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Scandaloso! Centralizzato con 75% di dispersione, che fare?

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  • Scandaloso! Centralizzato con 75% di dispersione, che fare?

    Abitazione nuova, acquistata nel mese di aprile 2016, di 33 mq a Roma. Bollette bimestrali (quindi 6 ogni anno) di 280 euro per riscaldamento e acqua calda sanitaria. Appartamento venduto dalla Ditta costruttrice con dichiarazione di classe energetica C.

    Per ammissione dell'Amministratore del Condominio, queste cifre assurde sono dovute a una DISPERSIONE DEL 75% per l'eccessiva lontananza della caldaia dagli appartamenti, e a tubazioni probabilmente non ben coibentate, ma impossibili da ricoibentare perché interrate.
    Vi chiedo se, dalla vostra conoscenza dei problemi energetici, questa possa essere una SITUAZIONE TOLLERABILE, soprattutto a livello AMBIENTALE oltre che personale. Io lo trovo SCANDALOSO.
    Il Regolamento di Condominio vieta esplicitamente il distacco individuale dall'impianto centralizzato.
    Inoltre, mi è stata fatta presente l'impossibilità di impiantare la canna fumaria (necessaria pare anche per le caldaie individuali a condensazione) per vincoli del Comune di Roma.
    L'avvocato da me consultato sostiene che il divieto presente nel Regolamento Condominiale sia nullo in quanto soccombente dinanzi a una Legge nazionale, che, pur sostenendo gli impianti centralizzati, non vieta gli individuali. Oltre a quelle bollette astronomiche, mi trovo quindi a spendere in parcelle di professionisti, con già un mutuo sulle spalle.
    Trovo allucinante che in tempi di risparmio energetico si possa ammettere che una caldaia disperda il 75% del combustibile!!! Questo grazie (pare) a un Decreto Polverini che ha autorizzato il Costruttore a installare solo 2 caldaie per tutto il Supercondominio anziché le 4 necessarie.
    Anche la casa in questo modo risulta invendibile, perché chi mi chiedesse certificazione delle spese scapperebbe a gambe levate!!!
    Sono disperata e non so più come procedere, anche perché qualunque causa legale (pensavo al "vizio occulto" nella compravendita, vista la Classe Energetica mendace) prima di 10 anni non mi darebbe ragione, e intanto? chi mi dà i soldi per pagare avvocato E bollette?
    Penserei anche di fare denuncia alla Procura e al Comune di questo consumo folle, ma poi sigillerebbero l'impianto e come faremmo senza acqua calda e riscaldamento? Insomma, mi affido a voi per capire come procedere, sono in una situazione senza uscita. Grazie!

  • #2
    Ammazza...1700€/anno sono uno sproposito, per 33mq a Roma poi!
    che sono, 2 locali?
    metti una PdC, aria/aria, un'altra pdc aria acqua per l'ACS, e non hai bisogno di canne fumarie...e con le nuove tariffe elettriche risparmi anche senza fotovoltaico!
    75% di dispersione è inconcepibile, ancorchè con tubazioni interrate, in quanto il terreno è comunque un buon isolante termico...
    FV1 6,11 kwP su tettoia in lamellare, 45°Sud-Est, 11° tilt;26 S-Energy PA8-235,SOLAREDGE SE-6000 21/04/11
    FV2 2,94 kwP su tetto piano, 55° Sud-Ovest, 20° tilt, 12 CNPV 245P REC, P.one 3.0 OUTD-IT-TL 29/06/12
    FV3 19,60 kwP su tetto piano, 50° Sud-Est, 12° tilt, 80 CNPV 245P REC, Delta Solivia 20.0TL 26/06/12

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    • #3
      Dovresti darci qualche informazione in più. Si tratta di ripartizione delle spese e non di bollette, quindi dietro c'è un calcolo dell'amministratore.
      Gli appartamenti sono tutti abitati ?
      Quanti appartamenti sono ?
      Hai la tabella della ripartizione delle spese ?
      Quanto hai pagato l'immobile ?
      Hai contabilizzazione del calore?

      Occhio che una parte di spesa importante sono le pompe di ricircolo.

      Una lamentela così non ha molto senso senza dare più informazioni di quelle che hai dato, che sono zero o quasi.
      Idem ha meno senso ancora la risposta dell'amministratore.

      Fatte queste premesse, le soluzioni ci sono sempre. Vendere non è impossibile, basta abbassare il prezzo.
      Senza sapere niente, a mio parere, ci sono ancora molti appartamenti invenduti, per cui le spese vengono ripartite tra i pochi condomini al momento presenti.
      Per una classe C da 33 Mq , saremmo circa a 500 euro all'anno circa di spese per il riscaldamento e acs.
      Però tutto dipende dalla percentuale di appartamenti venduti. Perchè se fosse stato venduto il 10%, la tua lamentela non avrebbe senso.
      Facci sapere, ciao.
      Ultima modifica di Lucas2; 21-01-2017, 09:10.
      ABITAZIONE : consegnata nel 67, classe G circa 300 kWh/m^2 anno . RISCALDAMENTO : caldaia condensazione a gas metano su impianto a tubi a vista in rame con radiatori in ghisa classici. No raffrescamento. No VMC. No FV.

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      • #4
        Originariamente inviato da Lucas2 Visualizza il messaggio
        Dovresti darci qualche informazione in più. Si tratta di ripartizione delle spese e non di bollette, quindi dietro c'è un calcolo dell'amministratore.
        Gli appartamenti sono tutti abitati ?
        Quanti appartamenti sono ?
        Hai la tabella della ripartizione delle spese ?
        Quanto hai pagato l'immobile ?
        Hai contabilizzazione del calore?

