Tetto condominiale. Autorizzazione?

[Ospite]

Salve. Cercherò di essere sintetico.
Palazzina con tre abitazioni. Tetto condominiale. Possibilità di accesso al tetto solo dall'abitazione dell'ultimo piano. Superficie del tetto 90 mq. Esposizione al sole identica per tutti i 90 mq. Chiedo: è obbligatorio chiedere autorizzazione agli altri due condomini qualora l'abitante dell'ultimo piano voglia realizzare un suo impianto FV occupante 30 mq del tetto (cioè 1/3) e lasciando liberi gli altri 60 mq per eventuali altri due impianti ad uso degli altri due inquilini?
Prima di sapere il vostro parere (che a primo istinto oso intuire) aggiungo quanto segue:
1) l'abitante dell'ultimo piano non crea nessuna servitù a carico degli altri due
2) Cito un articolo del codice civile
"Codice civile - Art. 1102(Uso della cosa comune)
“Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso”
P.S. Il tutto ovviamente per la richiesta delle tariffe incentivanti del conto energia
Grazie.

[Zamora64e]

Secondo me serve comunque l'autorizzazione degli altri 2 condomini. Il tetto non è diviso in 3 terzi ognuno di proprietà di ciascun condomino ma è al 100% di proprietà di 3 condomini.

Chi ti assicura che i 30mq che utilizzi non siano preferibili ai 60mq che lasci agli altri: la decisione non può essere unilaterale.

Poi il GSE vuol vedere la delibera assembleare quindi ...

[car.boni]

Ciao,
c'e' da dire che nn siamo in presenza di un vero Condominio in quanto nn vi e' l'obbligo della costituzione essendo sotto le 4 unita' immobiliari.
Ritengo corretto, per evitare problemi ed al di la dell' autorizzazione, avere un accordo con gli altri due.
ciao
car.boni

[Ospite]

Grazie per i vs.pareri. Aggiungo: per Zamora64e il tetto è assolutamente equivalente come ti po di espozione al sole e non vi è zona d'ombra alcuna ed il GSE non vuole una delibera assembleare ma una dichiarazione di proprietà dell'immobile o da parte del proprietario. Nel mio caso io sono proprietario dell'abitazione quindi sarebbe sufficiente una mia dichiarazione immagino.
Per car.bono: sai, puo succedere che magari non ti dice neinte nessuno se tu realizzi senza alcuna richiesta. nel momento in cui tu chiedi un'autorizzazione alcune persone uun po "chiuse" mentalmente cominciano a chiedersi del perche hai chiesto loro l'aurorzzazione e senza saper ne leggere ne scrivere non te la concedono. In buona sostanza se io al GSE rilascio la mia brava dichiarazione di essere proprietario della mia abitazione posso avere problemi per il rilascio della tariffa? Grazie

[car.boni]

Ciao,
quando nn si ha il titolo di propieta' esclusiva diventa insispensabile comunicare con le persone ed avere una loro autorizzazione scritta per l'uso di una parte del lastrico solare.
ciao
car.boni

[soleemare]

La nuova normativa ha previsto, 501/1000 per l'approvazione di impianti FV su terrazzi condominiali. Pertanto basta che uno dei 2 condomini sia daccordo e il gioco e fatto.
Ciao.

[Zamora64e]

soleemare, sei sicuro che la normativa non si riferisca ad impianti condominiali ? Questo è un impianto privato.

[Ospite]

Dove posso leggere questo riferimento della nuova normativa?

[car.boni]

Ciao,
i 501/1000 e' la maggioranza qualificata per poter fare qualunque lavoro in un condominio.
Resta il fatto che, per arrivare alla maggioranza, bisogna comunque averlo comunicato a tutti.
Insomma nn si puo' escludere a priori nessuno.
Privato o condominiale nn fa distinzione ai fini delle maggioranze per deliberare un lavoro.
ciao car.boni

[Ospite]

ok grazie mille. Anche se mi resta il dubbio su questo benedetto art 1102 del C.C. Leggetelo attentamente. !!!!!

