Contratto Tipo per Affitto Tetti Fotovoltaico.

[car.boni]

diciamo che se l'azienda fallisce sono problmi seri ... in quanto bisogna capire poi il diritto di uso di superfice se comprenda l'intradosso ed eventuale manutenzione poi a chi spettano ...anche io sto seguendo operazioni di fv su tetto , ma le insidie sono dietro l'angolo ... soprattutto per eventuale manutenzione , per non pensare se avvengono infiltrazioni d'acqua ....

Buongiorno Felicelucia,
con il diritto di superficie i problemi di fallimento del proprietario dell'immobile, e' questo che deve fallire e nn il conduttore, sono marginali anche perche' l'acquisto del diritto di superficie implica l'assunzione della manutenzione ordinaria e straordinaria della copertura.
Come ho gia' avuto modo di dire piu' volte il contratto di acquisto del diritto di superficie va studiato molto bene.
ciao car.boni

 

[car.boni]

.......... la titolarità del tetto è presto risolto: il diritto di superficie è un diritto "erga omnes" in vigenza del quale tu, superficiario, puoi fare quello + o - quello che ti pare, indipendentemente da cosa accada al titolare della proprietà.
Detto con un esempio veloce: se acquisti il diritto di superficie 20ennale per un tetto da un'azienda e quella poi fallisce, il diritto superficiario cmq rimane saldo.
...................
Detto questo, il nodo critico è bancare l'operazione visto che è un po' più complicato che non per un impianto a terra o su una serra...

Ciao Federico,
concordo con Te, e' sempre cio' che ho sostenuto.
La bancabilita' dell'operazione e' praticamente identica alle altre sistuazioni anche perche' il diritto di superficie puo' essere posto a garanzia (ipoteca).
I problemi sono sempre legati alle garanzie che i soci devono necessariamente prestare per un'operazione del genere.
ciao car.boni

 

[Night]

L'ipoteca su un diritto superficiario vale molto poco, Car.boni, a meno che non sia un diritto superficiario 99ennale.

La bancabilità, in questi casi, si fonda su presupposti e garanzie diverse, ovvero:

1) Equity iniziale non inferiore al 20% dell'importo dell'impianto (con patto di postergazione crediti se sotto forma di finanziamento soci);
2) Pegno sulle quote/azioni dello SPV;
3) Covenant fissati abbastanza strettamente con un DSCR a obiettivo 1,20 e LLCR a obiettivo 1,30 (circa).

Insomma, sono operazioni più appetibili e più facili da mettere in piedi, ma sono anche più difficilmente bancabili, soprattutto per tagli oltre il MW.

Federico

 

[car.boni]

L'ipoteca su un diritto superficiario vale molto poco, Car.boni, a meno che non sia un diritto superficiario 99ennale.

Ciao Federico,
ovviamente, ma era per far risaltare la differenza che passa tra questo tipo di contratto ed una locazione semplice.
Considerato tutto, un diritto di superficie su di una copertura ad uso FV deve essere di 30 anni e tieni conto che se si sceglie la strada del leasing questa e' l'unica soluzione possibile.
ciao car.boni

 

[giuarcuri]

Scusate se mi intrometto a sproposito, la discussione mi interessa.
Valutate questo caso:
noleggio impianto contro cessione del credito.
La ditta installatrice acquista l'impianto, lo installa, effettua le pratiche, tiene la (poca) manutenzione, eventualmente stipula un'assicurazione.
Dal punto di vista fiscale scarica l'IVA e porta i costi per l'impianto e tutti gli annessi in detrazione (per 10 anni quale bene strumentale), a fine anno emette fattura a favore del proprietario dell'immobile (Soggetto responsabile) per un importo pari al contributo in CE, versa l'IVA relativa e mette l'importo in bilancio.
Il SR proprietario dell'immobile incassa il contributo in conto energia (esentasse se ci si rivolge a famiglie o condomini) e fruisce dell'autoconsumo, quindi energia gratis per almeno 20 anni.
Mi sembra conveniente per tutti. se ci si limita a piccoli impianti per famiglie e condomini il rischio mi sembra limitato (la cessione del credito è irrevocabile se non su richiesta di entrambe le parti) e il contributo in CE può essere massimizzato.
Ci sto pensando da mesi, ho chiesto ad alcuni istituti di credito ma, o non credono all'investimento o chiedono tassi tali da non rendere conveniente lo stesso investimento.
A me sembra un'operazione fattibile, voi (quali operatori) sapete qual'e il costo vivo di un impianto fotovoltaico, quindi potete facilmente dirmi se e dove sbaglio nel fare i conti.
Grazie.