        Occhio che una parte di spesa importante sono le pompe di ricircolo.

        Una lamentela così non ha molto senso senza dare più informazioni di quelle che hai dato, che sono zero o quasi.
        Idem ha meno senso ancora la risposta dell'amministratore.

        Fatte queste premesse, le soluzioni ci sono sempre. Vendere non è impossibile, basta abbassare il prezzo.
        Senza sapere niente, a mio parere, ci sono ancora molti appartamenti invenduti, per cui le spese vengono ripartite tra i pochi condomini al momento presenti.
        Per una classe C da 33 Mq , saremmo circa a 500 euro all'anno circa di spese per il riscaldamento e acs.
        Però tutto dipende dalla percentuale di appartamenti venduti. Perchè se fosse stato venduto il 10%, la tua lamentela non avrebbe senso.
        Facci sapere, ciao.
        Pagato 230.000, prezzo alto ma ha posto auto e un meraviglioso terrazzo affacciato sul verde. Poi nel condominio abita anche l'altra figlia e quindi...
        appartamenti tutti venduti, e abitati, tranne uno così piccolo che secondo me nessuno lo comprerà (non ci entra nemmeno un armadio...)
        Ripartizione spese da parte dell'Amm
        Da questa caldaia sono serviti 38 appartamenti
        C'è la contabilizzazione, l'altra figlia paga 230 euro/bim per 30 mq
        La pompe di ricircolo cosa sono?
        Se necessario metterò tabella ripartizione spese
        Abbassare il prezzo può essere un idea, ma con queste spese forse potrei solo regalarlo... non mi pare una buona idea...
        Aggiungo che qualcuno ha proposto di distaccare il servizio ACS (ognuno dovrebbe installare uno scaldabagno personale) in modo da spegnere la caldaia 6 mesi l'anno e lasciarla accesa, d'inverno, solo di giorno, ma non tutti sono d'accordo (alcuni affittano quindi paga l'inquilino) e quindi pare non si farà.
        Ultima modifica di m.pai; 21-01-2017, 16:02.

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        • #5
          Infatti, io lo trovo inconcepibile. Le pompe di calore non sono confortevoli come gli elementi classici, e poi gravare tutto su energia elettrica è comunque dispendioso, o no?
          Vorrei capire intanto se denunciare la ditta costruttrice, e poi sapere se le deroghe alla canna fumaria sarebbero percorribili...
          E, naturalmente, tutto quello che vi viene in mente in merito.

          PS aggiungo che l'altra palazzina servita dall'altra caldaia spende ca 50 euro/bim per la stessa metratura di appartamenti, perché quella caldaia è collocata bene.
          Oltretutto, la nostra va continuamente in blocco, tutto dicembre e anche ora giorni e giorni senza acqua calda...
          Ultima modifica di m.pai; 21-01-2017, 10:20.

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          • #6
            230/30= 7,66€/mq
            260/33= 7,88€/mq
            ci siamo come prezzo al mq..
            ci sono decisamente dei problemi, non si possono spendere quelle cifre per il riscaldamento e ACS, sono (se fossero solo energia), 7-8mc di metano/mq...

            le PDC aria/aria non sono più quelle di una volta, sono molto + confortevoli...e poi potresti sempre mettere una aria/acqua per andare nei tuoi termo!


            OT
            230.000€ per 33mq
            e ci sono appartamenti MOLTO più piccoli?
            logico che le città si svuotino...l'ultimo impianto l'ho fatto su una casa appena acquistata TOTALMENTE ristrutturata, 90mq + terrazzo e scala/garage a 80.000€....

            p.s. non quotare TUTTO il messaggio, specie se è immediatamente precedente non ce n'è alcun bisogno
            FV1 6,11 kwP su tettoia in lamellare, 45°Sud-Est, 11° tilt;26 S-Energy PA8-235,SOLAREDGE SE-6000 21/04/11
            FV2 2,94 kwP su tetto piano, 55° Sud-Ovest, 20° tilt, 12 CNPV 245P REC, P.one 3.0 OUTD-IT-TL 29/06/12
            FV3 19,60 kwP su tetto piano, 50° Sud-Est, 12° tilt, 80 CNPV 245P REC, Delta Solivia 20.0TL 26/06/12

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            • #7
              per il conto economico
              ora spendi 260€x6=1560€, sono circa 1500mc di metano, ovvero 15.000kWt
              consideriamo buona la perdita del 75%
              il tuo reale fabbisogno è di ca. 4000kWt
              metti pdc con COP minimo minimo di 3
              sono 1330 kWe
              con le nuove tariffe sono meno di 300€
              metti anche i 60€ di canone per passare da 3 a 6 kw di impegnativa
              sono 360 vs 1560€ di risparmio...
              FV1 6,11 kwP su tettoia in lamellare, 45°Sud-Est, 11° tilt;26 S-Energy PA8-235,SOLAREDGE SE-6000 21/04/11
              FV2 2,94 kwP su tetto piano, 55° Sud-Ovest, 20° tilt, 12 CNPV 245P REC, P.one 3.0 OUTD-IT-TL 29/06/12
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              • #8
                scusa, non so ancora bene come quotare o no
                le PDC aria/acqua possono quindi azionare i caloriferi? sono 3, 2 nel salone e 1 in bagno. Basterebbe quindi una sola PDC? Il motore è grande?
                Io vorrei spaventare il venditore, ho la garanzia di 10 anni credo (no?), e poi sinceramente questo SPRECO energetico mi fa rivoltare, e solo perché lui ha risparmiato e lucrato... non gliela voglio far passare liscia...
                Possibile che non ci sia una legge che tuteli l'ambiente da QUESTI sprechi? tutti tacciono, sono stufa
                PS i 6 Kw ci sono già, abbiamo l'induzione in cucina

