minicondomnio in Puglia - dubbi normativi e tecnici sul superbonus

[giskard]

salve,
esordisco nel forum, che leggo da qualche settimana, per presentare la mia situazione e chiedere l`aiuto dei piú esperti


ho acquistato con mia sorella un piccolo condominio in puglia, composto da due appartamenti (1 e 2 piano) e due depositi al p.t. (cat. C/2) che ne costituiscono pertinenza, e l`intero edificio richiede una integrale ristrutturazione (manutenzione straordinaria, dovrebbe bastare SCIA): ho da poco avviato la configurazione degli interventi con i tecnici che mi seguiranno e molte cose non mi sono ben chiare.


naturalmente io sono proprietario di un appartamento e un deposito, mia sorella dell`altro appartamento e dell`altro deposito: é insomma soddisfatto il requisito dell`esistenza di un condominio in senso tecnico


Interventi trainanti del condomiNIO saranno cappotto e impianto climatizzazione, interventi trainati di ciascuno dei due condoMINI una lunga serie di altre cose (FV, batterie, infissi, ecc. ecc.)


alcuni dubbi preliminari


1) uno dei due depositi é destinato alla locazione, previo cambio di destinazione d`uso verso uso commerciale o artigianale: non lo includo negli interventi 110% fatta eccezione per cappotto, il cui massimale calcoleremo per 4 u.i (in concreto la spesa non dovrebbe nemmeno avvicinarsi al plafond calcolato su 4 u.i.). nessuna spesa é prevista per il riscaldamento `condominiale` né tantomeno per altri interventi, che saranno effettuati con altre disposizioni agevolative


2) l`altro deposito, che come il primo é distintamente accatastato, sará invece interessato da molti interventi ex 110%, perché sará effettivamente utilizzato come deposito. il proprietario (io) avrá dunque `consumato` i due immobili sui quali potersi giovare del superbonus


3) non mi é ancora abbastanza chiaro, purtroppo, come gestire le spese imputabili al condomiNIO: il condominio puó avere un SUO impianto FV e relativo accumulo per i servizi comuni (ascensore e PDC)?


il rifacimento delle finestre del vano scala (non riscaldato) a quale delle millemila categorie di bonus si puó ricondurre? é mera ristrutturazione edilizia (50%)?


4) credo di aver letto sul forum che le competenze professionali ammesse al superbonus si spalmano sui vari interventi agevolati con il 110%, oltre che sugli interventi agevolati ex art. 16 TUIR (cioé i lavori di ristrutturazione edile. é effettivamente cosí?

[ligabue82]

3) non mi é ancora abbastanza chiaro, purtroppo, come gestire le spese imputabili al condomiNIO: il condominio puó avere un SUO impianto FV e relativo accumulo per i servizi comuni (ascensore e PDC)?

Si, è possibile se c'è un contatore per i servizi condominiali comuni...

il rifacimento delle finestre del vano scala (non riscaldato) a quale delle millemila categorie di bonus si puó ricondurre? é mera ristrutturazione edilizia (50%)?

ristrutturazione edilizia 50

4) credo di aver letto sul forum che le competenze professionali ammesse al superbonus si spalmano sui vari interventi agevolati con il 110%, oltre che sugli interventi agevolati ex art. 16 TUIR (cioé i lavori di ristrutturazione edile. é effettivamente cosí?

si, è così, nei limiti dei massimali e sempre che i tecnici siano d'accordo con il discorso cessione del credito e sconto in fattura...

saluti

[giskard]

grazie! la faccenda dell`impianto condominiale FV mi metteva un po` di ansia. i condómini poi faranno, sul lastrico comune, il loro impianto FV trainato a servizio di abitazione e pertinenza (quella che non sará locata), che non ha contatore EE

chiedo ancora sulla building automation
il DM requisiti fissa il limite di 15k e aliquota 65%, e pare destinato anche agli strumenti di monitoraggio degli impianti, che tuttavia mi sembra siano pacificamente inclusi nel plafond degli impainti stessi, ad esempio dell`impianto clima (art. 5 DM requisiti)

a occhio e croce quindi nel preventivo dell`impianto, senza troppo patema d`animo, si mette anche il sistema di controllo (schede, centraline, ecc.)
corretto?