 

[Giampiero_71]

ciao,
per caso qualcuno ha un modello di atto di costituzione del diritto di superficie per un tetto su cui vorrei installare un impianto fotovoltaico???
qualcuno sa consigliarmi se è meglio un prestito o un leasing come finanziamento??

 

[alberto25658]

Ciao Apolloo,
nn si tratta di una questione di clausole da inserire nel contratto ma dalla possibilita' reale di poterlo fare.
Personalmente vedo molti problemi e su tutti uno : se l'incentivo viene corrisposto , come dice la legge, all'intestatario dell'utenza mi spieghi come Ti garantisci nei suoi confronti ?
ciao car.boni

ragazzi ho bisogno d una delucidazione in merito alla cessione per 20 anni di un tetto di un capannone industriale per la realizzazione di un impianto fotovoltaico,in primis se prima della scadenza del contratto potrei eventualmente vendere l'immobile in questione e se questo eventualmente subirebbe una valutazione da parte di compratori

 

[meomeo]

ciao alberto,
risponderei SI ad entrambe le tue domande.

 

[alberto25658]

sei abbastanza laconico potresti essere piu' preciso ? lo posso comunque vendere?anche con la pertinenza di cui sopra?siccome avrei intenzione di farmi pagare l'affitto del tetto in anticipo l'eventuale acquirente potrebbe sollevarmi obbiezioni?

 

[car.boni]

........... se prima della scadenza del contratto potrei eventualmente vendere l'immobile in questione e se questo eventualmente subirebbe una valutazione da parte di compratori

.............. lo posso comunque vendere?anche con la pertinenza di cui sopra?siccome avrei intenzione di farmi pagare l'affitto del tetto in anticipo l'eventuale acquirente potrebbe sollevarmi obbiezioni?

Buongiorno Alberto,
nel contratto di cessione del diritto di superficie va indicata l'eventualita' che il proprietario possa vendere l'immobile.
Ovviamente deve impegnare il futuro acquirente degli obblighi derivanti dalla costituzione del diritto di superficie.
L'avere il diritto di superficie pagato con un canone annuo o in unica soluzione nn e' un problema, come dicevo, basta specificare bene tutto.
ciao car.boni

 

[alerg]

Vorrei affittare il tetto di un capannone industriale di mq 1200 per 25 anni e installare un impianto di 150kw.
Quale sono i probblemi in cui potrebbe incorrere il propietario nel caso di:
1) Eventuale richiesta di mutuo ipotecario, di quanto può scendere il valore dell'immobole nella valutazione del perito della banca cosiderando questo tipo di servitù?
2) In caso di vendita del capannone cosa può incidere questa servitù nella valutazione complessiva dell'immobile?

Grazie

 

[alerg]

Nessuno sa darmi qualche indicazione?

 

[meomeo]

ciao alerg,

credo che nessuno sappia risponderti perchè quì ti serve un parere competente di un perito immobiliare. io ne cercherei uno.

saluti,
meo

 

[car.boni]

...........
1) Eventuale richiesta di mutuo ipotecario, di quanto può scendere il valore dell'immobole nella valutazione del perito della banca cosiderando questo tipo di servitù?
2) In caso di vendita del capannone cosa può incidere questa servitù nella valutazione complessiva dell'immobile?...........