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                • #9
                  sono poco + grandi di una unità esterna di un clima, la metti sul balcone
                  i 3 caloriferi sono alluminio o ghisa?
                  dalla scheda tecnica vedi quanto emettono per ogni elemento, conti tutti gli elementi e capisci la taglia della pdc
                  ma con i tuoi costi risparmieresti anche con una stufetta elettrica!
                  FV1 6,11 kwP su tettoia in lamellare, 45°Sud-Est, 11° tilt;26 S-Energy PA8-235,SOLAREDGE SE-6000 21/04/11
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                  FV3 19,60 kwP su tetto piano, 50° Sud-Est, 12° tilt, 80 CNPV 245P REC, Delta Solivia 20.0TL 26/06/12

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                  • #10
                    Scusa ma 230K per 33 mq non è molto credibile. Permettimi lo scetticismo ma sono prezzi da milano duomo o Bergamo centralissimo.
                    Hai link che confermino tale cosa ? Link ad agenzie immobiliari etc.?
                    Detto questo, o cambi sistema di riscaldamento, ammesso che il condominio lo permetta, ma sono spese di avvocato perchè non ti basterà una semplice raccomandata, oppure vendi e molli, oppure fai causa, assieme agli altri inquilini che senz'altro saranno arrabbiati quanto te per quest'assurdità, con un unico avvocato e causa pilota o comune, pretendendo di risolvere questo problema, con l'aggiunta di nuove caldaie a ridosso del condominio o con l'isolamento dei tubi.
                    ABITAZIONE : consegnata nel 67, classe G circa 300 kWh/m^2 anno . RISCALDAMENTO : caldaia condensazione a gas metano su impianto a tubi a vista in rame con radiatori in ghisa classici. No raffrescamento. No VMC. No FV.

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                    • #11
                      Lucas2, sono sbigottita dalla tua scortesia e dalla tua presunzione! Come ti permetti di mettere in dubbio quello che affermo? già la tua prima risposta era antipatica, con questa ti sei superato! Senza contare che TU, a differenza di Junp, in concreto non dici NULLA che aumenti la conoscenza di NESSUNO. Quindi ti ringrazio del tempo perso sinora, e ti invito a interessarti di altri utenti.

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                      • #12
                        JUNP: I caloriferi sono in alluminio. Sì, concordo che con i costi che sosteniamo avremmo un risparmio anche con la stufette ma il mio obiettivo è rendere questa casetta (che peraltro è bellissima, in un contesto altrettanto bello, che amo molto) decentemente sostenibile. Inoltre dicevo sul serio quando affermavo che odio gli sprechi, e questo bruciare (letteralmente) combustibile inutile mi disturba. Io ti ringrazio, parlerò con un tecnico per sentire che mi dice della tua proposta di Pompe di calore (anche se, ti ripeto, non le amo...) e poi magari mi rifarò viva. Se intanto vi viene qualche suggerimento su una strada da percorrere in parallelo per quanto riguarda portare a conoscenza le Autorità di questo spreco, qualcosa che OBBLIGHI il costruttore a riparare al danno che fa alla collettività, ben venga. Sono disposta a spendere diciamo 100 euro/bim, ma di più è proprio un furto, e, come tutti, non mi piace subire un imbroglio. Concludo raccontando che ho saputo che da circa 4 anni la gente che abita lì rumoreggia e si lamenta, ma poi di fatto non fa nulla. Nell'ultima assemblea la proposta (rigettata) è stata quella di spegnere la caldaia 6 mesi estivi, lasciandola per il solo riscaldamento funzionare da novembre ad aprile, e fornendosi di scaldabagni individuali per l'acqua calda. Ma alcuni proprietari (quelli che affittano le abitazioni, comprate solo per investimento) non sono d'accordo, quindi non se ne può fare nulla, legalmente parlando. La gente è strana, ma credo di non dire novità... al dunque, alcuni si tirano sempre indietro...
                        Ultima modifica di m.pai; 21-01-2017, 15:59.

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                        • #13
                          JUNP: Quindi tu potresti farmi un preventivo? sempre che tu lavori a Roma...

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                          • #14
                            SSE capisco cimsono 4 palazzine...alimentate da 2 caldaie separate? Ma localizzate tutte 4 in unico,locale tecnico che è vicino a 2 palazzine (i cui condomini spendono 50 euro bimestre) ma distante da altre due i cui condomini spendono 280 euro a bimestre (valori per circa 30 mq)?
                            confermi?

                            poi ..se tu con 30 mq spendi 1700 euro...uno con 90 metri (un appartamento normale per uno che non sta a Roma cento), ne spende 5000?
                            condermi oppure ci sono spese divise pro capite e non per millesimi? Perché la,storia cambia....

                            guarda che Luca2 ti ha detto una cosa sensatissima e cioè che tu ci parli di euro e di suddivisioni di costi , fra cui manutenzione e gestione...non di kWh....per cui la casa può essere benissimo C ....quello che dici non serbe certo per stimare se sia vero o no.

                            quindi...dovresti dettagliare come si arriva a 280 euro....cioè da un lato quali costi sostiene il,condominio (bollette , manutenzione, gestione, consumo elettrico) e poi come tali costi sono ripartiti in base al fatto che volontari (il consumo vivo letto da ogni contatore) o involontari (tutti gli altri), e come gli involontari sono ripartiti tra tutti (penso sui millesimi).

