Discussione: Contratto Tipo per Affitto Tetti Fotovoltaico.

Qualcuno ha un contratto tipo da proporre ad un proprietario di un capannone per poter installare un mio impianto fotovoltaico da 20kw sul suo tetto?
La mia idea sarebbe di fare un contratto di scambio sul posto intestato al proprietario del capannone e dare metà del bonifico del gse per la parte di energia risparmiata (circa €0,17/kwh) al proprietario e metà a me. Ovviamente tutto l'incentivo (0,415€/kwh circa) viene nelle mie tasche.
Qualcuno ha idea delle clausole da mettere nel contratto e se il gse lo permette?

Originariamente inviata da Apolloo

Qualcuno ha un contratto tipo da proporre ad un proprietario di un capannone per poter installare un mio impianto fotovoltaico da 20kw sul suo tetto?
La mia idea sarebbe di fare un contratto di scambio sul posto intestato al proprietario del capannone e dare metà del bonifico del gse per la parte di energia risparmiata (circa €0,17/kwh) al proprietario e metà a me. Ovviamente tutto l'incentivo (0,415€/kwh circa) viene nelle mie tasche.
Qualcuno ha idea delle clausole da mettere nel contratto e se il gse lo permette?

Ciao Apolloo,
nn si tratta di una questione di clausole da inserire nel contratto ma dalla possibilita' reale di poterlo fare.
Personalmente vedo molti problemi e su tutti uno : se l'incentivo viene corrisposto , come dice la legge, all'intestatario dell'utenza mi spieghi come Ti garantisci nei suoi confronti ?
ciao car.boni

Anche io ci stò pensando. Ma se (condizioni tecniche di potenza < 200kW e bilanciamento consumi / produzione permettendo) il SR è il finanziatore/realizzatore (no cessione del credito), il quale si intesta anche la bolletta del cliente (secondo quanto previsto dallo SSP) e "gira" un servizio energetico scontato dei costi di trasporto e dispacciamento che si vengono naturalmente a creare, perchè non dovrebbe funzionare?

Saluti
Tora

Affitto il tetto, faccio un allaccio a mio nome per la cessione in rete, divento soggetto responsabile e vendo l'energia prodotta. L'importo dell'affitto è il 50% del ricavato dalla vendita dell'energia prodotta.
Pensate che in questo modo sia fattibile?
Allego un contratto tipo, che ne pensate?

Originariamente inviata da Apolloo

......Pensate che in questo modo sia fattibile?
Allego un contratto tipo, che ne pensate?

Ciao Apolloo,
per esser fattibile, in teoria, e' fattibile ma trovare chi paga un canone di locazione pari a meta' dell'incasso derivate dalla vendita dell'energia e' impossibile.
Mi domando se prima di fare una proposta del genera hai provato a fare una simulazione con un impianto di qualsiasi potenza realizzato su una superficie di mq X.
Prova...........
ciao car.boni

Secondo me non è così difficile.
un impianto da 100 Kw occuperà circa 1500m^2 su tetto piano.
L'energia prodotta varia fra 110Mwh e 150Mwh al prezzo si 100 euro a Mwh sono dagli 10-15 mila euro, diviso per 2 sono dai 5 ai 7.500€.
Considerando che si tiene di fatto "bloccata" per 20 anni una proprietà immobiliare che può valere intorno ai 2 milioni di euro.

Originariamente inviata da Roby

......un impianto da 100 Kw occuperà circa 1500m^2 su tetto piano.
L'energia prodotta varia fra 110Mwh e 150Mwh al prezzo si 100 euro a Mwh sono dagli 10-15 mila euro, diviso per 2 sono dai 5 ai 7.500€.
Considerando che si tiene di fatto "bloccata" per 20 anni una proprietà immobiliare che può valere intorno ai 2 milioni di euro.