[soleemare]

art.26, comma 2, della Legge 9.1.91 n.10.
Si evince chiaramente la maggioranza necessaria per l'installazione di un impianto fotovoltaico e non fa differenze tra impianto condominiale o impianto di un condomino.
Ciao.

http://www.autorita.energia.it/docs/riferi...legge_10_91.htm

[Ospite]

CITAZIONE (soleemare @ 9/3/2008, 11:46)

art.26, comma 2, della Legge 9.1.91 n.10.
Si evince chiaramente la maggioranza necessaria per l'installazione di un impianto fotovoltaico e non fa differenze tra impianto condominiale o impianto di un condomino.
Ciao.

http://www.autorita.energia.it/docs/riferi...legge_10_91.htm

Ho letto. Allora questoa rticolo è in netto contrasto col succitato articolo del codice civile. Rilancio la discussione Cito alcune sentenze:
Giurisprudenza sull’installazione dei pannelli solari sulla cosa comune
La giurisprudenza sostiene che per l’installazione di pannelli solari sul tetto comune non occorre l’autorizzazione dell’assemblea. “L’installazione da parte di un condomino di pannelli solari su parte comune dell’edificio condominiale (nella specie sul lastrico di copertura del vano scale), che non alteri la cosa comune e non impedisca agli altri comproprietari di farne parimenti uso secondo il loro diritto, non costituisce innovazione, né a norma dell’articolo 1120 c. c., né a norma del successivo art. 1121, ma legittimo uso della cosa comune”. Così ha stabilito la sentenza del tribunale civile di Salerno 16 marzo 1982 (in Arch. Loc e cond 1982, 269).

Il principio è stato poi ribadito dalla Corte d’Appello di Salerno (13 maggio 1983): è possibile installare pannelli solari sul tetto o sul lastrico solare comune di un edificio, se le loro dimensioni non sono ingombranti rispetto alla copertura dell’edificio e quindi non alterano il rapporto di equilibrio tra le facoltà di utilizzazione attuali e potenziali degli altri condomini. Anche in caso di dimensioni normali, però, si tratta di verificare se i pannelli possono alterare il decoro architettonico dell’edificio.
Cosa ne pensate?

[car.boni]

Ciao,
mi permetto di parlare avendo una consolidata ed ultratrentennale esperienza in questioni condominiali e ripeto quanto ho gia' detto in precedenza.
Al di la delle autorizzazioni del GSE e di quanto dice la giurisprudenza per nn avere sorprese e' meglio avere una delibera in cui l'assenblea autorizza il Sig. XY di occupare la zona ZZ del lastrico solare condominiale per l'installazione di un impianto FV.
Tieni conto che per portare i cavi dal tetto al locale contatori devi necessariamente passare in parti comuni e quindi l'autorizzazione e' necessaria.
Questa delibera serve anche per l'eventuale permesso di costruire comunale qualora servisse per motivi diversi.
Credo che nn ci sia da aggiungere nulla a questa discussione.
ciao
car.boni

[Ospite]

Scusami car.boni, gradirei aggiungere solo una cosa. E' chiaro che se gli altri due coinquilini non creano alcun problema non esiste, scusami il gioco di parole, alcun problema!. Tutto sorge dfal fatto che essi si ..diciamo potrebbero oppore. Ed allora per un capricio di taluni è giusto privarsi di un diritto che a quanto pare è palesamente sancito dal codice civile e da alcune sentenze? tieni conto inoltre che nella fattispecie nn si creerebbe nessun tipo di servitù (nn vi sono cavi o altro che passerebbero nella proprietà altrui.
Non me ne volere se aggiungo ancora unì'altra cosa: spesso, spessisimo, si risponde per luoghi comuni; ho consultato due professionisti che operano nel campo nella gestione condominiale, i quali di primo acchito mi hanno dato parere simiole al tuo , poi dopo averne discusso qualche dubbio è sorto anche a loro. In sostanza mi secca e non pocco rinunciare a qualcosa solo perche altri , cosi tucur e senza motivazione alcuna si oppongono ed allo stesso momento nn vorrei assolutissimamente rivolgermi ad un giudice. Un caro saluto!

