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fotovoltaico su tetto condominiale

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  • fotovoltaico su tetto condominiale

    Abito in una palazzina composta da tre appartamenti con medesimo numero di proprietari. Il lastrico solare è accastato in Proprieta` per 333/1000. Il secondo proprietario è disponibile a cedermi la sua quota per l'installazione dell'impianto. Con il terzo proprietario sono in guerra. L'ultima azienda, venuta nel pomeriggio, a presentarmi per un preventivo, saputa la situazione mi ha consigliato di lasciar perdere perchè quel proprietario, se vuole, può interrompere la posa dell'impianto, potrebbe farmi causa e potrebbe anche vincerla con grave perdita di tempo e denaro da parte mia. C'è un modo che può tutelarmi o mollo tutto?

  • #2
    Per qual motivo potrebbe aver ragione il terzo proprietario? Cosa ha detto il tecnico di preciso?

    Inviato dal mio Redmi 4X utilizzando Tapatalk

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    • #3
      Ha detto che se non lo informo chiedendo preventivamente il suo permesso in forma scritta, una sorta di liberatoria, in fase di posa dell'impianto, la burocrazia gli consente mille cavilli per impedirmi l'installazione dell'impianto. Potrebbe cominciare presentando immediata denuncia e chiedere l'ìintervento delle forze dell'ordine a fermare i lavori, anche fisicamente, il giorno stesso che si stanno eseguendo. Addurre che non è stato informato e che, essendo proprietario di un terzo del tetto, senza il suo consenso non si va da nessuna parte. Il tecnico di conseguenza mi ha detto che all'arrivo delle forze dell'ordine o anche a una sceneggiata da parte del proprietario "ostile", a lui ed agli operai non resterebbe altro da fare che andare via. Questo comporterebbe un impianto a terra non installato. E che spetta poi a me trovare un accordo per richiamarli per completare l'installazione. Accordo che la controparte potrebbe non avere alcuna intenzione di raggiungere e che nel frattempo potrebbe anche farmi causa con ulteriore dilatazione dei tempi. Causa che non è escluso che potrei perdere. Morale della favola mi troverei con un impianto pagato a terra e non installabile. Pur avendo previsto lo spazio adeguato per consentire l'installazione di un altro impianto.
      P.S.: il tecnico si è presentato a me come ctu del tribunale

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      • #4
        Norme per installazione su tetto condominiale

        Premetto che sono totalmente novizio sull'argomento, e che questo è il mio primissimo messaggio in forum, che fa seguito ad un buon periodo di studio da parte mia dei pannelli.

        Però prima di inoltrarmi nella scelta migliore, mi sto "scontrando" con le norme (e ammetto che questo districarsi non agevola chi vuole addentrarsi nel mondo del fotovoltaico). La mia domanda semplice è, posso e in che modo accedere al tetto condominiale per installare dei pannelli fotovoltaici ?

        Questa domanda l'ho rivolta in primis a due Aziende della zona, ricevendo risposte equivoche ...
        La prima mi ha detto che io ho diritto ad 1/N (N numero condomini) di spazio sul tetto SENZA alcuna concessione dell'assemblea condominiale; a mia domanda se quella frazione di tetto la possa scegliere io (ovviamente sceglierei la parte migliore) mi hanno risposto che no,io ho diritto a 1/N di ogni parte di tetto (quindi 1/N a nord, 1/N a sud etc etc) ...

        La seconda azienda mi ha detto che comunque devo passare tramite assemblea condominiale per approvazione; però non è stata in grado di dirmi quale % di condomini deve approvare delibera. In seconda battuta mi ha detto che avrei diritto su a 1/N di spazio, ma sul totale e non quindi spezzattato per punti cardinali

        Ora visto che in questo forum ho trovato persone molto ferrate sull'argomento (complimenti), qualcuno ha una risposta alla mia domanda ? Mi rendo conto che in Italia è tutto un rincorrere di norme e contronorme, però chi si approccia all'argomento rischia di abbandonare il progetto prima di iniziarlo

        Ultima cosa, l'Amministratore non è ferrato su argomento e mi ha detto che mi farà chiamare dal suo consulente (ancora ciò non è avvenuto), ma soprattutto a febbraio avremo assemblea condominiale dove vorrei portare all'ODG la mia richiesta

