nn si conosce la Tua situazione patrimoniale (redditi, proprieta' ecc ec).
                                      Potrebbero esserci diverse soluzioni ma di questo e' sempre meglio parlare con un consulente fiscale.
                                      ciao car.boni
                                      Acqua, sole e vento. La natura per l'energia pulita.

                                      Commenta

                                      • #20
                                        Ok, non sono molto pratico di forum, eviterò.
                                        è una garanzia molto "pesante", non facile da ottenere. Vedremo se si riuscirà ad averla.
                                        il proprietario del terreno è pensionato, per intenderci guadagna 1000 euro al mese. Sì applicano le aliquote Irpef sui canoni? Nel forum c'era ki ha scritto di una aliquota fissa al 15%.

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                                        • #21
                                          Originariamente inviato da quavinrob Visualizza il messaggio
                                          Capirai che aver garantito 2-3 anni rispetto ai 25 è davvero nulla. Se questa società sparisce, rischio di non vedere un euro e avere il terreno bloccato per 25 anni. Una doppia perdita.
                                          Cosa intendi per vedere la situazione patrimoniale riguardo all'aspetto fiscale?
                                          La garanzia assoluta è solo possibile mediante fidejussione a prima richiesta dell'intero importo dei 25 anni, come ti ha detto Car.boni
                                          Su come liberarsi in caso di inadempienza, penso si possa inserire nel contratto una clausola di termine anticipato se il cessionaro entra in una situazione concorsuale.
                                          Se non ti paga, chiedi il fallimento e quando lo ottieni disdetti il contratto. Credo che con questa clausola il cessionario non riesca ad ottenere facilmente finanziamenti dando in ipoteca il diritto di superficie.
                                          La tassazione della cessione si applica sulla plusvalenza..in linea di massima ricavo cessione meno costo acquisto, meno costi migliorie (penso giochino anche parametri di rivalutazione)..dovresti chiedere ad un commercialista allegando tutte le carte..
                                          Marco
                                          CASA NO GAS: Costruzione anni '30, No Cappotto, Doppi Vetri, Isolamento Solaio,4 lati liberi SUPERFICIE RISCALDATA: 250 mq su 2 Piani (Radiante) + Taverna 120 mq (Fancoil, in modo discontinuo) GENERATORE: PDC 12 kW Zubadan Mitshubishi+ Boiler 200 Lt per ACS RAFFRESCAMENTO: Aermec on-off FV: 15,18 kW di Sunpower + Tigo (pesanti ombre) CUCINA Induzione

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                                          • #22
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                                            A livello fiscale la faccenda diventa molto intricata. Il terreno è stato acquisito tramite successione, quindi il valore dovrebbe essere dato da valutazioni catastali credo. E che tipo di aliquota poi si applica alla plusvalenza?

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                                            • #23
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                                              ................
                                              Su come liberarsi in caso di inadempienza, penso si possa inserire nel contratto una clausola di termine anticipato se il cessionaro entra in una situazione concorsuale.
                                              ..............

                                              Ciao Marco,
                                              legalmente nn so se sia possibile inserire una clausola di questo tipo in quanto rappresenta una grave limitazione della proprieta'.
                                              Questa condizione potrebbe implicare la trasformazione del negozio, tanto da farlo rientrare in un normale contratto di locazione.
                                              Il nostro amico, se ha elevati timori, deve solo cercare di ottenere il pagamento del diritto di superficie in un unica soluzione nn a canoni annuali (tra l'altro nn indicizzati) con annessa garanzia fidejussoria per il ripristino dei luoghi a fine contratto.
                                              ciao car.boni
                                              Acqua, sole e vento. La natura per l'energia pulita.

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                                              • #24
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                                                Il contratto proposto prevede il rinnovo, il mio riscatto o in ultimo la facoltà del superficiario di cedere gratuitamente l'impianto o smantellarlo.
                                                Io vorrei che quest'ultima facoltà sia a mio favore. Pensate sia necessaria anche la fideiussione per garantire lo smaltimento dei pannelli?