[car.boni]

Ciao Nemo,
il mio era un discorso generale e comprendo che nn conoscendo bene nello specifico il Tuo caso diventa molto difficile ,"da qui", dare un parere.
Il fatto di avere delle sentenze che depongono a Tuo favore significa poco in quanto i coinquilini potrebbero sempre promuovere un'azione che, anche concludendosi a Tuo favore, fa perdere molto tempo.
Quindi se hai buoni rapporti con il vicinato il mio consiglio e' quello di parlargli, mettersi d'accordo ed avere l'assenso, poi..........vedi Tu.
Contraccambio i saluti.
ciao car.boni

[Ospite]

certo car.boni! concordo con te. Sono alla ricerca disperata delle basi minime per un buon rapporto di vicinato! "> Ciao!

[Tranego]

Sono passati due anni dalle vostre discussioni e forse il problema ha trovato, a quest'ora, più sicura e definitiva soluzione. Non conoscendola, credo che ci sia ancora spazio per cercare una verità... più vera e vi dico il mio parere, sperando in contributi ponderati e documentati.
I casi sono due:
1) impianto condominiale (annesso al contatore della luce delle scale, dell'ascensore ecc.);
2) impianto privato a servizio di un solo condomino.
Nel primo caso, un impianto fotovoltaico è senz'altro una innovazione e il c.c. prescrive che per approvarla occorrono i due terzi del condominio. L'esperienza insegna che in un condominio è difficile che ci sia una larga maggioranza favorevole ad un nuovo e (inizialmente) costoso impianto. A favorire l'installazione di tali impianti sono allora intervenute le nuove norme in materia energetica, per cui basta la metà più uno dei millesimi (art. 26, 2° c, legge n° 10 del 09/01/1991).
Nel secondo caso, il singolo condomino non fa che usare di una bene comune: faccenda già disciplinata dall'art. 1102 c.c. Se non lede il pari diritto altrui e non altera la funzione del tetto (che è quella di proteggere il fabbricato sottostante, e non di farci un salotto o un campo da tennis), può farne l'uso che crede e molti dicono che non c'è neppure bisogno di andare a chiedere autorizzazioni. Piuttosto, direi che siccome un tetto ha parti più o meno buone per metterci dei pannelli, è doveroso evitare liti e cercare un accordo con i condomini per l'assegnazione della porzione di tetto da utilizzare: una delibera assembleare, quindi, non potrà entrare nel merito se i pannelli si possano o meno collocare, ma solo sul luogo da occupare. E la maggioranza sarà quella del 2° c. dell'art. 1136 c.c.: metà dei millesimi totali. Addirittura, se in seconda convocazione, basterà un terzo dei millesimi. Se ora, come sembra entrato nella mentalità di tutti, l'art. 26 legge 10/1991 va riferito anche al caso dell'impianto privato del singolo condomino, si avrebbe che la legge favorirebbe gli impianti condominiali e scoraggerebbe pesantemente quelli privati dei condomini: impensabile, data la ratio della norma.
Ne ricavo la conferma che la norma dell'art. 26 si riferisce solo agli impianti condominiali.
Che cosa ne pensate?

[car.boni]

Buongiorno Tranego,
la legge 10/1991 fa parte di quella categoria di leggi ampiamente disattese ......
Tra le altre cose, se nn ricordo male, diceva che i fabbricati di nuova progettazione dovevano avere impianti di produzione di energia. Questo 20 anni fa ...........
Torniamo al Tuo quesito. A mio modo di vedere il singolo condomino puo' occupare una porzione di tetto per realizzare l'impianto, SOLO ED ESCLUSIVAMENTE, se lascia a tuti gli altri i medesimi diritti.
Se cio' nn accade, visto che e' un bene comune a tutti, e' tenuto ad indennizzare tutti gli altri oppure ad ottenere una esplicita rinuncia che, sempre secondo me, va trascritta.
Per cio' che concerne l'impianto condominiale, che e' la cosa piu' corretta da farsi in un condominio, e' senza dubbio una innovazione e richiede una certa maggioranza per essere realizzata. Il legislatore dovrebbe intervenire sulla materia e regolamentare la condizione. Quando si tratta di innovazioni c'e' la possibilita', da parte del condomino nn interessato, di essere esonerato alla spesa perche' nn beneficia o nn vuole beneficiare dell'intervento ( ad esempio un ascensore, installato in un vecchio fabbricato, che funziona solo con chiavi elettroniche e solo per determinati piani). Per l'impianto FV nn e' possibile perche' va ad alimentare l'impianto elettrico di cui TUTTI hanno un beneficio.
Quando ci si deve "calare" in una situazione bisogna sempre cercare di vederla da tutti i punti di vista e nn solo da quello che conviene o "di parte". Questo al di la delle leggi e dei regolamenti ma solo per il rispetto dei Tuoi coinquilini.
ciao car.boni

[Tranego]

[/QUOTE]

Per cio' che concerne l'impianto condominiale, che e' la cosa piu' corretta da farsi in un condominio....