        Grazie a chiunque mi saprà aiutare
        Marco

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        • #5
          per come l'ho capita io senza addentrarmi nelle regole, ogni proprietario ha diritto alla sua parte di superficie del tetto utile, quindi
          per fare le cose fatte bene, bisognerebbe chiamare un geometra che stabilisca quanta superficie utile all'installazione c'è sul tetto
          scartando il lato nord ovviamente, e dividerla in parti uguali tra i proprietari, a quel punto uno comunica l'intenzione di dove metterlo
          e ci sarà anche una delibera che autorizza l'installazione, spesso lo spazio utile per tutti non c'è e a quel punto magari ci si può
          fare cedere i diritti da un proprietario non interessato, non essendoci più i conti energia la cosa ha perso di interesse e dovrebbe
          essere più facile

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          • #6
            Grazie
            In effetti è quanto mi ha confermato la terza azienda che contattato
            In pratica 1/N della superficie utile con il dettaglio che il primo che arriva meglio si accomoda (e guarda caso c'è la faglia sudest libera).
            E soprattutto non serve delibera assembleare, ma solo mia comunicazione scritta...

            Certo che ricevendo tre risposte non proprio identiche, un po' resto perplesso...

            Ora farò un giro ufficiale con Amministratore
            Grazie

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            • #7
              A distanza di qualche giorno torno su argomento per un vs parere...
              L'amministratore mi chiede di far redigere da uno studio tecnico uno studio di fattibilità e suddivisione copertura condominiale.
              Va bene penso, ci sta; in questo modo dovrei essere a posto da qualsiasi ricorso o citazione.
              Sento allora il tecnico dell'amministratore che mi dice che questo studio o lo paga tutto il condominio (non approveranno mai) oppure pago io e gli altri in futuro usufruiranno gratis del mio lavoro.

              Morale preventivo da 1900 euro compresa iva (con sconto se faccio con loro tutto progetto)...beh è il 20/30% dell'intero progetto di installazione o se preferite la pietra tombale sulla mia iniziale brillante idea di installare pannelli fotovoltaici....

              Qualcuno ha idee prima che abbandoni?
              Grazie

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              • #8
                lo studio lo puoi fare anche tu con google maps ti stampi una foto del tetto cerchi di ricavare le misure delle superficie
                utile escluso la falda nord,dividi per i condomini eventualmente se c'è qualcuno che rinuncia, ti stampi il regolamento
                che da le prescrizioni su come fare gli impianti sui condomini, poi mal che vada ti faranno ostruzionismo e non farai
                niente, però poi avrai modo di rendere pan per focaccia agli altri condomini, alla prima occasione

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                • #9
                  Ciao a tutti, riprendo volutamente il mio vecchio post di quasi due anni fa per mettere a fattor comune la mia esperienza … in quanto dopo quasi due anni di estenuanti lotte SONO RIUSCITO ad ottenere la facoltà/possibilità di installare dei pannelli fotovoltaici (ad uso e consumo privato) su TETTO CONDOMINIALE.

                  Ciò che racconterò è la via più lunga e sicura. Ve la spiego spero accuratamente.
                  Premesso che (ve la dico in breve) nessuno vi può impedire di mettere i pannelli nella parte comune, però (c’è sempre un però) non si deve impedire ad altri di usufruire e godere ad altri dello stesso bene.
                  Quindi a meno che esistano tetti condominiali giganteschi, lo spazio fisico per tutti i condomini non c’è.

                  D’accordo con il mio Amministratore, ho portato all’Assemblea condominiale un disegno tecnico, redatto ed asseverato nel quale si evinceva il numero di postazioni papabili per impiantare TOT impianti FV della capienza di 3kwh. Premesso che il costo/investimento di tale miniprogetto (120euro+iva) è stato a carico mio.
                  Nel caso specifico a fronte di 22 condomini, nel mio palazzo c’è spazio solo per 8 impianti (ovviamente non tutti direzionati perfettamente … per cui si evince che chi prima arriva meglio si accomoda).

                  Con tale disegno mi sono presentato in Assemblea, ho spiegato il mio progetto ed ho ottenuto il 100% di voti favorevoli … dei presenti ..,
                  Penserete, ok – è fatta. No perché quasi mai i presenti rappresentano i 1000/millesimi.
                  E per fare uso di una parte comune servono per forza questi benedetti 1000/millesimi.