                            puo essere che ci sia quella dispersione ma è IMPOSSIBILE Asia la causa di una differenza del genere.
                            se fossero,38 appartamenti come il,tuo , il Delta costo fra le palazzine sarebbe di 50 Mila euro anno...se fossero più grandi , anche 100mila...capisci che rifai una centrale termica più vicina con quei soldi, oppure rifai le tubazioni.

                            insomma prima di spendere soldi in avvocati avresti fatto meglio a studiare le carte ....ma fai ancora in tempo , basta avere voglia.
                            Ultima modifica di marcober; 21-01-2017, 17:17.
                            CASA NO GAS: Costruzione anni '30, No Cappotto, Doppi Vetri, Isolamento Solaio,4 lati liberi SUPERFICIE RISCALDATA: 250 mq su 2 Piani (Radiante) + Taverna 120 mq (Fancoil, in modo discontinuo) GENERATORE: PDC 12 kW Zubadan Mitshubishi+ Boiler 200 Lt per ACS RAFFRESCAMENTO: Aermec on-off FV: 15,18 kW di Sunpower + Tigo (pesanti ombre) CUCINA Induzione

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                            • #15
                              E' giusto, chi dice la verità e le cose fuori dai denti, diventa antipatico.
                              Vuoi che ti dica di più ?
                              Dirò che il costruttore, su case da 7 e passa mila euro al metro credo che abbia, a ragion veduta, considerato che il proprietario sia una persona benestante e che , dunque, non si faccia problemi a scucire 1000 euro in più all'anno per riscaldamento e acs.
                              Penso anche che in virtù di tutto ciò ci sia il ricircolo dell'ACS che è un grosso spreco (e lusso) che però si rende necessario in un appartamento lussuoso.
                              Se poi ci dici che nessuno ha mai fatto nulla, vuol dire che la cosa sta bene così a tutti dando appunto, nei fatti, ragione al costruttore.
                              Ti dico anche che un qualsiasi utente che si è iscritto ieri a questo forum dovrebbe ascoltare chi è iscritto da 7 o 8 anni e vi partecipa più o meno attivamente senza tacciarlo di scortesia solo perchè dice cose che non vuol sentirsi dire. E che i forum sono pieni di troll, per cui cautelarsi è d'obbligo.
                              Ed inoltre il 90 e passa % delle persone abita in case che costano meno di 2000 euro al metro nuove, figuriamoci chi vive in vecchie case di 50 anni fa che valgono praticamente quasi più nulla, come il sottoscritto per altro.
                              Da qui le perplessità.
                              Poi i miei due consigli li ho dati e restano:
                              -vendere
                              -fare causa al costruttore e costringerlo a mettere caldaia dedicata alla vostra palazzina o a coibentare i tubi sapendo che diminuirà cmq non molto l' inefficienza o farsi risarcire economicamente visto che a quanto pare i consumi non sono da classe C. Mugugnare serve a zero ma l'avvocato costa.
                              Tieni presente che staccarsi dal centralizzato non ti eviterà i costi fissi che, sia per riscaldamento che ACS dovrebbero essere alti per le pompe di ricircolo.
                              Ed inoltre ti consiglio di far spostare questo topic in un'altra sezione più in alto di questa, che sarà senz'altro vista da più persone, più carine e simpatiche di me e senz'altro più competenti di me.
                              Saluti.
                              ABITAZIONE : consegnata nel 67, classe G circa 300 kWh/m^2 anno . RISCALDAMENTO : caldaia condensazione a gas metano su impianto a tubi a vista in rame con radiatori in ghisa classici. No raffrescamento. No VMC. No FV.

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                              • #16
                                Allora: Luca metteva in dubbio che io avessi pagato 230.000 euro la casa (in totale), chiedendomi anche il link di agenzie immobiliari che confermassero la mia dichiarazione. Capisci da te che è urtante. Non amo perdere tempo né farne perdere ad altri. Non sono un tecnico o ingegnere termico quindi sicuramente ci sono carenze di informazioni nelle mie domande, ma basta chiedere e rispondo. Allora, detto questo, eccomi a te:
                                come dicevo, abbiamo acquistato in aprile 2016, quindi questi mesi abbiamo pagato i 280 euro ma non sappiamo ancora quanto effettivamente abbiamo consumato, in ogni caso alle mie rimostranze l'Amm ha risposto quello che dicevo prima.
                                Il complesso edilizio di questo supercondominio è configurato in una strana maniera (era in origine un convento, poi ristrutturato e porzionato in piccoli appartamenti). La caldaia efficiente è collocata sul tetto, e a caduta serve gli appartamenti del corpo più grosso tranne i piani-terra. Le "propaggini" edilizie del corpo centrale (la ex-chiesa e altri 2 volumi) PIU' i piani-terra del corpo grande sono serviti da questa seconda caldaia che pare essere collocata a centinaia di metri (così mi hanno detto) dagli appartamenti serviti, quindi le tubazioni hanno uno sviluppo lineare eccessivo e mal coibentato. Addirittura in casa di mia figlia l'acqua fredda NON ESCE, ma esce TIEPIDA (deduco che le tubazioni scambino calore) quindi immagino che l'acqua calda, parallelamente, si raffreddi continuamente e richieda sforzo alla caldaia (va continuamente in blocco e ci lascia senza acqua calda e spesso senza riscaldamento). Si comprende da questo che il problema è irrisolvibile individualmente (oppure SOLO CON IL DISTACCO COMPLETO, cosa assai difficile) ma è un problema che andrebbe affrontato all'origine. C'è un chiarissimo ERRORE DI PROGETTO (autorizzato dal Decreto Polverini, riporto sempre cose dette da altri). Le case secondo me sarebbero una vera Classe C (hanno ottimi infissi, legno con doppio vetro, parquet ecc. Di giorno, quando mia figlia ad es è in ufficio e non accende, comunque la casa resta calda) ma questa classe è contraddetta dalla bestialità fatta con il posizionamento della caldaia (pare che il progetto iniziale prevedesse 4 caldaie, poi ridotte a 2 grazie a D.Polverini). Come in tutte le cose, quando si è in tanti è impossibile arrivare a decisioni sensate (purtroppo). Io sono arrivata da poco, ma altri sono lì da 4 anni e pagano cifre assurde, malgrado ciò c'è sempre chi si oppone appena si parla di iniziative concrete. Cominciano a dire che le cause sono infinite, i costi dell'Avvocato ecc, ma intanto si paga (tanti però hanno acquistato come investimento, questi costi li lasciano agli inquilini, che infatti reggono 1 anno e poi scappano...).