Perché "la cosa più corretta"? Sembra che tu non ritenga corretto che un singolo condomino, senza ledere i diritti altrui, voglia farsi un suo impianto FV, facendosi assegnare dall'assemblea la porzione di tetto necessaria.

[Tranego]

Se sul tetto c'è posto per tutti e se chiedo al condominio di assegnarmi una porzione di tetto, di scorretto ci potrebbe essere solo il rifiuto dell'assemblea. Non ti pare?
Ciao e grazie. Tranego

[nll]

Si dimentica che per allacciare un pannello fotovoltaico non è sufficiente uno spazio sul tetto, servono anche le servitù per il passaggio dei cavi, per la collocazione dell'inverter e del contatore , servono le comunicazioni (cosa diversa da autorizzazioni) per passare nella proprietà degli altri condomini per fare arrivare in loco mezzi, materiali e persone per l'installazione e l'allacciamento.

Direi che, oltre a essere legalmente ineccepibile, il discorso di car.boni sia corretto dal punto di vista dei buoni rapporti di vicinato.

Anche se la Legge è dalla nostra parte, a maggior ragione quando lo è effettivamente, perché negare l'informazione e il coinvolgimento di chi condivide con noi lo stesso immobile? Ci saranno altre occasioni in futuro e quello in questione potrebbe essere un precedente nei rapporti tra loro, se sarà un precedente positivo sarà un vantaggio per tutti.

Ho fatto anche l'amministratore in gioventù e ricordo che un condomino volle di sua iniziativa autoridursi la rata del riscaldamento, perché a suo dire per quelle poche volte che veniva per usare la radio di cui era appassionato, non gli si doveva chiedere il pagamento come se abitasse nell'appartamento. E' finita che si è pagato tutto il riscaldamento, arretrati e interessi, più le spese legali. Questo solo perché non voleva "svegliare il can che dorme" e presentare le sue esigenze in assemblea, che era ben disposta a concedergli la riduzione, a fronte della chiusura dei termosifoni delle altre stanze dove non c'era la radio.

Anche la Legge lascia spazio agli accordi tra cittadini e anche alle consuetudini, meglio fare in modo che questi usi siano favorevoli alla civile convivenza. Questa è la mia interpretazione dei consigli di car.boni, che mi sento di appoggiare in pieno.

[Tranego]

Per mettere un'antenna TV non occorre autorizzazione e il passaggio del cavo è di necessità connesso con l'antenna. L'impianto FV funziona allo stesso modo: se è legittimo installarlo, ovviamente lo sono anche la discesa del cavo e gli altri accessori.
Va da sé che l'informazione e il coinvolgimento dei condomini sono un dovere civico, oltre che giuridico: un accordo è sacrosanto ed è da ricercare con pazienza e cortesia, perché ci sono posti più o meno buoni sul tetto e non bisogna dare fastidio a nessuno. Ma l'assemblea condominiale non si può sognare di vietare l'uso della cosa comune (tetto), cui tutti hanno diritto: potere dell'assemblea è solo quello di disciplinare l'uso in modo che siano fatti salvi i diritti e le preferenze di tutti. Purtroppo succede che le assemblee si sentano spesso nel pieno potere di negare la collocazione dei pannelli: in Internet se ne trovano storie emblematiche e Nemociccio ha ben evidenziato le radici psicologiche di questa aberrazione. Per fortuna, la giurisprudenza ha fatto chiarezza su questo, sancendo che l'assemblea può disciplinare, ma non negare l'uso della cosa comune: v. Cass. civ., sez. II, 9 maggio 1977, n. 1791; Corte app. civ. Milano, sez. I, 21 giugno 1991; Trib. civ. Genova, sez. III, 10 ottobre 1992, n. 2927. Quindi: cortesia, prudenza, consultazione e confronto con i condomini, ma anche estrema chiarezza di idee e fermezza quando qualcuno si perita di vietare ciò che non si può vietare.