                  Così dopo ben due passaggi assembleari a vuoto, sono passato al piano B. La scrittura privata.
                  Redatta da Amministratore, e vistata dal suo Legale (questi passaggi sono gratuiti) in pratica non si fa altro che affermare un concetto semplice.
                  Siamo in 22, ci sono 8 posti, mi date il permesso di partire per primo, fermo restando che poi a seguire potrete effettuare i miei stessi passi ?
                  Nella scrittura privata ci sono tutti gli ovvi passaggi su responsabilità, danni a parti comuni, assicurazioni etc etc

                  Così dopo una estenuante ricerca (anche porta a porta) sono riuscito ad ottenere tutte le firme, ovvero i fatidici 1000/millesimi …
                  Facile ? Direi proprio di no. Però così è se vi pare

                  Ora finalmente posso partire con il mio progetto/preventivi …

                  Disponibilissimo a fornire ulteriori informazioni, o bozza scrittura privata
                  Ciao Marco

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                  • #10
                    Ciao, nel lontano 2007 io feci così;
                    Casermone di due piani con 6 appartamenti con ingresso indipendenti senza amministratore.

                    Volevo installare il FV, per sondare la disponibilità di tutti a farmelo fare ne ho anticipato a voce agli altri 5 condomini cercando di capire se me lo avrebbero fatto fare.
                    4 non ci sarebbe stato problema, 1 (la classica mela marcia del cesto che fa marcire tutto) non mi diceva ne si ne no, ma cominciava sempre con sproloqui...ad esempio... " io se fossi in te monterei i pannelli solari, quelli si che funzionano..."...sviava sempre la mia richiesta...

                    Allora ho fatto un foglio con scritto se mi davano l'autorizzazione ad installare su tetto condominiale la mia sesta parte di tetto ... 4 firme senza problemi... la mela marcia, quando gli porto il foglio, gli dico che tutti hanno firmato senza problemi (avevo il foglio in mano con tutte le firme ben chiare)... glielo faccio vedere e mi dice ...."....ah...a firmare deve essere mia moglie ....".... ok... ci pensa lei a farglielo firmare o glielo chiedo io? ... "....si chiediglielo te...." (( tanto per perdere altro tempo...))...

                    Alla prima occasione, chiedo a sua moglie (spiegandole tutto) se mi firma il foglio....

                    La mela marcia (moglie+marito) mi dice ..." .... stiamo guardando se vendere l'appartamento....(balla)... se il nuovo proprietario non lo vuole ed io perdo la vendita....(sono ancora li ad abitarci)....
                    ...molto tranquillamente le dico... ah ok quindi io non posso usufruire della mia parte di tetto? ok domani sento da un'avvocato come posso fare per usufruire della mia porzione di tetto....

                    ..." lei mi guarda aspetta un'attimo e mi dice...se mi lasci il foglio con le firme sento anche io...."

                    ...io le dico, va bene, ma in tempi brevi per favore....

                    ....qualche gg dopo viene suo figlio a darmi il foglio firmato....di fianco alla sua firma c'è rimasto anche il geroglifico di prova della biro che non scriveva......


                    (...tralascio la povertà intellettuale e di rapporti con la mela marcia...essendo profondi conoscitori già di avvocati e personaggi border line...il mondo è sempre dei furbi)

                    Ciao

                    Ad oggi il mio impianto fv è ancora li ha prodotto, non ha dato nessun problema di nessun tipo alla mela marcia...


                    Ciao

                    Fox
                    16 moduli ST170M Conergy Inverter IPG3000 vision

                    alla tv -calcio +rally

                    http://www.evalbum.com/2123

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                    • #11
                      Originariamente inviato da Tremalnaik Visualizza il messaggio
                      Disponibilissimo a fornire ulteriori informazioni, o bozza scrittura privata
                      Ciao Marco
                      La scrittura privata purtroppo è solo quello, un contratto redatto fra privati e non registrato. Il contratto è vincolante solo per i firmatari. Se un domani (cosa che prima o poi accadrà) un condomino dovesse vendere il suo appartamento l'acquirente non sarà in alcun modo vincolato da quanto avete pattuito nella scrittura privata dato che lui non l'ha sottoscritta ne è obbligato a farlo successivamente.

                      In pratica stai mettendo sul tetto una bomba a tempo con il tuo nome sopra col rischio un domani di doverlo rimuovere a tue spese.

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                      • #12
                        Grazie VP71, accetto volentieri ogni dubbio o critica costruttiva.
                        Grazie anche a Fox per "il vissuto"
                        In effetti mi sono preso qualche giorno per fare un ulteriore giro da un legale.
                        E' vero la scrittura privata non è la legge scolpita sulla pietra perenne. E' vero anche però che in precedenza sono passato da ben due assemblee condominiali dove ho ottenuto l'unanimità dei presenti al mio progetto. Ed infine è vero anche che ho "regalato" al condominio un progetto dove si evincono N postazioni possibili per godere parimenti dei miei stessi benefici.