Ciao Roby,
per conto mio stiamo perdendo il lume della ragione.
A parte che Apolloo parla di un canone di locazione pari al "50% del ricavato dalla vendita dell'energia prodotta" senza specificare bene se comprensivo o meno del contributo anche se pare solo relativo alla pura vendita dell'energia.
Premesso questo un canone di 5000/7500 €/anno per 1500 mq di solaio dove chi lo affitta si assume anche ed ovviamente l'onere delle manutenzioni ordinaria e straordinaria e' fuori da ogni logica di mercato in quanto se si prova a riparametrarlo sul costo d'affitto a ettaro, di cui si e' sempre parlato, abbiamo un canone annuo variabile tra i 32500 e i 48750 €/anno contro i 5000 €/anno per ettaro.
Altra considerazione che mi permetto di fare essendo abbastanza addentro al mercato immobiliare e' la valutazione commerciale che dai al lastrico solare ( 2 Mil. di €).
Ma come puoi pensare e con quale criterio sostieni che un tetto di 1500 mq "valga" oltre 1300 €/mq ?
ciao car.boni

Dal contratto mi sembrava chiaro che l'affitto è il 50% del ricavato dalla vendita dell'energia e la tariffa incentivante me la intasco io (oltre al restante 50% della vendita dell'energia). Un capannone di 300mq in affitto si può trovare a 1000€ al mese che fanno 12000€ all'anno. Sopra si può installare un impianto da 20kw. Per l'affitto del tetto pagherei circa 1200 € all'anno (il 50% del ricavato dalla vendita dell'energia).
Riassumendo:
1) Il sotto del capannone costa €12000 all'anno
2) Il sopra del capannone (il tetto) costa €1200 all'anno.

Io penso che sia una giusta proporzione...

Originariamente inviata da car.boni

Ciao Roby,

...prova a riparametrarlo sul costo d'affitto a ettaro, di cui si e' sempre parlato, abbiamo un canone annuo variabile tra i 32500 e i 48750 €/anno contro i 5000 €/anno per ettaro.

Fra immobile e terreno (agricolo) c'è una bella differenza.
Quello che intendo è che firmando un contratto di 20 anni od oltre perdo la possibilità per quel periodo, di aggiungere un piano al capannone o usare il teto come parcheggio o altro.
Non si può confrontare un terreno agricolo ad un tetto di capannone.

Altra considerazione che mi permetto di fare essendo abbastanza addentro al mercato immobiliare e' la valutazione commerciale che dai al lastrico solare ( 2 Mil. di €).
Ma come puoi pensare e con quale criterio sostieni che un tetto di 1500 mq "valga" oltre 1300 €/mq ?
ciao car.boni

Mi riferivo al capannone che non puo subire pesanti lavori di restauro se c'è un contratto che vincola il tetto.

Originariamente inviata da Roby

Fra immobile e terreno (agricolo) c'è una bella differenza.
Quello che intendo è che firmando un contratto di 20 anni od oltre perdo la possibilità per quel periodo, di aggiungere un piano al capannone o usare il teto come parcheggio o altro.
Non si può confrontare un terreno agricolo ad un tetto di capannone........

Ciao Roby,
ora perche' il Governo ha in mente quell'assurda norma sull'edilizia (che nn vedra' per altro mai la luce in quei termini) mi tiri fuori la storia che, se ci fai un impianto FV sul tetto, Ti viene impedito di alzare un piano ad un capannone.
Sono cose senza senso.
La stessa cosa la si puo' dire anche per un terreno agricolo che domani diventa edificabile e nn ci posso costruire due torri Petronas oppure un centro commerciale.
Bisogna essere realisti e parlare in termini concreti del canone di locazione di un terreno o di un lastrico solare senza tirar fuori delle fantasie per alzarne il prezzo.
Ricordo ancora un vecchio proverbio che dice : "chi troppo vuole, nulla stringe"
ciao car.boni

Originariamente inviata da car.boni

La stessa cosa la si puo' dire anche per un terreno agricolo che domani diventa edificabile e nn ci posso costruire due torri Petronas oppure un centro commerciale.

Rendere edificabile un terreno non dipende dell'impresa ma dal comune, mentre sopraelevare(ed ho visto molto casi negli anni scorsi) o usare il tetto per altri scopi dipende essenzialmente dalla proprietà.

Bisogna essere realisti e parlare in termini concreti del canone di locazione di un terreno o di un lastrico solare senza tirar fuori delle fantasie per alzarne il prezzo.

Ma hai l'idea che che cifre stiamo parlando? 5000 euro per 10.000m^2.
Per una ditta di quelle dimensioni sono praticamente nulla, non le vale la pena.
pensa anche se l'affittuario fallisce, magari dopo aver fatto dei danni.