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                                                • #25
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                                                  Quanvin.. su un lunghezza di 25 anni il rinovo io non lo prevederei..di sicuro la soluzione da pretendere è la tua opzione di tenerti impianto a costo zero oppure di riavere terreno sgombro a loro spese (garantito da fidejussione).
                                                  Il costo a 25 anni per smantellare è ignoto..io dico che fra 25 anni qualcuno pagherà per venirseli a smontare..causa valore dei materiali..alluminio, silicio, vetro..perchè magari ci saranno tasse sulla CO2 prodotta per fare quei materiali, quindi recuperarli costerà meno di quelle tasse.. ma nn ti fidare di me!

                                                  L'atto eve essere trascritto quindi o scrittura autenticata o atto pubblico (notarile)..se è atto pubblico in caso di problemi domani è gia dimostrata la volontà delle parti espressa nell'atto..con la scrittura privata auteticata no. Io chiederei atto pubblico (soprattutto se fossi il cessionario...)
                                                  Marco
                                                  CASA NO GAS: Costruzione anni '30, No Cappotto, Doppi Vetri, Isolamento Solaio,4 lati liberi SUPERFICIE RISCALDATA: 250 mq su 2 Piani (Radiante) + Taverna 120 mq (Fancoil, in modo discontinuo) GENERATORE: PDC 12 kW Zubadan Mitshubishi+ Boiler 200 Lt per ACS RAFFRESCAMENTO: Aermec on-off FV: 15,18 kW di Sunpower + Tigo (pesanti ombre) CUCINA Induzione

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                                                  • #26
                                                    Originariamente inviato da quavinrob Visualizza il messaggio

                                                    A livello fiscale la faccenda diventa molto intricata. Il terreno è stato acquisito tramite successione, quindi il valore dovrebbe essere dato da valutazioni catastali credo. E che tipo di aliquota poi si applica alla plusvalenza?
                                                    Dovresti chiedre ad un fiscalista..io penso che se hai pagato una tassa di successione, il tuo costo storico è quello usato come imponibile in quel frangente..ma non sono certo..siccome non l'hai pagato potrebbe essere che l'intero importo è plusvalenza.
                                                    Aliquota credo proprio la tua personale del momento.

                                                    Attenzione che aldila del fatto che ottieni i pagamento dilazionato in 25 anni, l'atto ha effetto fiscale immediato per il vaòlore in atto..quindi sei subito oggetto di tassazione, che al massimo puoi diluire in (credo) 5 anni..attento quindi ai tuoi obblighi. Se poi non prendi il canone non credo potrai chiedere dei rimborsi fiscali.

                                                    M
                                                    CASA NO GAS: Costruzione anni '30, No Cappotto, Doppi Vetri, Isolamento Solaio,4 lati liberi SUPERFICIE RISCALDATA: 250 mq su 2 Piani (Radiante) + Taverna 120 mq (Fancoil, in modo discontinuo) GENERATORE: PDC 12 kW Zubadan Mitshubishi+ Boiler 200 Lt per ACS RAFFRESCAMENTO: Aermec on-off FV: 15,18 kW di Sunpower + Tigo (pesanti ombre) CUCINA Induzione

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                                                    • #27
                                                      Grazie.
                                                      Riguardo alla tassazione mi hanno detto (non un fiscalista, ma un esperto del settore) che l'importo non dovrebbe avere tassazione alcuna se il proprietario è persona fisica. Mentre l'aliquota sulla plusvalenza va pagata se il proprietario è azienda agricola.
                                                      Sinceramente mi sembra un pò strano, eccetto che il diritto di superficie è assimilato alla vendita e quindi come per la vendita di un appartamento, l'importo acquisito non è tassato (mi pare). Mentre le locazioni sicuramente sono soggette a tasse in quanto entrate reddituali.
                                                      Anche dal punto di vista fiscale è un gran casino.
                                                      Comunque ho deciso. Non si fa nulla se non ho fideiussione totale sui canoni e sullo smaltimento dell'impianto a scadenza. Altrimenti pagamento globale immediato...e siamo tutti più contenti.

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