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condominio quasi disabitato e consumi sproporzionati

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  • #1

    condominio quasi disabitato e consumi sproporzionati

    ciao ragazzi,

    spero di essere nella sezione giusta, il forum è un po' labirintico per me...
    abito in una palazzina di 15 appartamenti tutti in classe B e di recente costruzione (lavori finiti nel 2012) posta in provincia di Milano in pianura, dotata di riscaldamento centralizzato con 1 unica caldaia a condensazione, pannelli di riscaldamento a pavimento negli appartamenti (singoli termostati e contabilizzazione dei consumi negli appartamenti) e pannelli solari.
    la maggior parte degli appartamenti è tuttora invenduta e disabitata. abbiamo comprato in 5 famiglie e di queste ci viviamo stabilmente in 3 famiglie.
    dall'installazione dell'impianto fino a novembre 2014 c'è stato un consumo di 11.000 metri cubi di gas
    nello stesso periodo, i condomini residenti hanno avuto una contabilizzazione di consumo complessiva di 40.000 kwh.
    i condomini notano una sproporzione tra i loro consumi contabilizzati e i metri cubi consumati dalla caldaia generale, e pensano che dipenda dal fatto che i due terzi degli appartamenti sono vuoti e non registrano consumi, pur incidendo sulla produzione della caldaia.
    non è forse vero che 1 metro cubo di gas equivale a circa 9 kwh?
    allora perchè per produrre 40.000 kwh la caldaia consuma non 4444 metri cubi di gas ma 11000?
    c'è un modo tecnico per stimare quanto incidono gli appartamenti vuoti sui consumi della caldaia di modo da ripartire la bolletta del gas anche su quelli (10 su 15) il cui contabilizzatore è ancora a zero?

    grazie in anticipo a chiunque vorrà rispondere!
    Tag: Nessuno
  • #2
    Viene considerata anche la ACS nei consumi riscontrati ?
    Altrimenti i casi sono :
    1) Cattiva coibentazione della distribuzione generale
    2) malgenstione dell'impianto ( T mandata troppo alta ? )
    3) effetivo spreco dovuto agli appartamenti vuoti ( ma non più del 10%)
    4) i proprietari dovrebbero pagare tutti la loro parte, ed anche se il consumo fosse zero, ci sovrebbe essere una franchigia in caso di appartamento vuoto/inutilizzato.
    5) manfunzionamento caldaia e/o contatore.
    ABITAZIONE : consegnata nel 67, classe G circa 300 kWh/m^2 anno . RISCALDAMENTO : caldaia condensazione a gas metano su impianto a tubi a vista in rame con radiatori in ghisa classici. No raffrescamento. No VMC. No FV.

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    • #3
      ciao Lucas2
      diciamo di sì anche se il criterio mi è poco chiaro.
      in 2 anni il mio consumo in kwh corrisponde a 11000 kwh. quello in acs corrisponde a 73 (ignoro l'ordine di grandezza).
      il calcolo fatto dall'amministratore somma tutti i kwh e le rilevazioni dell'acs (ovvero nel mio caso 11073) e divide il costo delle bollette gas di conseguenza.

      1) Cattiva coibentazione della distribuzione generale
      plausibile ma non vedo come porvi rimedio

      2) malgenstione dell'impianto ( T mandata troppo alta ? )
      plausibile, anche oggi il tecnico della caldaia cmq ha detto che "va tutto bene"

      3) effetivo spreco dovuto agli appartamenti vuoti ( ma non più del 10%)
      non più del 10% con il 66% di appartamenti vuoti?

      4) i proprietari dovrebbero pagare tutti la loro parte, ed anche se il consumo fosse zero, ci sovrebbe essere una franchigia in caso di appartamento vuoto/inutilizzato.
      già ma da stabilire secondo quale criterio?

      5) manfunzionamento caldaia e/o contatore.
      secondo il tecnico della cladia non c'è alcun malfunzionamento; il contatore è implausibile in quanto è stato sostituito circa 2 mesi fa con uno elettronico e le letture sono comunque in linea a quelle di prima.

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      • #4
        Originariamente inviato da luthien_tinuviel Visualizza il messaggio
        il calcolo fatto dall'amministratore somma tutti i kwh e le rilevazioni dell'acs (ovvero nel mio caso 11073) e divide il costo delle bollette gas di conseguenza.
        PAgate tutto voi ? ma vi sta bene ? fatti/fatevi sentire dall'amministratore, ci dev'essere un regolamento condominiale. Io aspetterei a apgare la prossima volta e sentire cosa dice l'amministratore.

        1) Cattiva coibentazione della distribuzione generale
        plausibile ma non vedo come porvi rimedio
        PErò ce se ne fa una ragione. Cmq dovrebbe incidere poco.

