Appartamento sotto tetto: tetto piano condominio anni '60

[andre79ge]

Ciao a tutti,
sto valutando l'acquisto di un attico, costituito da un appartamento all'ultimo piano di un edificio in cemento armato, indicativamente costruito negli anni '60.
L'appartamento non è stato curato e presenta, sul soffitto, i segni dei travetti in almeno un paio di vani. Ci sono le classiche linee più scure, perfettamente equidistanziate, verosimilmente in corrispondenza dei travetti in c.a..

La prima cosa che mi viene in mente è come sia possibile che si costruisse a quel modo, cioè con le travi sostanzialmente a contatto tra esterno ed interno.

La seconda questione, più sostanziale riguarda quello che potrei fare se dovessi acquistare e trasferirmi lì (non ho ancora deciso, sto valutando pro e contro ma, a parte la questione termica, l'appartamento sarebbe perfetto per spazi, esposizione, posizione, parti comuni e private).

Nell'attesa che eventualmente il condominio decidesse di reimpermeabilizzare il tetto (cosa non ovvia perché chiaramente dipende dallo stato della guaina attualmente in essere e dalle condizioni generali della zona tetto), c'è qualche intervento non troppo invasivo che potrei mettere in atto?

Ammesso che i comproprietari siano d'accordo, sarebbe possibile posare sul tetto uno strato di pannelli isolanti? Il tetto non è accessibile se non per ispezioni o manutenzione, per cui non è necessario che l'eventuale strato sia calpestabile. Se si trattasse di una cifra non eccessiva, potrei valutare la convenienza di procedere per conto mio. Chiaramente sarebbe un bilancio tra i minori costi di raffrescamento/riscaldamento, la maggiore vivibilità, ed il costo dell'intervento.

Aggiungo che l'appartamento ha bisogno di una ristrutturazione integrale, quindi ci sarebbe come minimo un piccolo cantiere già aperto.


Qualcuno ha esperienze o suggerimenti in merito?

Grazie, ciao a tutti.

 

[marcober]

Nell'attesa che eventualmente il condominio decidesse di reimpermeabilizzare il tetto

non credo che ci siano infiltrazioni…se ci fossero sarebbe anche meglio…perché in tal,caso il condominio dovrebbe intervenire e potresti chiedere di isolare.
infatti penso che le linee scure siano segni di muffa che si formano in corrispondenza della trave (zona più fredda).

Potresti di certo isolare tu e rifare la guaina…se paghi poco la casa perché no.

se invece non puoi permetterti di farlo…pensaci bene a comprarla -.perche di certo in estate se ci batte sole e non è per nulla isolata, sarà invivibile…e pure in inverno , se sei in zona fredda, la,casa darà sempre sensazione di freddo se tetto è,davvero senza isolamento.

pero pur essendo anni 60…sarei davvero sorpreso che non ci sia un po’ di isolamento..ma è una cosa che ti consiglio di approfondire prima di comprare.

Isolare da dentro è pure possibile ma 1) deve essere fatto a regola d’arte e 2) se domani parte infiltrazione, ti rovina anche isolamento.

 

[andre79ge]

Ciao, grazie marcober Direi che le infiltrazioni sono abbastanza escluse al momento, perché quei segni che si vedono corrono perfettamente paralleli, rettilinei, da una parte all'altra del soffitto. È proprio segno da condensa. Fosse acqua passante ci sarebbero macchie localizzate (ed in effetti ce n'è una a parete, zona cornicione).
A margine di ciò, la guaina non è certamente nuova. Facilmente è vecchia come l'edificio e non tra molto sarà da fare. Ma, come dicevi tu, nel caso non sarebbe nemmeno una cosa malvagia perché si potrebbe mettere mano a tutto.

Volendo nel frattempo fare qualcosa per tamponare la situazione, magari come isolamento parziale, su cosa potrei orientarmi? Mi trovo in zona D (Genova), per cui gli inverni non sono poi così rigidi. Ho dato un'occhiata in giro ed ho visto che i pannelli in XPS possono essere montati al di sopra della guaina.