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                                • #17
                                  Originariamente inviato da Lucas2 Visualizza il messaggio
                                  Scusa ma 230K per 33 mq non è molto credibile. Permettimi lo scetticismo ma sono prezzi da milano duomo o Bergamo centralissimo.
                                  Hai link che confermino tale cosa ? Link ad agenzie immobiliari etc.?
                                  Detto questo, o cambi sistema di riscaldamento, ammesso che il condominio lo permetta, ma sono spese di avvocato perchè non ti basterà una semplice raccomandata, oppure vendi e molli, oppure fai causa, assieme agli altri inquilini che senz'altro saranno arrabbiati quanto te per quest'assurdità, con un unico avvocato e causa pilota o comune, pretendendo di risolvere questo problema, con l'aggiunta di nuove caldaie a ridosso del condominio o con l'isolamento dei tubi.
                                  Caro Luca, io mi sono ribellata alle tue prime TRE righe, dove metti in dubbio il prezzo della casa (33 mq calpestabili), con posto auto e enorme terrazzo. Questo è stato molto sgradevole, anche perché non vedo per quale motivo dovrei affermare una cosa falsa. Inoltre mi chiedi pure il link all'agenzia immobiliare!!! ma per cosa, per validare le mie parole??? Siccome considero moltissimo l'esperienza di chi scrive qui, pur non capendo il perché ho risposto alla tua domanda sul prezzo dell'immobile pensando a un qualche calcolo che tu volessi fare. Non mi sembra di essere stata antipatica, ho risposto a tutte le tue domande, benché sin dall'inizio poste con giudizi tipo "questa lamentela così posta non ha senso" ecc. Ripeto, non sono un tecnico, altrimenti peraltro mi risponderei da sola al mio quesito, quindi non so quali informazioni è opportuno fornire. Basta chiedere senza giudicare e rispondo. Grazie, spero di aver chiarito il mio sbigottimento.

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                                  • #18
                                    Ho provato a studiare le carte ma non sono del mestiere e ho chiamato un Avvocato che si occupa di condomini, e che conosco bene, proprio per questo. Quello che chiedevo è se, in tempi di risparmio energetico ecc, ci si possa rivolgere o appellare a qualche normativa di vostra conoscenza (italiana o europea) in modo da far leva sul costruttore, perché la causa per vizio occulto che sicuramente intraprenderò ha appunto bisogno di anni per essere conclusa, ma intanto vorrei sapere su quali argomenti concentrare il mio discorso al costruttore. Dovremmo vederci, ma ovviamente non risponde più al telefono, dopo il nostro primo colloquio. Insisterò, ma ci tenevo ai vostri suggerimenti.

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                                    • #19
                                      Un posto auto coperto a Roma costa 70.000 euro circa. 230.000 c'è IVA e tutto. Terrazzo, lo paghi. C'è anche un soppalco per la zona letto. La casa è cara ma non come dici tu, ed è nuova, nessun lavoro da fare, tutto a posto. E' cara ma non carissima. Poi come dicevo, abbiamo un mutuo lunghissimo (40 anni) per stare vicino all'altra figlia, per problemi personali di cui mi scuso ma non mi va di parlare. Lì dentro ci abita gente normale, io non sono la Contessa Serbelloni e nemmeno tutti gli altri. Parliamo di Monteverde, e i prezzi non sono bassissimi da nessuna parte. Detto questo, vendere non esiste, la causa e l'avvocato già sono in ballo, quello che chiedevo era qualcosa di più specifico... hai presente quell'idea geniale che può avere solo chi è molto esperto e ha molta esperienza...? ecco, per questo sono qui.

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                                      • #20
                                        A parte che io un appartamento in un condominio senza sapere come sono gli impianti e cosa spendono i condomini, non lo comprerei mai... resta il,fatto che tu devi risolverti un problema...ma il primo,passo è dare contezza del problema.

                                        il "mi hanno detto..mi sembra" non esiste....e non ti potrà aiutare un forum visto che le info sono pressoché nulla...anche ora che più di uno ti ha chiesto info precise.

                                        nin serve arrivare a fine anno o a 12 mesi per sapere i costi...prendi i bilanci del condominio degli ultimi 4 anni e studiali per bene..ognuno di noi fa così a casa sua...ognuno è amministratore di se stesso...e deve far quadrare i propri conti..tu non devi pensare che un amministratore faccia quadrare i tuoi.
                                        inoltre esiste un bilancio preventivo, lo hai studiato? Come ripartisce i costi fissi? Quanti sono?

                                        e poi..hai un lettore di calorie? Per riscaldamento? Anche per acs? Che consumi mensili hai avuto? Ti prendi i numeri per avere contezza di quanto consumi?