        2) malgenstione dell'impianto ( T mandata troppo alta ? )
        plausibile, anche oggi il tecnico della caldaia cmq ha detto che "va tutto bene"
        Eh beh...non avevo dubbi. La mandata dell'impianto qual' è ? Che generatore c'è ? Bollitori ? Puffer ? Doppia Temperatura?
        Lo so anche io che l'impianto va bene, ma le bollette non le paga di certo lui, altrimenti vedi come non andava bene.


        3) effetivo spreco dovuto agli appartamenti vuoti ( ma non più del 10%)
        non più del 10% con il 66% di appartamenti vuoti?
        Non possono essere quelli il problema perchè:
        1) daresti ragione all'amministratore nel lavarsene le mani
        2) se sono staccati dalla distribuzione ( lo sono, vero ? ) , il maggior consumo degli appartamenti funzionanti sarebbe conteggiato cmq e dai conti che hai messo avete pagato gas per 100K Kwh termici avendone consumate 40K. L'amministratore ti deve giustificare il 40 % di rendimento dell'impianto!!! Io l'avrei già preso a calci o per essere meno violenti ( visto che vi sta prendendo per i fondelli, lavandosene le mani) non avrei pagato e lettera dell'avvocato in quanto è lui il responsabile della conduzione dell'impianto. Stai pagando come se fossi in classe D/E avendo comprato in B. Anche il costruttore dovrebbe avere responabilità. Qui la questione è legale perchè se volessero avrebbero già risolto il problema.
        Non hai accesso alla centrale termica, vero?

        4) i proprietari dovrebbero pagare tutti la loro parte, ed anche se il consumo fosse zero, ci sovrebbe essere una franchigia in caso di appartamento vuoto/inutilizzato.
        già ma da stabilire secondo quale criterio?
        C'è un regolamento condominiale ?


        5) manfunzionamento caldaia e/o contatore.
        secondo il tecnico della cladia non c'è alcun malfunzionamento; il contatore è implausibile in quanto è stato sostituito circa 2 mesi fa con uno elettronico e le letture sono comunque in linea a quelle di prima.
        Per cucinare cosa usate ?
        Sicuro che non c'è qualche abusivo collegato al vostro impianto/contatore ?
        ABITAZIONE : consegnata nel 67, classe G circa 300 kWh/m^2 anno . RISCALDAMENTO : caldaia condensazione a gas metano su impianto a tubi a vista in rame con radiatori in ghisa classici. No raffrescamento. No VMC. No FV.

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        • #5
          se c'è qualcosa che non va vi conviene pagare un esperto penso un termo tecnico per individuare,quello
          che non torna,non sei il primo che si lamenta di case nuove con impianti centralizzati e spese allucinanti
          è un classe B moltiplica i consumi stimati per la superficie dell'appartamento e ti viene quello che dovresti
          consumare,invece mi pare che consumi da ultra G

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          • #6
            Eh no. 11K kWh termici in 2 anni significano 1157 mc di metano in due anni, ovvero 580 anno, compreso ACS ( a quanto pare) il che mi sembra in linea con in classici appartamentini in classe B che fanno oggi. Poi ci può stare un leggero scostamento del 10-20 % causato dalle più svariate cose come inefficienza generatore ed impianto. 580*0.8 = 464 € all'anno di gas per fare TUTTO. Se così fosse sarebbe anche fin troppo basso come consumo, a meno che la superficie sia piuttosto piccola. Aggiungiamo un 15% in più per scrupolo a colmare le varie inefficienze. 580*1.15=667*0.8=533 € anno, che cmq mi sembra abbastanza normale soprattutto con ACS.
            C'è un eccesso di consumo che va a finire non si sa dove: perdita, allacciamento abusivo ?, malfunzionamenti ? impianto malprogettato ? ( del tipo acqua mandata a 70°C su tubo non coibentato dal quale ogni appartamento "spilla" alla bisogna h24).
            ABITAZIONE : consegnata nel 67, classe G circa 300 kWh/m^2 anno . RISCALDAMENTO : caldaia condensazione a gas metano su impianto a tubi a vista in rame con radiatori in ghisa classici. No raffrescamento. No VMC. No FV.

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            • #7
              mi dispiace, immagino sia frustrante ma non conosco le caratteristiche dell'impianto.
              il regolamento condominiale dice che

              La ripartizione della spesa relativa al riscaldamento, verrà effettuata in base alla lettura dei contatori divisionali installati per ogni singola proprietà esclusiva con lettura periodica del consumo stesso tramite il lettore conta calorie apposto per ogni singola unità.

              la sproporzione secondo meè dovuta non a una carenza strutturale del'impianto (o almeno non in misura preponderante da quello) nè tantomeno a un allaccio abusivo ma è semplicemente la perdita di efficienza fisiologica di una caldaia che produce riscaldamento per 15 appartamenti mandando in circolo fino all'ingresso di ogni appartamento (e poi di 10 di quetti appartamenti il riscaldamento non viene acceso nè contabilizzatoma l'acqua è COMUNQUE riscaldata alla temperatura decisa dalla sonda esterna e COMUNQUE messa a disposizione degli appartamenti chiusi).

              la differenza tra i consumi in kwh delle unitàabitate e i consumi totali della caldaia andrebbe ripartita millesimalmente su tutte e 15 le unità perchè si tratata di costi di gestione dell'impianto.