P.S. unica eccezione, ovviamente, si ha quando è il regolamento stesso (avente valore contrattuale) a vietare impianti sul tetto!

[nll]

Dimentichi che per legge la predisposizione per l'antenna TV deve esserci già, altrimenti neppure ti danno la licenza per l'immobile uso abitativo, fa parte degli impianti tecnologici previsti, come l'allacciamento alla rete elettrica, la fognatura se transita a meno di tot metri dall'abitazione, così per il gas. Non costituisce quindi un precedente.

Ma la parte più importante di tutto il discorso è senz'altro i buoni rapporti di vicinato, costa poco chiedere, che se si ottiene un sì la qualità di vita di tutti ne giova, se si ottiene un no, allora è probabile che era già compromessa in partenza, allora si va a norma di Legge, cosa che sarebbe capitata anche nascondendo la volontà di fare quei lavori.

Come si nota, ci possono essere solo vantaggi, o al peggio, la situazione è invariata, quindi perché rischiare di rovinare un buon rapporto?

[Tranego]

La stragrande maggioranza dei fabbricati ha più di 40 anni e non dispone, dall'origine, di condotte adatte ai nuovi impianti: non per questo è impossibile istallarli. Ogni nuova invenzione viene ad inserirsi in un sistema legislativo che ancora non ne ha preso atto: quindi, le regole circa i collegamenti dell'impianto all'unità immobiliare di chi ne fruisce, non potranno che venire in seguito. Nel frattempo, un po' di buon senso e il ricorso all'analogia con quanto appartiene all'esperienza precedente, può risolvere ogni problema, sia tecnico che giuridico.
Quanto alla vita condominiale, non si può dare per scontato che i rapporti siano sempre stati guastati da chi, aperto all'innovazione e disposto ad affrontare i relativi rischi, fa presente all'assemblea condominiale che vuole fare un passo avanti: spesso i rapporti si guastano perché ci sono situazioni come quella descritta con grande efficacia da Nemociccio, quando ci parlava di persone che cominciano a chiedersi del perche hai chiesto loro l'autorizzazione e senza saper né leggere né scrivere non te la concedono.

[nll]

Io credo che il problema non sia possibile generarlo "svegliando il can che dorme", come lascia intendere l'affermazione di Nemociccio che hai citato, più di quanto sia già esistente, anche se in incubazione.

Se fare la domanda sveglia ipotetici rancori, figurati la prevaricazione! I tribunali sono pieni di cause che sono sorte propèrio perché un inquilino, o un comproprietario ha ritenuto di fare qualcosa senza avvisare gli aventi causa.

Mi sembra che qualcuno qui stia tentando di piegare la Legge alle proprie esigenze. Si può anche vincere una eventuale causa, ma più sovente si perde tutti, solo gli avvocati riescono a vincere in ogni caso.

Io tenterei in prima istanza la via amichevole, che non pregiudica altre strade, ma se funziona risparmia a tutti dei grandi mal di pancia.

[Tranego]

A me è successo di aver chiesto per iscritto di assegnarmi una porzione di tetto (a scelta del condominio) per l'installazione di un FV e l'assemblea me l'ha negata. Sul tetto c'è posto per tutti e il regolamento non prevede preclusioni. Se non impugno entro trenta giorni il verbale temo che si consolidi una situazione illegale e lesiva dei miei interessi. Non credo di avere alternative "amichevoli".

