annuncio

**marcober** · 24-08-2010, 18:29

Direi che il diritto di superficie garantisce il costruttore dell'impianto.
Per essere una garanzia opponibile a terzi deve essere Trascritto, quindi Atto Pubblico o Scrittura privata autenticata.
Sottile differenza..dell'Atto Pubblico si presume sempre vero il contenuto e la volonta espresse..nella scrittura autenticata si presume vero solo l'identità del firmatario ma non il contenuto..

Mettiamo che fallisca un comunista, il bene va all'asta e un nuovo propietario impugni la scrittura..potrebbe cercare di dimostrare che il contenuto dell'atto non era la volonta del contraente..se è atto Pubblico non può..dovrebbe esserci solo un errore formale nell'Atto, di cui il Notaio risponderebbe..
Credo che se è Atto Pubblico il Notaio necesiti di un subalterno catastale che individui il tetto separatamente.

I due fratelli danno il diritto di sup dell'intero garage al terzo.

Non esiste una forma standard.

una via più soft potrebbe essere quella di deliberare per iscritto all'unanimità la possibilità di uno di fare l'impianto sull'intero tetto, con rinuncia degli altri a farlo anche loro e a indennizzi.
Se si costituisse un regolamento contrattuale per la gestione della cosa comune e lo si depositasse ..sarebbe anche opponibile a terzi (ipotesi da verificare).
Vediamo se arrivano altri pareri..

Marco

**and54** · 24-08-2010, 18:47

"Vediamo se arrivano altri pareri.."

Mah che dire..
di solito quando ci sono tre fratelli c'è anche un cugino,
e ognuno tira l'acqua al suo muli.....
Qui da qualche altro utente del forum, probabilmente potrebbe arrivare consiglio di costituire una class action per procedere contro qualcosa ancora da definire.. ma insomma di organizzarsi.
Poi arrivi te, marco, e regolarmente li demoralizzi.
Massi, io direi di prendere marco per oro colato,
anche se stà antipatico a molti, perchè di solito dice le cose come stanno, anzichè come vorrebbero che fossero.

**Massi71** · 24-08-2010, 19:01

Non ho mai trovato un intervento di marco che me lo abbia fatto diventare antipatico

Anyway, in tutti i vari siti "giuridici" che ho visitato, per superficie nel diritto di superficie si intende sempre un terreno. Forse perchè è il caso più comune?

Lasciando stare il caso di un atto notarile che ha un suo costo rimarrei sulla scrittura privata di qualunque forma. Nel caso "soft" descritto, poi quale sarebbe l'opzione da scegliere sulla dichiarazione sostituiva?

Grazie a entrambi per le risposte

**car.boni** · 24-08-2010, 19:50

Buonasera a tutti,
per costituire un diritto di superficie serve sempre e comunque un mappale o un subaltermo di un mappale su cui poterlo costituire.
Personalmente consiglio sempre l'atto notarile perche', nonostante il costo, garantisce tutto e tutti.
L'utilizzo del DDS sulle coperture e' di recente istituzione (io stesso l'ho fatto per un impianto da 1.5 MWp) mentre "fino a ieri", era ampiamente usato in edilizia per la costruzione di edilizia convenzionata o popolare. Ecco spiegato il motivo perche' nella ricerca Massi ha solo trovato i terreni.
Infine un discorso generale che piu' volte ho espresso su queste pagine : quando si tratta di stipoulare contratti di lunga durata (come nel caso del FV) e' sempre meglio usare strumenti che garantiscono tranquillita' in quanto si e' insicuri su cio' che succedera' all'impianto nel corso della sua vita ma se a questo si aggungono anche problemi sulla superficie su cui e' posato credo che sia effettivamente troppo. Rischio inutile,
ciao car.boni

**Massi71** · 24-08-2010, 20:03

Grazie anche a Carboni per il suo contributo.

Effettivamente, anche se si tratta di persone "consanguinee" (qualcuno potrebbe dire soprattutto per quel motivo

), e solo uno ha intenzione di fare l'impianto mentre gli altri no, non c'è da stare sicuri, che le intenzioni restino tali per 20 anni.

Il mio intento era vagliare tutte le possibilità per proporle al cliente, starà a lui (e parenti) decidere.

**marcober** · 24-08-2010, 20:29

Originariamente inviato da Massi71 Visualizza il messaggio

Nel caso "soft" descritto, poi quale sarebbe l'opzione da scegliere sulla dichiarazione sostituiva?