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              • #8
                Originariamente inviato da luthien_tinuviel Visualizza il messaggio

                la differenza tra i consumi in kwh delle unitàabitate e i consumi totali della caldaia andrebbe ripartita millesimalmente su tutte e 15 le unità perchè si tratata di costi di gestione dell'impianto.
                Ah ecco, già questo cambia abbastanza diametralmente le cose. LA differenza non dovrebbe essere scaricata solo sugli utilizzatori. E' già così ? Cioè, l'amministratore applica il regolamento ?
                ABITAZIONE : consegnata nel 67, classe G circa 300 kWh/m^2 anno . RISCALDAMENTO : caldaia condensazione a gas metano su impianto a tubi a vista in rame con radiatori in ghisa classici. No raffrescamento. No VMC. No FV.

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                • #9
                  Finora l'amministratore ha applicato il regolamento ovvero pagano solo gli appartamenti abitati.

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                  • #10
                    Come non detto. Resta valido quanto suggerito prima.
                    ABITAZIONE : consegnata nel 67, classe G circa 300 kWh/m^2 anno . RISCALDAMENTO : caldaia condensazione a gas metano su impianto a tubi a vista in rame con radiatori in ghisa classici. No raffrescamento. No VMC. No FV.

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                    • #11
                      La ripartizione delle spese per riscaldamento nel nostro condominio dotato di valvole termoregolatatrici viene divisa nel modo seguente : 40% quota fissa in millesimi a carico di ogni singolo proprietario 60% a consumo stabilito dai contatori di calore distribuiti in ogni appartamento. Un proprietario che da anni nel nostro condominio non abita l'appartamento e consuma 0 paga regolarmente ogni anno la sua quota fissa. A mio avviso gli appartamenti invenduti devono pagare la quota fissa che spero sia stata stabilita nel regolamento condominiale. Per quanto riguarda gli appartamenti invenduti a mio avviso di questi appartamenti che consumano 0 per quanto riguarda la quota fissa si deve fare carico il costruttore. Va ricordato che le valvole termoregolatrici sono tarate a 5° e se per caso le temperature dovessoro scendere sotto lo zero per evitare gelate il riscaldamento entra in funzione anche negli appartamenti non venduti.
                      A mio avviso occorre pertanto chiarire immediatamente la situazione col costruttore magari prima facendo presente quanto da me asserito in un colloquio amichevole. In caso non si giungesse a un accordo vi conviene affidarvi a un termotenico perche' cosi' la situazione e assolutamente insostenibile.
                      Ultima modifica di nll; 16-01-2015, 23:36. Motivo: Citazione integrale rimossa. Violazione art.3 del regolamento del forum.

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                      • #12
                        Il regolamento condominiale dovrebbe tenere ben presente questa situazione ( anche perchè in futuro alcuni condomini potrebbero decidere di usare mezzi propri alternativi a quello condominiale per riscaldarsi (stufe a pellets ecc. ecc), fermo restando però l'obbligo che li costringe al pagamento della quota fissa. La legge prevede il distacco del singolo condomino dal riscaldamento condominiale (fonte di grosse diatribe) quando questo fatto non danneggi il resto del condominio (cosa pressochè impossibile). E' palese che competa al costruttore l'onere attuale derivante dalla dispersione dovuta al ricircolo dell'acqua in tutto il condominio (se ciò avviene). Trattasi anche di capire come funziona l'impianto.

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                        • #13
                          update


                          il condominio si è rivolto al termotecnico che ha progettato l'impianto il quale ha richiesto per stilare un progetto di ripartizione dei costi la modica cifra di eur 3000 (tremila)

                          per 1 caldaia su 15 appartamenti.

                          ah, poi extra ci sarà anche da installare la contabilizzazione dell'acqua calda sanitaria che non è presente sull'impianto attuale (cifra non quantificata).

                          suggerimenti??

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                          • #14
                            Si tratta chiaramente di errata ripartizione delle spese. La ripartizione non la stabiliscono i condomini per decisione dell'assemblea oper decisone random del tecnico ma per legge DEVE essere applicata la normativa in materia ovvero la UNI 10200. Il tecnico ha chiesto 3000 euro, sembra tanto, ma forse non lo è dovendo fare un calcolo del fabbisogno teorico di ciascun appartamento (in realtà dovrebbe già esistere trattandosi di nuova costruzione, ma è meglio rifarla e confrontarla con quella depositata in Comune).

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                            • #15
                              Scusa luthien ma non avevo visto la tua domanda. Si, si applica la uni 10200 (anche se stanno continuando a modificarla e la situazione non è chiarissima). Ma avete almeno installati i conta calorie in entrata degli appartamenti?

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