                                        l'impressione (scarsa è limitata da pochi post....scusami per questo) è che stai pensando a cose drastiche e ad avvocati, ma non conosci i dettagli di quel che ti succede sotto il,naso...io,partirei da quello.

                                        se si scopre che il,costo è , per esempio, dovuto in gran parte a ricircolo acs che gira caldissima e h24...si potrebbe abbassare la T ...e mettere ricircolo sotto termostato.

                                        se ti stacchi e poi ti restano le spese comuni come dispersioni, consumi elettrici, manutenzioni, costo gestione...magari passi dalla padella alla brace.

                                        Comunque ripeto..se quel Delta costo è dovuto a inefficienza...vi conviene reinvestirlo in muovi impianti..si paga in 2 anni.

                                        in ogni caso puoi anche valutare il discorso della causa...ma attenzione...il discorso euro non serve...devi ragionare in kWh che il condominio usa in relazione ai mq globali scaldati...li sai?
                                        e comunque NON esiste una norma che impone di usare in modo,efficiente un impianto...è come con le,auto, devono essere certificate euro cinque...ma poi se tiri le marce consumi il triplo del pensionato che va a lumaca. Al massimo puoi fare causa al costruttore ma NON penso proprio sui consumi REALI ma sul Progetto! Mi spiego...se sulla carta la cosa che ha costruito lui , con le coibentazione che ha usato e impianti che ha fatto, viene C (sul computer) , allora NON vi è truffa..manco se poi in REALTÀ consuma come F..mi spiace, è così...chi ti dice contrario vuol solo spillarti soldi.
                                        Ultima modifica di marcober; 21-01-2017, 18:25.
                                        CASA NO GAS: Costruzione anni '30, No Cappotto, Doppi Vetri, Isolamento Solaio,4 lati liberi SUPERFICIE RISCALDATA: 250 mq su 2 Piani (Radiante) + Taverna 120 mq (Fancoil, in modo discontinuo) GENERATORE: PDC 12 kW Zubadan Mitshubishi+ Boiler 200 Lt per ACS RAFFRESCAMENTO: Aermec on-off FV: 15,18 kW di Sunpower + Tigo (pesanti ombre) CUCINA Induzione

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                                        • #21
                                          Grazie per le tue precisazioni. No, non so quali kWh servano ecc, se mi spiegate bene (in maniera elementare ) mi procurerò tutto. E' per quello che mi sono cercata un forum di persone competenti, perché non so dove mettere le mani...
                                          Non ci siamo informati, infatti, ENORME errore, ma solo perché una delle figlie è stata 2 anni in affitto nel condominio, e pagava 50 euro/bim... vai a sapere che c'erano 2 caldaie, e con questa differenza! si è presentata l'opportunità di prendere questo appartamento e mio genero lo ha comprato (per brevità parlavo dicendo "io", in realtà la casa è di mio genero e ci abita con una delle mie figlie. A me un mutuo 40ennale non lo darebbero, essendo ormai oltre soglia . Mi farò dare tutte le carte e sarò più precisa, se mi postate un elenco delle cose da chiedere. Grazie. PS comunque lo scandalo è opinione comune, non lo dico solo io (ovviamente)...

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                                          • #22
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                                            CASA NO GAS: Costruzione anni '30, No Cappotto, Doppi Vetri, Isolamento Solaio,4 lati liberi SUPERFICIE RISCALDATA: 250 mq su 2 Piani (Radiante) + Taverna 120 mq (Fancoil, in modo discontinuo) GENERATORE: PDC 12 kW Zubadan Mitshubishi+ Boiler 200 Lt per ACS RAFFRESCAMENTO: Aermec on-off FV: 15,18 kW di Sunpower + Tigo (pesanti ombre) CUCINA Induzione

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                                            • #23
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                                              Avevo chiesto il prezzo non per fare considerazioni sullo stato sociale/economica della persona ma per capire di cosa stavamo parlando. Perchè se mi si dice di 33 mq a 45000 euro è una cosa, a 230000 un'altra cosa. Essendo più chiaro, a 1300 euro al metro mi aspetto inefficienze (ma anche no), a 7000 no assolutamente.
                                              Detto questo, il problema "sembra" appunto la cattiva coibentazione dei tubi acs ma aquesto punto credo anche di quelli del riscaldamento. E appunto un problema progettuale.
                                              Non hai un servizio per cui paghi, per tanto già basta ed avanza, se è vero che non esce acqua calda dai rubinetti e la caldaia si blocca.
                                              Però devi sapere i tuoi dati, ovvero i dati sul consumo, i fissi, la ripartizione tra condomini e la tabella della ripartizione delle spese che l'amministratore è obbligato a darti. Oltre eventualemte allo storico degli ultimi anni. Lo storico delle letture dei contatori etc etc. Insomma ciò che ha già detto marcober.
                                              Però bisogna vedere cosa aveva certificato il costruttore nel contratto a livello di consumi sia acs e che risc.
                                              Viene da pensare che abbiano usato un eventuale locale tecnico per farci un appartamentino spostando la caldaia altrove, per guadagnare di più.
                                              Gli estremi per la causa ci sono tutti ed anzi, ti consiglio di chiedere ad altri inquilini di unirsi a te per risolvere il problema. Che non sarà di facile soluzione se non c'è unlocale tecnico disponibile a ridosso del fabbricato.
                                              Non sono d'accordo invece con Marcober per quanto riguarda la certificazione energetica, perchè se per acs mi viene garantito un determinato consumo di Kwh per litro acs in base alle norme uni ed al contratto, se specificato, e questo non viene garantito da un vizio nemmeno tanto occulto di progettazione, ci può essere diritto di rivalsa.
                                              Ovvero, non mi sembra un problema di gestione, quanto appunto di progetto. Ma appunto è difficile per dei forumisti. Qui serve il progetto, una perizia di un tecnico e sopralluoghi. Io mi impunterei , anche a costo di far sigillare la caldaia e restare tutti con acs fredda e non chiederei un colloquio cordiale col costruttore ma manderei una bella diffida. Auguri, spero risolviate in un tempo non geologico.
                                              ABITAZIONE : consegnata nel 67, classe G circa 300 kWh/m^2 anno . RISCALDAMENTO : caldaia condensazione a gas metano su impianto a tubi a vista in rame con radiatori in ghisa classici. No raffrescamento. No VMC. No FV.