Se fosse verificato che si possa fare..direi diritto di uso (esclusivo di una parte comune)...se proprio non vuoi seguire la via maestra che il saggio car.boni suggerisce...
Marco

**and54** · 24-08-2010, 20:41

[QUOTE=Massi71;119099318]Non ho mai trovato un intervento di marco che me lo abbia fatto diventare antipatico

nemmeno io, forse ho usato un termine eccessivo, ..diciamo indisponente.
Ogni tanto dovrebbe dire anche qualcosa che la gente vuol sentirsi dire, magari poi con una curva ampia riportarli sulla giusta strada.
Invece lui inevitabilmente stronca le velleità dei facinorosi pronti a marciare (male armati) sul piede di guerra, informandoli brutalmente sugli esiti catastrofici a cui andrebbero incontro.
E ciò può provocare malumori da frustrazione repressa.

Da qui ho approfittato per fare due battute.

**car.boni** · 25-08-2010, 06:15

Originariamente inviato da marcober Visualizza il messaggio

Se fosse verificato che si possa fare..direi diritto di uso (esclusivo di una parte comune)...

Buongiorno Marco,
il diritto d'uso (anche perpetuo) e' stato abbondantemente usato nei decenni scorsi (uso massiccio negli anni '60) per passare, ad esempio, dal costruttore al cliente, posti auto condominiali e quant'altro ad essi assimiliti.
Questa prassi consentiva di nn frazionare le aree ma ha avuto nel corso degli anni nn poche sentenze che hanno annullato gli atti e condannato i soggetti contrenti.
Ora nn e' piu' possibile, nel caso dei posti auto, seguire questa strada in quanto il bene deve essere frazionato ed avere un suo riferimento catastale ben preciso.
Sostenere che con il diritto d'uso, applicato al FV, si possa stare tranquilli nn lo credo.
Al di la dei valori in gioco, impianto piccolo problema piccolo o impianto grande problema grande, il tutto va visto in base ai costi ed alle convenienze.
Personalmente sono dell'idea che fare passi che possano avere nel tempo dei problemi mi porta a nn fare l'operazione.
Ho anche sentito voci sull'uso del comodato d'uso (che per sua definizione e' solo gratuito) ma, per conto mio, e' un contratto debole che lascia aperte molte porte per liti e contestazioni e poi, importante, nn deve esserci nessuna contropartita in denaro. Chi e' quel proprietario che accetta una cosa del genere?
Forse saro' presuntuoso nelle affermazioni ma l'unica strada vera, certa e sicura per realizzare impianti in casa d'altri e' l'acquisto del DDS.
ciao car.boni

**marcober** · 25-08-2010, 09:42

Ciao car.boni

concordo con te che il DDS è la via maestra..avevo ipotizzato una "scorciatoia" per evitare il frazionamento..credo che sempre nel caso di condomini, un regolamento contrattuale possa prevedere uso esclusivo di alcune aree ad alcuni condomini senza una identificazione catastale separata.. a parte i pargheggi (che uno potrebbe anche vendersi separatamente dall'immobile e quindi correttamente occorre identificarlo in modo separato) mi riferisco a sottotetti raggiungibili esclusivamente dagli appartamenti sottostanti, scantinati raggiungibili solo dagli appartamenti del pianterreno, lastrici raggiungibili solo da alcuni appartamenti..che credo sia possibile destinare da regolamento (contrattuale) ad un uso limitato ad alcuni, pur restando di propietà indivisa del condominio.
Ma resta una pura ipotesi che non ho mai dovuto verificare.
Ovvio che essendo uno scorciatioa garantisce meno..come pure un comodato..
Saluti
Marco

**car.boni** · 25-08-2010, 13:03

Originariamente inviato da marcober Visualizza il messaggio

C........... un regolamento contrattuale possa prevedere uso esclusivo di alcune aree ad alcuni condomini senza una identificazione catastale separata.. .................... mi riferisco a sottotetti raggiungibili esclusivamente dagli appartamenti sottostanti, scantinati raggiungibili solo dagli appartamenti del pianterreno, lastrici raggiungibili solo da alcuni appartamenti..che credo sia possibile destinare da regolamento (contrattuale) ad un uso limitato ad alcuni, pur restando di propietà indivisa del condominio.
...............

Ciao Marco,
sottotetti e scantinati se raggiungibili dagli alloggi dell'ultimo piano e del piano terreno, se agibili come locali di sgombero o altro, devono essere accatastati e se invece questi sono un bene indiviso condominiale (centrale termica, sala riunioni, lavanderia ecc) debbono avere anche loro un subalterno che ha come intestatario il Condominio.
Il lastrico solare fa parte, salvo patti diversi inseriti negli atti di vendita oppure di uso esclusivo, dei beni comuni dell'edificio (art. 1117 cc) e nn necessita di subalterno.
Subalterno che diventa indispensabile creare (nuovo DOCFA) per la costituzione del DDS.
ciao car.boni

**Massi71** · 25-08-2010, 14:28

Ringrazio tutti per questa preziosa lezioncina di diritto del quale sono quasi completamente digiuno.