[giskard]

mi porto avanti con la domanda successiva
assodato che
a) il condominio avrá un impianto FV (ascensore, PDC, autoclave, ecc.)
b) che ci saranno altri due impianti per gli altri due appartamenti (no gas, quindi PDC ACS, piani induzione, elettrodomestici vari)
c) che sono appartamenti di 210 e 160 mq, che saranno usati ciascuno da 6 e 5 persone (2 piani induzione per ogni appartamento, rispettivamente 4 e 3 bagni per piano)
d) che il lastrico solare, tetto piano, é utilizzabile per circa 160 mq, salvo che non esista la possibilitá di applicare pannelli su facciata e parete esposta a sud-ovest, l`edificio é isolato e piú alto dei palazzi circostanti)

occorre dimensionare nel modo piú razionale i tre impianti, stabilendone potenza e dislocazione e orientamento dei pannelli (insomma quanto grande impianto condominiale e di conseguenza quanto grandi gli altri due)

in piú di una discussione si é affrontato l`argomento, e la mia idea é che sia giusto (egoisticamente ma anche altruisticamente, se possiamo dire cosí..) sovradimensionare FV e accumulo, sia perché tra un anno potrebbero esserci una o due auto elettriche nel cortile, sia perché l`energia in esubero si immette in rete, e qualcuno la userá..

quindi, in conclusione e in attesa di parlarne per bene con i tecnici dell`impresa, mi piacerebbe sentire opinioni sugli aspetti tecnici dell`installazione, anche se non dato poche informazioni

[ligabue82]

a occhio e croce quindi nel preventivo dell`impianto, senza troppo patema d`animo, si mette anche il sistema di controllo (schede, centraline, ecc.)
corretto?

Si, concordo...

a) il condominio avrá un impianto FV (ascensore, PDC, autoclave, ecc.)
b) che ci saranno altri due impianti per gli altri due appartamenti (no gas, quindi PDC ACS, piani induzione, elettrodomestici vari)
c) che sono appartamenti di 210 e 160 mq, che saranno usati ciascuno da 6 e 5 persone (2 piani induzione per ogni appartamento, rispettivamente 4 e 3 bagni per piano)
d) che il lastrico solare, tetto piano, é utilizzabile per circa 160 mq, salvo che non esista la possibilitá di applicare pannelli su facciata e parete esposta a sud-ovest, l`edificio é isolato e piú alto dei palazzi circostanti)

Stanno per sorgere le comunità energetiche e il Vs. potrebbe essere un caso di autoconsumo collettivo (c'è una discussione apposita su questo forum che ti invito a cercare e seguire). A quel punto potreste realizzare un unico impianto condominiale che alimenterebbe (con il sistema delle comunità energetiche) tutte le utenze (condominio + singoli condomini).

sovradimensionare FV e accumulo, sia perché tra un anno potrebbero esserci una o due auto elettriche nel cortile, sia perché l`energia in esubero si immette in rete, e qualcuno la userá..

Con la comunità energetica effettuate un impianto FTV unico (es. 20 kWp) con relativi sistemi di accumulo per le singole utenze...

saluti

[giskard]

liga, la particolaritá di questo condominio é che i condomini siamo io e mia sorella, e relativo parentado.
non c`é, in sostanza, dualitá con il condominio e abbiamo spazio in abbondanza, quindi salvo convenienza economica (leggi: incentivi) io farei un impianto condominiale e due impianti per i due appartamenti

tra un po` potró essere piú preciso, sto cercando di chiarirmi le idee anche grazie al forum

[ligabue82]

Ok, puoi tranquillamente effettuare due impianti singoli ed un condominiale...
Affidati ad un tecnico in gamba e se serve una mano sugli impianti (anche preventivi) o solo sulle pratiche di allaccio alla rete, fai un fischio...