PS. Ora è chiaro che sto facendo voli pindarici. Ma l'acquisto dell'appartamento passa in qualche modo anche per questo mio studio preliminare, perché l'opzione di stare sotto tetto per anni senza alcun isolamento non mi entusiasma

PPS per quanto riguarda l'eventuale isolamento attualmente presente proverò a fare qualche indagine, anche se non sarà facilissimo. Ci vorrebbe il progetto dell'edificio.

 

[Lupino]

Quoto e saluto marcober al 100%, non sono infiltrazioni ma ponti termici e quindi muffa ... edilizia "popolare" anni '60 :crazy: ... anzi, non mi sembrerebbe poi così strano che i travetti fossero in realtà putrelle di ferro.
Per tutto il resto, come già detto, valuta attentemente pro e contro, ho avuto diverse esperienze di abitazioni in c.a. una fra tutte quella di un mio amico meccanico, preticamente una parte del capannone in cui aveva la ditta ... caldissima in estate e fredda ed umida in inverno.

... i pannelli in XPS possono essere montati al di sopra della guaina ...

I pannelli in XPS possono essere utilizzati in esterno ma andrebbero comunque coperti. Pioggia e sole portano col tempo a ridurne le prestazioni e i raggi UV ne degradano la superficie (si "sfarinano").

 

[marcober]

ho visto che i pannelli in XPS possono essere montati al di sopra della guaina.

potresti posarli sopra MA vanno ANCORATI e PROTETTI
Dunque vanno incollati (o avvitati tipo cappotto) e sopra va rifatta guaina nuova.
Insomma, occorre fare un lavoro defintivo.
Se lo fai, puo detrarre il lavoro con Ecobonus (nel 26 non so che % eroga , in 10 anni)

fare qualcosa per tamponare la situazione, magari come isolamento parziale

Lascia stare..soldi buttatti. Se lo fai dentro, rischi solo di rovinare muro con condensa "dietro isolamento"..e se lo fai fuori non puoi fare roba "posticcia"..devi fare un lavoro "come va fatto".

Insomma..io comprerei solo se si tratta di un ottimo affare...mettendo in conto che dovrai rifare tetto a tue spese se lo vuoi fare in tempi umani..oppure sapendo che avrai confort limitato e spese climatizzazione invernale ed estiva alta per X anni a venire.
Perche sinoa che non avrai perdite, immagino che gli latri ti diranno sempre che non vogliono rifare guaina..dato che non perde.
Se eprde in un angolo , facile che non sia la guaina ma il cornicione o un canale..però ecco..quello hai diritto di vederlo sistemato a spese condivise..ma magri si tratta di una piccola manutenzione da 2 ore di lavoro..ben diverso dal rifare isolamento + nuova guaina.

Nel momento in cui tu rifai tetto, potresti anche prevedere di usare una parte per farti un FV
Ma il tetto sarebbe tutto tuo oppure è piu grande ed esiste anche un altro attico accanto?

 

[andre79ge]

Ciao, grazie. Io in effetti cercavo una soluzione temporanea che non richiedesse di posare una nuova guaina, bensì di appoggiare uno strato di pannelli sopra all'attuale tetto, in attesa che fosse definitivamente da rifare (momento nel quale interverrebbe il condominio). Al momento non so dire in che condizioni sia il tetto ma, verosimilmente, non è di recente fattura. Il terrazzo di fronte all'appartamento che sto valutando infatti è stato rifatto da poco e, di solito, quei tetti partono tutti più o meno nello stesso periodo, al più con qualche anno di differenza.
A fianco c'è un altro appartamento attico, direi gemello a quello che sto guardando.

Quello che farò è anche contattare l'amministratore per chiedere com'è la situazione condominiale, eventuali lavori in predicato etc. Anche da lì dovrei riuscire a reperire qualche informazione.

Dopodiché sì, l'appartamento è da prendere se ne vale economicamente la pena e cioè mettendo in conto un tetto da rifare oppure un certo numero di anni in condizioni climaticamente tutto tranne che ideali.

 

[marcober]

Se il tetto è piu ampio del tuo appartamento...difficilmente condominio interverrà pe rifare solo una parte.
ovvio, ciò non toglie che se paghi tu, puoi rifare anche oggi e solo la tua parte.