Nel frattempo i fratelli/sorelle sono diventati 4

e il garage è invece un ripostiglio attrezzi di una casa di campagna.

Come detto da Carboni "impianto piccolo, problema piccolo", e l'impianto in oggetto è molto piccolo, 2,3 kWp (ora che lo sapete, probabilmente perderete interesse nella discussione

). Il costo di un atto notarile potrebbe facilmente raggiungere il 10 % del costo totale dell'impianto, stamattina il cliente non si è dimostrato così propenso, mentre invece si è dimostrato fiducioso nei fratelli/sorelle.

Capisco e condivido il problema etico evidenziato da carboni, ma se il cliente dice "tu 'n te preoccupà", che fare?

**marcober** · 25-08-2010, 15:02

Originariamente inviato da car.boni;119099556

[SIZE=2

Ciao Marco,[/SIZE]
sottotetti e scantinati devono essere accatastati

e allora ciccia..ipotesi bocciata.

approfitto della tua competenza se posso..visto che lo "stai facendo"...nel caso DDS di un tetto industriale..fai il subalterno..questo riceve una sua rendita catastale separata? cioè, si abbassa la rendita del capannone del valore dato al tetto?
oppure resta a valore zero? quando poi costruisco impinato, gli attribuiscono il valore dell'impianto?

Grazie
Marco

**car.boni** · 25-08-2010, 15:52

Originariamente inviato da Massi71 Visualizza il messaggio

.................
Capisco e condivido il problema etico evidenziato da carboni, ma se il cliente dice "tu 'n te preoccupà", che fare?

Ciao Massi,
dopo averlo messo al corrente dei problemi "lega l'asino dove dice il padrone".
ciao car.boni

**car.boni** · 25-08-2010, 15:59

Originariamente inviato da marcober Visualizza il messaggio

.............nel caso DDS di un tetto industriale..fai il subalterno..questo riceve una sua rendita catastale separata? cioè, si abbassa la rendita del capannone del valore dato al tetto?
oppure resta a valore zero? quando poi costruisco impinato, gli attribuiscono il valore dell'impianto?.........

Ciao Marco,
il subalterno che si ottiene per la costituzione del diritto di superficie inizialmente nn ha reddito e nella casella categoria cat. c'e' la dicitura "lastrico solare".
Successivamente alla costruzione dell'impianto si procedera' alla trasfomazione in D1 a cui il catasto (io lo chiamo ancora cosi) attribuira' una rendita.
In base a che cosa nn lo so, per ora stiamo costruendo l'impianto. Ti sapro' dire quando finiremo la pratica.
Sta di fatto che la banca, con la costituzione del DDS, ci ha trasformato il finanziamento da chirografario in ipotecario.
ciao car.boni

**marcober** · 25-08-2010, 16:04

Grazie..gentile come sempre..io l'ho fatto su un D e ora mi hanno "visitato" e secondo loro devono integrare il valore del capannone "a stima"..speriamo bene..se però quelli a terra su terreno agricolo lo lasciano agricolo (no ICI)..faccio ricorso..che dici?
Marco

**car.boni** · 25-08-2010, 16:26

Originariamente inviato da marcober Visualizza il messaggio

................se però quelli a terra su terreno agricolo lo lasciano agricolo (no ICI)..faccio ricorso..che dici?
.............

Ciao Marco,
eh...... essendo per principio contrario agli impianti a terra nn mi sono mai interessato del problema anche se in verita' sarebbe piu' giusto il contrario visto che i terreni agricoli nn pagano l'ICI mentre i capannoni, con o senza impianto, la pagano.
Se valga la pena o no fare il ricorso nn Ti so dire. Mi auguro solo che il legislatore faccia chiarezza su questo argomento.
ciao car.boni

**and54** · 25-08-2010, 21:43

[QUOTE=Massi71;119099591]
Nel frattempo i fratelli/sorelle sono diventati 4

e il garage è invece un ripostiglio attrezzi di una casa di campagna.

Lo dicevo io che se c'erano 3 fratelli c'era anche il quarto!
Avevo detto cugino ma ci sono andato vicino.

annuncio

Dichiarazione sostitutiva atto notorietà - 3 comproprietari

Dichiarazione sostitutiva atto notorietà - 3 comproprietari

Commenta

Commenta

Commenta

Commenta

Commenta

Commenta

Commenta

Commenta

Commenta

Commenta

Commenta

Commenta

Commenta

Commenta

Commenta

Commenta

Commenta