Saluti

[giskard]

pin pianino le cose si muovono, quidni aggiorno la discussione sulla configurazione di massima degli impianti perché spero tra qualche giorno di potervi interpellare, dati alla mano, sulle componenti tecnologiche di dettaglio

tra le molte soluzioni consentite dalla legge, alla fine siamo arrivati a questo mix per i due appartamenti di primo e secondo piano (i depositi a piano terra restano non ristrutturati né riscaldati)
gli appartamenti misurano 225 (1 p.) e 160 mq (2 p.)

Intervento trainante: solo cappotto sull`intero edificio
trainati per i due app.ti: PDC e ACS, un impianto per ciascun piano

questa soluzione, se non stiamo prendendo cantonate, oltre ad incontrare la preferenza di alcuni di noi, dovrebbe permettere un limite di spesa di 30k per appartamento

per la PDC i tecnici propongono acquarea e quindi sará aquarea, mentre per l`ACS suggeriscono, in termini che non mi sono chiari e che quindi mi faró spiegare, di installare collettori solari che lavorano insieme alla PDC per l`accumulo (uno per appartamento), che sará installato sotto le falde del FV sul lastrico.

capitolo FV
siamo giunti alla conclusione che, rosicchiando fino all`ultimo centimetro, sul lastrico vanno fino a 98 pannelli delle misure standard, e che la soluzione che sará approfondita prevede due soli impianti da circa 18/19 kwp.
quindi
-no contatore condominiale
-trifase per i due appartamenti
-ascensore attaccato a uno dei due appartamenti (tireremo a sorte e poi mettiamo contatori sottrazione, credo)
-soluzione da definire per accumulo, ma direi che andrebbe scartata Tesla per non perdere i famosi 5 kw delle installazioni AC post inverter.

domanda:
volendo utilizzare Huawei Luna2000, par di capire che il limite sono 40 kw (20 kw x2). la butto lí, come ho detto non é il mio campo: sono possibili installazioni con piú di un inverter? in questo caso puó teoricamente aumentare anche la dotazione di batterie in DC?

vorrei chiedervi anche circa la potenza del contatore Enel, ma faró la domanda quando potró dare altre informazioni sui carichi, la PDC, ecc. ecc.

[Lucas2]

Interventi condominiali per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento (nel caso si installino pompe di calore reversibili) e alla produzione di acqua calda sanitaria. Gli impianti centralizzati devono essere dotati di:

Mi pare che il bonus si intenda per impianti centralizzati. O no ?

[giskard]

la guida dell`AE mette abbastanza tranquilli

https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/233439/Guida_Superbonus110.pdf/49b34dd3-429e-6891-4af4-c0f0b9f2be69

leggi i casi pratici nn. 1 e 12, tra gli altri
trascrivo

Esempio 1Carlo vive in un appartamento all’interno di un condominio, che non dispone di un sistema
centralizzato di riscaldamento, che sta effettuando degli interventi di efficientamento energetico
(ad esempio cappotto termico) che beneficiano del Superbonus, conseguendo il miglioramento
delle due classi energetiche.
Decide di avviare una ristrutturazione, sostituendo la caldaia e gli infissi e ristrutturando i servizi
igienici. Nella situazione prospettata:
o per la sostituzione della caldaia e delle finestre comprensive degli infissi potrà beneficiare
del Superbonus del 110% della spesa sostenuta se la caldaia e le finestre possiedono i
requisiti richiesti ai sensi dell’articolo 14 del decreto legge n. 63 del 2013. Pertanto, a fronte
di una spesa di 8.000 euro, otterrà una detrazione di 8.800 euro (110%), da utilizzare in 5
anni in quote annuali da 1.760 euro.