                        L' art. 1122 bis codice civile si rifà al più generale principio del pari uso, già sancito dall’art. 1102 c.c., in forza del quale tutti i condomini hanno il diritto di utilizzare le parti comuni dell’edificio, purché non ledano il pari diritto d’uso degli altri partecipanti al condominio.
                        Ora la linea è sottile, lo so ... Non tutti potrebbero avere pari diritto, solo una parte di essi. Diciamo che fino ad altri 7 posto c'è. Con l'ottavo ci potrebbero essere problemi.
                        Non so se questo è un rischio calcolato o meno, però già dopodomani viene a farmi visita la prima azienda.

                        Ultima cosa extra : come in ogni condominio, anche nel mio ci sono stati casi di piastrellamenti dei giardini privati o costruzioni di casette degli attrezzi (entrambe espressamente vietate dal regolamento, ma condonate per il quieto vivere). Per cui vediamo se l'eventuale condomino "rompimaroni" è senza macchia e senza peccato.

                        Ad ogni modo ripeto, ogni tipo di consiglio o critica costruttiva è sempre ben accetta
                        Ciao
                        Marco

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                        • #13
                          Nel caso del fotovoltaico che va a fare uso permanente dello spazio comune si considera il diritto d'uso proporzionale ai millesimi e quindi nemmeno paritetico fra i condomini. Purtroppo questo è il più grande ostacolo alle installazioni nei grandi condomini dove la porzione di cui si può fare legittimamente uso è risibile. L'unico modo di usare anche tutta la superficie utile è quello di fare un impianto condomniale ma purtroppo da quando non c'è più il conto energia che dava dei bei contributi da dividere fra i condomini questa soluzione è diventata economicamente non appetibile.


                          Purtroppo le potenzialità di lite nei condomini sono già notevoli e nessuno sa cosa potrà capitare fra 10-20-30 anni e la finestra di utilizzo di un impianto FV è proprio questa. Io personalmente non rischierei di buttare via i soldi magari per una ripicca di un condomino ma naturalmente ognuno fa le proprie valutazioni sul rischio accettabile o meno.

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                          • #14
                            Vale la pena leggersi questo articolo (in particolare il paragrafo La decisione) https://www.altalex.com/documents/ne...lari-sul-tetto

                            Io ho installato in un condominio con oltre 100 condomini 3 anni fa con una semplice comunicazione all’amministratore di condominio facendo valere i miei diritti ai sensi dell’art.1122 bis c.c.

                            Ovviamente ho sfruttato solo la mia quota millesimale di tetto e non ne ho alterato l’uso (il tetto continuerà a svolgere la sua funzione di copertura e con la stessa inclinazione).
                            FV: 4.68 kwp - 13 PANNELLI SunPower X22 - 360wp - inverter ABB UNO-DM 4 - azimuth = 10 - tilt = 15° - dal 15/02/2019 - Penta-split Daikin Stylish con gas R32 (25+25+25+25+42) dal 31/10/2018 http://pvoutput.org/list.jsp?id=73607

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                            • #15
                              sinceramente non c'ho capito niente...
                              16 moduli ST170M Conergy Inverter IPG3000 vision

                              alla tv -calcio +rally

                              http://www.evalbum.com/2123

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                              • #16
                                Originariamente inviato da tonini_mingoni Visualizza il messaggio
                                sinceramente non c'ho capito niente...
                                In sintesi:

                                1 - Gli amministratori di condominio spesso sono così incompetenti che nemmeno sono capaci di redigere un verbale di assemblea in maniera conforme alla legge.

                                2 - Se non ledi i diritti altrui e non usi più della tua quota spettante di tetto nessuno ti può impedire di installare un impianto fotovoltaico sul tetto condominiale a meno che leda l'integrità strutturale o il decoro architettonico dello stesso. In questi ultimi casi il fatto va comunque provato con relazioni tecniche, non basta che i condomini dicano, "Secondo noi lede il decoro architettonico/l'integrità strutturale". Il fatto va provato altrimenti è solo un pretesto.

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                                • #17
                                  GrazieVP71....

                                  come si dovrebbe provare il fatto tecnicamente? (sei a conoscenza di casi reali?)

                                  Grazie
                                  16 moduli ST170M Conergy Inverter IPG3000 vision

                                  alla tv -calcio +rally

                                  http://www.evalbum.com/2123

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                                  • #18
                                    Per l'integrità strutturale ci vuole una perizia. Per il decoro che io sappia se non è un immobile di pregio in centro storico, meglio se soggetto a vincolo architettonico, è molto difficile che venga accettata. Il criterio non può essere solo "ad alcuni condomini non piace l'effetto estetico" altrimenti per lo stesso motivo uno potrebbe esigere la rimozione dell'antena televisiva condominiale.

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