Buongiorno Alerg,
leggo solo ora.
Normalmente un impianto FV rappresenta un valore aggiunto per l'immobile anche se l'impianto e' di proprieta' di terzi.
La servitu' a favore di un terzo, sia essa in diritto di superficie o in locazione, rappresenta per il proprietario una fonte di reddito e di rivalutazione di una parte del fabbricato (il tetto) normalmente improduttivo e solo fonte di problemi.
Chiaramente ogni caso va visto e valutato attentamente ma, a mio modo di vedere, sia nel caso 1) che nel 2) il fabbricato nn ha svalutazioni ma addirittura, nel caso il proprietario dell'immobile sia anche proprietario dell'impianto FV, avere un incremento di valore nel caso di vendita.
Dire percentualmente di quanto aumenta e' difficile ma partendo dalla redditivita' dell'impianto, dagli anni residui dei benefici del CE, il conto nn e' impossibile.
ciao car.boni

 

[meomeo]

ciao car.boni,

non sono d'accordo con la risposta che hai dato ad alerg.

non penso che una servitù gravante su un immobile possa aumentarne il valore attribuito da un potenziale acquirente o un soggetto che lo prenda in garanzia, a meno che:
1- la servitù non sia remunerata E
2- la remunerazione possa essere certamente trasferita al nuovo proprietario E
3- questi consideri la remunerazione adeguata rispetto al "costo" che rappresenta per egli l'esistenza della servitù.

circa le ultime due frasi, è chiaro che alerg non si riferisce ad una situazione di coincidenza tra proprietario dell'immobile e soggetto responsabile; in questo caso, dunque, il proprietario dell'immobile è indifferente alla redditività dell'impianto, a meno che non abbia legato la remunerazione della servitù alla produttività del FV (cosa che io non farei mai... sarebbe come affittare un negozio ad un gelataio con canone dipendente dai gelati da questi venduti, o un appartamento ad un individuo con affitto legato all'andamento del suo stipendio).

 

[car.boni]

Ciao Meomeo,
mi pare di aver fatto delle premesse molto chiare ma soprattutto ogni ragionamento va visto in un ottica contrattuale ben studiata.
Secondo me nn importa a chi va la redditivita' dell'impianto e questa cosa nn va tenuta in considerazione.
L'unico parametro da mettere in conto e' il canone derivante dalla cessione del diritto di superficie o dal canone di locazione del lastrico solare.
Credo che sia sufficientemente chiaro a chiunque che nel momento in cui viene valorizzata una parte del fabbricato (tetto o lastrico solare), notoriamente improduttiva, questo rappresenta per il proprietario attuale o per il futuro proprietario (qui si ritorna al dover stipulare bene gli atti) una valorizzazione complessiva e nn un deprezzamento.
Questo lo dico a ragion veduta per averlo toccato con mano. L'importante Ente da cui ho acquistato il diritto di superficie, su cui a breve andro' a realizzare un mega impianto, ha intravisto in questa operazione una valorizzazione dell'immobile e nn suo deprezzamento, Credimi, questi di professione fanno i banchieri...... e credo che i conti li sappiano fare e molto bene.
ciao car.boni

 

[alerg]

Grazie per le risposte a entrambi.
Ovviamente il capannone è di una terza persona e non mio ma visto il rapporto di amicizia che ci lega non vorrei danneggiarlo in nessun modo ne in presente ne in futuro.
Non ho ben chiaro se devo affittare o comprare il tetto o la superficie sopra il tetto.
Potete indicarmi un contratto tipo?

 

[car.boni]

Ciao Alerg,
personalmente consiglierei l'acquisto del diritto di superficie della copertura.
Nn esiste un contratto tipo, questo va discusso e definito insieme alla controparte in quanto le esigenze sono diverse da caso a caso.
ciao car.boni

 

[alerg]

personalmente consiglierei l'acquisto del diritto di superficie della copertura.

Quindi in questo caso il tetto rimarrebbe di sua proprietà (la cosa non mi dispiacerebbe)?
Secondo te che tipo di valore in € potrebbe avere il diritto di superfice su un capannone industriale di 1200 mq sito in sicilia (catania)?
Grazie per la disponibilità

 

[car.boni]

Ciao Alerg,
mah ..... la superficie e' talmente limitata che diventa difficile dare un valore.
Gia' l'eliminazione delle spese derivanti dalla manutenzione ordinaria e straordinaria della copertura per 25/30 anni sono gia' una buona cosa per il proprietario.
Se si riparametra cio' che si spende per ettari di superficie ai 1200 mq i valori che vengono sono molto bassi.
Nn conoscendo la condizione e la situazione del tetto e senza analizzare cio' che puoi realizzare, e' difficile ma se proprio devo darTi un'idea, un'ipotesi di "forchetta" potrebbe essere un canone annuale tra i 750 ed i 1000 €.
ciao car.boni