12. Per le unità immobiliari in un condominio quali interventi sono ammessi?Chi vive in condominio potrà fruire del Superbonus per tutti gli interventi di efficientamento
energetico sulle parti comuni (interventi trainanti) che danno diritto alla detrazione al 110%.
L’esecuzione di almeno un intervento trainante dà diritto, inoltre, ad effettuare su ogni singola
unità immobiliare gli interventi previsti dall’ecobonus quali per esempio la sostituzione degli
infissi, la sostituzione del generatore di calore dell’impianto di climatizzazione autonomo
esistente e se necessario l’eventuale adeguamento dei sistemi di distribuzione (per, esempio i
collettori e i tubi), emissione (per esempio i corpi scaldanti comprendenti anche i sistemi a
pavimento purché compatibili con il generatore di calore) nonché i sistemi di regolazione e
trattamento dell’acqua.

se debbo essere sincero la lettura del decreto rilancio e del DM requisiti (art. 2, comma 1, lett. e, punto VI) qualche dubbio me lo lasciava, anche visto che scrivono da cani

i due appartamenti hanno due vetuste caldaie, che quindi si sostituiscono con pompe di calore

[Peace and Love]

Ok, puoi tranquillamente effettuare due impianti singoli ed un condominiale...
i

Ah si,ma questo vale in generale per i mini e i condomini?Ma 2 contatori del distributore per utenza naturalmente?Cioè 6 contatori?

[giskard]

Ah si,ma questo vale in generale per i mini e i condomini?Ma 2 contatori del distributore per utenza naturalmente?Cioè 6 contatori?

diezedi, perché 6?

[Peace and Love]

Non sò,chiedo? 2*utenza cioè1*produzione +1*scambio?

[giskard]

la decisione che ho modificato rispetto ai primi post di questo thread é quella dell`impianto FV condominiale e relative batterie, che non faró.

come detto la mia situazione é peculiare, perché il condominio..sono io e un parente, quindi fatte meglio le prime valutazioni sembra conveniente non fare contatore e impianto condominiale ma gestire tutto con gli impianti dei due appartamenti, che saranno giá due impianti trifase abbastanza grossi

[ligabue82]

Concordo che nell'attesa delle CER (comunità energetiche rinnovabili) la soluzione di due impianti singoli adatti alle relative esigenze di consumo, sia la più corretta...

saluti

[giskard]

aggiornamento FV: pannelli maxeon, inverter ibrido ZCS serie HYD, sulle batteria c`é dibattito con i tecnici, che propongono le weco, una delle due opzioni, con le pylontech, suggerite da ZCS, per l`esattezza le ZCS-Weco HeSu5k3.
ZCS propone anche sistemi di monitoraggio e wallbox e quindi ci stiamo dirigendo da quella parte.

personalmente non ho competenze tali da opporre altre soluzioni, visto che sulla carta una cosa che avevo a cuore, cioé la scalabilitá del sistema-accumulo, pare garantita.

[ligabue82]

Sul sistema inverter (molto buono) più batterie, secondo me vai sul sicuro...
Per i moduli, se proprio non paghi nulla (110) e hai problemi di spazio, ok per i Maxeon, ma se così non fosse io non li prenderei (causa prezzo troppo elevato rispetto ad altri moduli di simil efficienza ma decisamente meno costosi).

saluti

[giskard]

lo spazio sul lastrico, nella configurazione che stiamo immaginando, viene esaurito completamente, non resta un centimetro libero.
dopo un po` di tira e molla sono riuscito ad evitare la falda continua, esteticamente improponibile perché a 90 gradi rispetto alla facciata dell`edificio, e a sistemare in modo piú articolato le varie serie di pannelli dei due impianti (edificio orientato a sud-ovest) senza apprezzabili perdite di efficienza complessiva (cioé della somma di produzione attesa dei due impianti, che seppur distinti sono `cosa di famiglia`)


sui pannelli non ho fatto nessuna analisi, mentre su inverter e batterie, pur da profano ignorantissimo, ho perso tempo a leggere in giro visto che le soluzioni sul mercato determinano una variabilitá di comportamento del sistema molto piú accentuata di quella che si sperimenta tra un tipo e l`altro di pannello.


prendo nota del tuo suggerimento sui maxeon e faccio un approfondimento

[ligabue82]

Un'alternativa all'inverter e al sistema di accumulo potrebbe essere l'inverter ibrido Solaredge (Storedge), con relativo sistema di accumulo (LG).