[car.boni]

Buonasera,
mi sono perso alcuni passaggi della discussione e la riprendo solo ora.
Anch'io, come Nll, verso la meta' degli anni '70 ho fatto l'esperienza di amministratore di Condomini e posso garantirTi che mi e' servita molto e tutt'ora ne traggo benefici. Da oggi in poi lo chiamero' "collega"
Questa esperienza mi porta a dire che nn tutte le persone o le famiglie sono adatte a stare in Condominio.
Come tutti i diritti anche quelli relativi al condominio finiscono esattamente dove iniziano quelli degli altri.
Il legislatore ha cercato di regolamentare questi diritti, ed anche i doveri, ma come ben sai le leggi, le scritture, i regolamenti sono fatti per essere interpretati e soprattutto per litigare.
Per mille ragioni e motivi, giusti o sbagliati, in buona fede o malafede.
Ora se Ti trovi di fronte ad un diniego formale credo, prendilo come un'opinione e nn un consiglio in quanto ognuno deve essere libero di ragionare e decidere con la propria testa, che la soluzione piu' saggia sia quella di far buon viso a cattivo gioco e rinunciare all'impianto personale mentre cercherei di far passare l'idea di un impianto per le utenze condominiali.
Questa soluzione potrebbe (forse) aprirti un domani le prospettive che oggi Ti sono precluse.
ciao car.boni

[Tranego]

Ciao Car.boni.
All'età mia (forse non lontana dalla tua) non ho più molti "domani" per vedersi aprire altre prospettive. Comunque, ci penserò, ma non so se ce la farò a seguirti.
Grazie e buona notte.
Tranego

[DIEGOGAS]

Salve a tutti, entro nella discussione per portare la mia esperienza quale condomino e per chiedere un consiglio.
Anche io abito in un condominio e sono in procinto ad installare un impianto FV.
Quasi 2 mesi fa, ho chiesto alla maggioranza dei condomini, siamo in 12, se avevano qualcosa in contrario se procedevo alla installazione dell'impianto, avendo avuto la loro approvazione ho indetto un'assemblea condominiale straordinaria.
L'assemblea ha autorizzato con la maggioranza di 735.11 millesimi l'installazione a patto che qualsiasi altro condomino ne possa fare pari utilizzo, e autorizzando la cessione di una parte del tetto da parte di un condomino ad un'altro.
Sono passati più di 30 gg e nessuno ha impugnato la delibera.
Un mio vicino ha già accettato a cedermi la sua parte di tetto.
Il mio unico dubbio è questo, la cessione può essere fatta tramite un semplice atto registrato presso il pubblico registro o è necessario rivolgersi a un notaio? E un'altra cosa, secondo voi, il tetto deve essere diviso in parti uguali o in millesimi di proprietà.
Ho interpellato anche un paio di avvocati, secondo uno in questi casi va diviso in parti uguali, mentre secondo un'altro va calcolato in millesimi. Se nel condominio c'è un tredicesimo proprietario che possiede solo un piccolo magazzino di 3 mq, questo ha lo stesso diritto di tutti gli altri sul tetto? Come sempre le leggi in italia si prestano a molteplici interpretazioni..
Grazie

[Tranego]

Fortunato te! Quanto alle due teorie (parti uguali o rapportate ai millesimi), navigando si trovano entrambe. Osservo che ci sono modi di uso della cosa comune che si realizzano in forme uguali anche se i condomini hanno proprietà di estensione e valore diverso: es., il diritto di installare un'antenna televisiva (ciascuno potrà installare un'antenna, più o meno simile ad ogni altra, indipendentemente dalla grandezza del suo appartamento). Altre forme di uso, variabili in metri quadri, come i pannelli fotovoltaici, per loro natura sembrano doversi riferire al millesimi di proprietà: l'esempio che fai (proprietario di magazzino di 3 mq) è abbastanza illuminante sulla necessità di rapportare l'uso del tetto comune ai millesimi.
Quanto al contenuto e alla forma dell'atto, non gli darei la forma della cessione di un diritto reale (= forma scritta, notaio ecc.), che, fra l'altro, comporterebbe l'accollo della quota dell'altro condomino anche per ogni ulteriore spesa di manutenzione ordinaria e straordinaria del tetto: mi pare che possa bastare precostituirsi una prova scritta, datata e firmata, che il condomino non si oppone, per sé ed aventi causa, all'utilizzazione da parte tua, mediante posa di pannelli fotovoltaici, della quota di tetto che spetterebbe a lui per il medesimo uso. Dichiarazione unilaterale che non sembra richiedere registrazione e spese. Ma questo è mio parere personale, da riscontrare con attenzione...
Auguri.