Quel che è certo è che il condominio non ti lascerà fare "lavori posticci", dato che potresti danneggiare anche la guaina attuale e dopo chiedere al condominio di rifarla perche ci sono infiltrazioni. Dunque di certo "da furi" non ti lasciamo manco saliere sul tetto per fare una valutazione..almeno, fossi io amministratore di vieterei di salire su tetto.

Comunque metti 2 foto di cosa vedi "da sotto"..se c'è muffa evidente e grave..starei lontano ..se invece esiste solo una leggera differenza di colore dell'intonaco fra zona della trave e zona senza..ma senza muffa..è probabile che un po di isolamento ci sia..ma che la trave (penso pure io come Lupino, di ferro), "segni" comunque il soffitto..senza per questo essere sintomo di chissa che problema di dispersioni.
Puo essere anche solo il fatto che il ferro ha un inizio di ossidazione e "segni" leggermente intonaco..con nuance piu scura o rossastra

Se poi la casa non è stata scaldata per 1 inverno o più..con T interne sotto 16 gradi, può essere che ci sia un po di umidita in eccesso..che segna intonaco con colore leggermente piu scuro..che però se poi scaldi la casa, man mano evapora..resta alone, ma non si forma muffa nera o verde.

Se invece hai gia muffa evidente (a parte zona con infiltrazione che segnalavi)..allora pensaci bene bene bene...perche potrai risanare rifacendo intonaco..ma se poi non scaldi per 2 setimane, sei punto a capo...salvo fare cappotto interno MA con maniacale cura si assicurare BARRIERA VAPORE TOTALE (se lo fai, allora poi tetto puo restatre come sta...e se poi perde..ti devono rifare anche il tuo cappotto interno a spese condominio)

 

[andre79ge]

Eccomi, grazie.

In effetti è difficile pensare che permettano ad un privato di accedere al tetto per "pasticciare" con le parti comuni, con tutti i rischi che ne possono conseguire. Ingenuo io

Allego una foto del soffitto. La situazione è sostanzialmente quella, dove in un paio di stanze c'è proprio quella zebratura più scura. Ci sono stato di persona e muffa non ce n'è: sono proprio aloni, ben definiti, ma semplicemente più scuri. La casa in effetti è chiusa da un po' in quanto il proprietario era anziano ed è deceduto. Dopo alcune vicissitudini la casa è passata ai fratelli per poi essere messa in vendita.
Non è abitata ed è chiusa già da un po' (sicuramente quest'inverno è stata chiusa, non so dire se sia in questo stato da poco o da molto, ma credo sia vuota da un po' in quanto, tanto per dire, un paio di tapparelle sono rotte e sganciate. Non è una situazione che faccia pensare ad una casa abitata recentemente).

Un'altra informazione, i soffitti sono tutti tendenti al grigetto. Verosimilmente il proprietario era fumatore.

Grazie per le info, tutte queste riflessioni mi stanno aiutando ad inquadrare la situazione!

 

[marcober]

Non mi sembrerebbe preoccupante..soffitti alti, un pregio.
Parti così…e fai una stagione..poi vedi…se poi devi cambiare serramenti, e la guaina non è messa male, potresti isolare dentro…ma magri non è necessario isolare…e allora basta imbiancare.
se poi un giorno verrà da rifare guaina, farai isolare …e poi mettici un poi di fv.

Anche da capire oggi come sarebbe scaldato…caldaia condominiale ? Con che combustibile? Perché se caldaia vecchia e distribuzione anni 60..mi immagino la resa.
ok che stai a Genova e clima è favorevole…

 

[andre79ge]

Ciao, sì in effetti un primo inverno ed una prima estate "di test" andrebbero fatte, sia per vedere come vanno le temperature sia per vedere se l'impermeabilizzazione tiene.

Nel frattempo ho scritto allo studio di amministrazione per chiedere dettagli sul condominio, anche relativi all impermeabilizzazione. Ora vediamo un po' cosa dicono, poi tenderò a prendere una decisione, cioè se abbandonare la nave o se fare un'offerta di acquisto.

La caldaia è condominiale a gas, al piano terra, facilmente non sarà al top dell'efficienza e facilmente la coibentazione delle tubazioni sarà quella originaria degli anni '60.