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                                              • #24
                                                Luca, per chiarire...le certificazione si fa sul progetto ...cioè tu descrivi al software cosa hai previsto e come lo userai, e lui ti dice che efficienza teorica ha...poi se non la raggiunge nella realtà, non è colpa del costruttore ( ovvio se lui ha rispettato il progetto)
                                                CASA NO GAS: Costruzione anni '30, No Cappotto, Doppi Vetri, Isolamento Solaio,4 lati liberi SUPERFICIE RISCALDATA: 250 mq su 2 Piani (Radiante) + Taverna 120 mq (Fancoil, in modo discontinuo) GENERATORE: PDC 12 kW Zubadan Mitshubishi+ Boiler 200 Lt per ACS RAFFRESCAMENTO: Aermec on-off FV: 15,18 kW di Sunpower + Tigo (pesanti ombre) CUCINA Induzione

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                                                • #25
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                                                  Ultima modifica di GLB; 22-01-2017, 09:43.
                                                  Impianto FV integrato da 5,0 kWp, 14 pannelli SunPower X22-360 (360W), Azimut (FV) = -43°, Tilt = 20°, Inverter Solaredge SE5000H, Ottimizzatori di potenza Solaredge. Connesso dal 23/07/2018 con SSP.
                                                  Solaredge Monitoring: https://monitoringpublic.solaredge.c...1-591c9a0b855b

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                                                  • #26
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                                                    Luca, per chiarire...le certificazione si fa sul progetto ...cioè tu descrivi al software cosa hai previsto e come lo userai, e lui ti dice che efficienza teorica ha...poi se non la raggiunge nella realtà, non è colpa del costruttore ( ovvio se lui ha rispettato il progetto)
                                                    Mi sembra una contraddizione nei termini, perchè se nella realtà l'impianto non funziona bene (ovvero tutti i problemi riscontrati) vuol dire che la realizzazione non è stata conforme, presumibilmente per vizi costruttivi e non per problemi di conduzione impianto.
                                                    Cioè, non posso pensare che il costruttore abbia previsto costi di questo tipo per un appartamentino da 33 mq. Chi ce l'ha 100 metri spende appunto 4000 ? Non è credibile, bisogna vedere il contratto.
                                                    Se il costruttore ha certificato di consumare 10 per acs e riscaldamento ed invece si consuma 50 come sembra, vuol dire che c'è un difetto da qualche parte.
                                                    Che poi la strada giudiziale sia lunga e tortuosa lo sappiamo tutti.
                                                    Dipende dal costruttore. Se fosse serio , siccome a quanto pare si parla di complesso residenziale da decine di milioni di euro, non dovrebbe avere problemi a rimaneggiare il progetto, sicchè si parla di poche decine di migliaia di euro di spesa.
                                                    Purtroppo potrebbero esserci problemi tecnici, ovvero l'impossibilità a trovare un nuovo locale tecnico, sviluppo di nuova canna fumaria etc etc. Cosa che potrebbe far lievitare le spese a chissà quanto.
                                                    Alternativamente potrebbe trovare un accordo economico coi condomini.
                                                    ABITAZIONE : consegnata nel 67, classe G circa 300 kWh/m^2 anno . RISCALDAMENTO : caldaia condensazione a gas metano su impianto a tubi a vista in rame con radiatori in ghisa classici. No raffrescamento. No VMC. No FV.

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                                                    • #27
                                                      Originariamente inviato da Lucas2 Visualizza il messaggio
                                                      la realizzazione non è stata conforme,
                                                      Esatto..SE la realizzazione non è stata conforme PERO!!

                                                      Cioè tu devi dimostare NON che consumi troppo o paghi troppo..ma che il costruttore ha messo tubo MENO ISOLATO del progetto che portava a classe C.
                                                      oppure se ha messo PIU LUNGHEZZA fra caldaia e utenza..cosa che andava compensata con piu isolamento.
                                                      Ma non penso sia stato cosi fesso..

                                                      Pero se lui ha seguito il PROGETTO e il risultato è comuqnue SCARSO..al costruttore non puoi chiedere NULLA...è questo che voglio dire.
                                                      Se lui ti ha dato un'auto che SECONDO NORMATIVA conusma 4 lt pe 100 km e poi tu riesci a farne solo 70...NON puoi fare causa al costruttore..perche la NORMA dice come si misura il consumo TEORICO e lui la segue alla lettera..poi la REALTA è diversa? fai cambiare la NORMA!

                                                      Non dico che sia giusto..dico di non farsi spennare da un Avvocato che ti dice "lo facciamo nero"..se non hai capito bene su "cosa lo fai nero".