saluti

[giskard]

passando ad altro..
la legge di bilancio, salvo soprese, ha fatto il regalo di Natale, visto che il comma 66 prevede

d) al comma 2, primo periodo, dopo le parole: «?nei limiti di spesa previsti, per ciascun intervento di efficienza energetica, dalla legislazione vigente,?» sono inserite le seguenti: «?nonché agli interventi previsti dall'articolo 16-bis, comma 1, lettera e), del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, anche ove effettuati in favore di persone di età superiore a sessantacinque anni?»;

ricostruendo, quindi, il nostro comma 2 del 119 del decreto rilancio adesso diventa questo

2. L'aliquota prevista al comma 1, alinea, del presente articolo si applica anche a tutti gli altri interventi di efficienza energetica di cui all'articolo 14 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, nei limiti di spesa previsti, per ciascun intervento di efficienza energetica, dalla legislazione vigente, nonché agli interventi previsti dall’articolo 16-bis, comma 1, lettera e), del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, Domenica 20 dicembre 2020 - 74 - Commissione V anche ove effettuati in favore di persone di età superiore a sessantacinque anni, a condizione che siano eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi di cui al citato comma 1.

riportiamo per comoditá il vecchio 917 sulle barriere architettoniche

e) finalizzati alla eliminazione delle barriere architettoniche,
aventi ad oggetto ascensori e montacarichi, alla realizzazione di
ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni
altro mezzo di tecnologia piu' avanzata, sia adatto a favorire la
mobilita' interna ed esterna all'abitazione per le persone portatrici
di handicap in situazione di gravita', ai sensi dell'articolo 3, comma 3, della legge 5 febbraio 1992, n. 104;

stiamo parlando del fatto che, con fantasia tutta italiana, insieme al risparmio energetico hanno messo anche l`ascensore, che peró non ho capito bene a quali condizioni va al 110%.
di certo quando la pratica edilizia é intestata a un ultrasessantacinquenne (cioé non é necessario che l`immobile sia usato da un disabile), ma francamente sono un pelino perplesso

il mio interesse é nel fatto che il mio progetto prevede appunto un ascensore (abbiamo due piani) ma sia io che mia sorella siamo ben sotto i 65 anni
detraggo 50% o 110%?

[giskard]

si parte a giorni, una faticaccia..
le cose significative secondo me sono
a) il mio involucro non sará totalmente cappottato: rapporti di vicinato non idilliaci.
avendo solo due appartamenti ho un massimale non stratosferico, quindi i conti ci hanno detto che avremmo sforato: invece di smontare il lastrico si fa cappotto interno trainato nell`appartamento del secondo piano
isolamento verso il basso grazie alla coibentazione del soffitto dei depositi del piano terra.

b) ciascuno dei due appartamenti avrá il suo FV da quasi 20 kwp, il suo solare termico, la sua PDC panasonic, la sua colonnina, ecc.
inverter ZCS, batterie weco. occorre fare i conti con il portafogli.

c) molti infissi andranno al 50%, purtroppo. cambiano dimensione e nonostante qualche interpello creativo non si rischia

d) spese di progettazione, direzione, asseverazione, decisamente `importanti`. ci siamo messi d`accordo con i tecnici e spalmato un po` dappertutto.

e) BA fino a 15k euro per il controllo di PDC. prodotti da definire. non so nemmeno io se é corretto ma mi son stancato di leggere sullo specifico punto.

f) ristrutturazione edilizia cospicua. naturalmente scommetto sul fatto che il famigerato massimale dei 96k non serva per FV e altre cose, altrimenti son del gatto.

[giskard]

siamo al primo SAL, o da quelle parti.
anche se é paradossale, a treno oramai partito, viene il dubbio di come caricare su enea.
abbiamo la seguente situazione

1 minicondominio fatto da due appartamenti e due pertinenze distintamente accatastate non interessate da SB, per scelta
1 pratica edilizia (permesso di costruire) che comprende tutto, cappotto e trainati
1 sola relazione legge 10, ovviamente
3 contratti di appalto (1 con condominio, 1 con ciascuno dei due proprietari). ciascun contratto ha raggiunto il 30%

la pratica ENEA é una sola? con quello che ne consegue in ordine al calcolo del 30% circa le fatture da pagare

chiaramente mi piacerebbe fare tre pratiche per pagare un mese per volta il 30% di ciascun appalto.