                                                      Il costruttore avra in mano un progetto certificato da un Terzo che , conti teorici alla mano, arriva ala C..e dunque devi dimostarre che
                                                      1) o costruttore lo ha realizzato in modo DIFFORME
                                                      2) o chi lo ha certificato ha BARATO..cioè ha falsato i conti per dire che è C SEBBENE i conti dicesero altro (poco probabile, rischia grosso)

                                                      Se 280 euro (perchè SOLO di euro di parla sino ad ora!!!! MAI di kwh..e la certificazione non parla mai di EUOR!!) saltano fuori perche un amico dell'amministratore fattura 25.000 euro anno di costi di gestione, manutenzione, verifica, messa a norma, telegestione , contabilizzazione e menate varie?
                                                      Se poi amministrattore è socio del costruttore? puo capitare eh...specie se costruttore è proprietario di molti millesimi..e se poi il gestore "rende" una parte dei 25 mila al costruttore facendogli sconto su costruzione altri impinati di altri palazzi? alla fine succede che chi abita i palazzi gia fatti PAGA il costo degli impianti di quelli IN COSTRUZIONE..oh, succede eh
                                                      Ultima modifica di marcober; 22-01-2017, 13:31.
                                                      CASA NO GAS: Costruzione anni '30, No Cappotto, Doppi Vetri, Isolamento Solaio,4 lati liberi SUPERFICIE RISCALDATA: 250 mq su 2 Piani (Radiante) + Taverna 120 mq (Fancoil, in modo discontinuo) GENERATORE: PDC 12 kW Zubadan Mitshubishi+ Boiler 200 Lt per ACS RAFFRESCAMENTO: Aermec on-off FV: 15,18 kW di Sunpower + Tigo (pesanti ombre) CUCINA Induzione

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                                                      • #28
                                                        In effetti non avevo idea del problema Kwh, cercherò di farmi dire tutto, non so in che tempi perché l'Amm se ne prende parecchio. Come dice Marco, credo che il nocciolo della questione sia l'Impianto e non la casa in sé, la lontananza della caldaia e le centinaia di metri che i tubi percorrono (considerato quello che accade all'acqua FREDDA, che d'inverno esce tiepida, e cioè riceve calore evidentemente dalle tubazioni di ACS).
                                                        Forse la soluzione migliore è quella proposta da Junp (pompe di calore) magari con un fotovoltaico ad abbattere i costi, che ne pensate?
                                                        Appena avrò in mano i dati necessari li riporterò qui, intanto grazie a tutti

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                                                        • #29
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                                                          I consumi qui reali sembrano essere 4-6 volte il normale. I consumi. Poi se sotto c'è una manfrina di costi amministrativi ingiustificati non lo sappiamo.
                                                          Io ipotizzo un problema di non conformità. E forse di dati di progetto fasulli. Non voglio pensare ad una truffa di fatture gonfiate.
                                                          Perchè poi abdrebbe risolto in modi molto più drastici. Ed è meglio lasciare perdere prima che sia troppo tardi.
                                                          Però è vero che l'altra palazzina paga 50 a bimestre ad appartamento, tutto da verificare. Quindi strano che ci siano costi ingiustificati solo su una porzione.
                                                          Ecco perchè come prima risposta avevo scritto che non c'erano dati nè riscontri nè nulla. E sembrava più uno sbotto sì, ma poco sensato ed inutle visto che noi più che due consigli sensati non possiamo dare. Il caso è complesso e non esiste di certo la bacchetta magico o il colpo di genio a risolvere questo problema.
                                                          Visto che si potrebbe avere a che fare con un'organizzazione ai limiti della legalità.
                                                          ABITAZIONE : consegnata nel 67, classe G circa 300 kWh/m^2 anno . RISCALDAMENTO : caldaia condensazione a gas metano su impianto a tubi a vista in rame con radiatori in ghisa classici. No raffrescamento. No VMC. No FV.

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                                                          • #30
                                                            Originariamente inviato da m.pai Visualizza il messaggio
                                                            Forse la soluzione migliore è quella proposta da Junp (pompe di calore) magari con un fotovoltaico ad abbattere i costi, che ne pensate?
                                                            i
                                                            penso ceh coi SE e coi MA non si va da nesuna parte.

                                                            Se ti stacchi, quanti costi FISSI ti restyano sul groppone'
                                                            se il grosso è dovutoa INEFFICIENZE del sistema, quelle TI RESTANO in parte sui MILLESIMI..per cui se ti stacchi potrebbe capitare che spendi DI PIU di prima..se ad esmepio il cosnumo poi REALMENTE PRELEVATO è molto basso.

                                                            Quindi alla tua domanda nessuno può rispondere senza i dati.


                                                            I consumi qui reali sembrano essere 4-6 volte il normale
                                                            Luca..come dici tu qui i CONSUMI sono IGNOTI..non esiste manco un dato sui Kwh prelevati dall'Utente..almeno quello dovrebe essere un contabilizzatore cui utente ha acceso no? o comunque su una "bolletta interna" dovranno pur metere una straccio di dato sui prelievi Utente ogni tanto, o no?
                                                            Bene..sino ad ora..qui..zero viene detto...si parla di Euro..che non sono "consumi"...sono "spese"...come hai giustamente evidenziato tu.
                                                            CASA NO GAS: Costruzione anni '30, No Cappotto, Doppi Vetri, Isolamento Solaio,4 lati liberi SUPERFICIE RISCALDATA: 250 mq su 2 Piani (Radiante) + Taverna 120 mq (Fancoil, in modo discontinuo) GENERATORE: PDC 12 kW Zubadan Mitshubishi+ Boiler 200 Lt per ACS RAFFRESCAMENTO: Aermec on-off FV: 15,18 kW di Sunpower + Tigo (pesanti ombre) CUCINA Induzione

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