Ricordo ancora un vecchio proverbio che dice : "chi troppo vuole, nulla stringe"
ciao car.boni

Io non lo affitterei mai il mio tetto per quella cifra, lorda per lo più.

Originariamente inviata da Roby

1) Rendere edificabile un terreno non dipende dell'impresa ma dal comune, mentre sopraelevare(ed ho visto molto casi negli anni scorsi) o usare il tetto per altri scopi dipende essenzialmente dalla proprietà.

2) Ma hai l'idea che che cifre stiamo parlando? 5000 euro per 10.000m^2.
Per una ditta di quelle dimensioni sono praticamente nulla, non le vale la pena.
pensa anche se l'affittuario fallisce, magari dopo aver fatto dei danni.

3) Io non lo affitterei mai il mio tetto per quella cifra, lorda per lo più.

Ciao Roby,
rispondo alle Tue osservazioni :

1 - anche cambiare la destinazione d'uso del tetto dipende dal Comune e nn dalla proprieta'

2 - qualunque cifra per una porzione di fabbricato che nn produce reddito ma puo' esere fonte di fastidi (manutenzioni straordinarie) rappresentano un utile

3 - con questa affermazione dai una risposta al perche' il FV nn decolla.

ciao car.boni

Qualcuno di voi ha provato a fare una sorta di "noleggio operativo"???

Questa esigenza deriva dal fatto che una ditta potrebbe avere un impianto FV senza metterlo nei "cespiti" ovvero senza che aumenti gli studi di settore e cosi' via (questa possibilità me l'ha chiesta una ditta - che è interessata solo ed esclusivamente ad un'operazione di questo genere e ha escluso a priori l'ipotesi del noleggio tetto).

In sostanza:
- una finanziaria dovrebbe essere la proprietaria dell'impianto e intestarsi il CE;
- il contratto elettrico (la bolletta) rimarrebbe a carico della ditta (non della finanziaria);

Secondo voi è possibile che il proprietario dell'impianto e la "bolletta" siano 2 figure diverse???

La finanziaria avrebbe il suo utile dato dalle tariffe incentivanti dal CE più un canone versato dalla ditta su cu cui l'impianto FV è montato.

Il canone versato dalla ditta sarebbe inferiore alla bolletta pagata normalmente quindi avrebbe un utile da subito.

Ho chiesto al GSE se è possibile eseguire un'operazione di questo genere da più di 15 giorni ma per ora ancora nessuna risposta.

Vi ringrazio in anticipo.
Ciao
Frank

Originariamente inviata da frank_77

.......di "noleggio operativo"???
Questa esigenza deriva dal fatto che una ditta potrebbe avere un impianto FV senza metterlo nei "cespiti" ovvero senza che aumenti gli studi di settore e cosi' via (questa possibilità me l'ha chiesta una ditta - che è interessata solo ed esclusivamente ad un'operazione di questo genere e ha escluso a priori l'ipotesi del noleggio tetto).

In sostanza:
- una finanziaria dovrebbe essere la proprietaria dell'impianto e intestarsi il CE;
- il contratto elettrico (la bolletta) rimarrebbe a carico della ditta (non della finanziaria);

Secondo voi è possibile che il proprietario dell'impianto e la "bolletta" siano 2 figure diverse???
La finanziaria avrebbe il suo utile dato dalle tariffe incentivanti dal CE più un canone versato dalla ditta su cu cui l'impianto FV è montato.
Il canone versato dalla ditta sarebbe inferiore alla bolletta pagata normalmente quindi avrebbe un utile da subito.........

Buonasera Frank,
partiamo dal principio che le situazioni piu' sono semplici e lineari megio funzionano.
Detto questo quando, nel caso proposto, una finanziaria prende "a noleggio" un tetto si corre, come nel caso della locazione, il rischio, nel caso d'insolvenza di chi sta sotto, di ritrovarsi con l'impianto pignorato.
Per questo e per altri mille motivi e' sempre consigliabile se si vuole operare sopra ad un tetto di terzi acquistare il relativo diritto di superficie.
Questa e' un'operazione piu' complessa da portare a compimento ma Ti consente di svincolarTi con maggiore efficacia e minor danno da fallimenti, insolvenze ecc di chi sta sotto.
A questo punto la situazione da Te proposta nn puo' avere un gran futuro.
Mi permetto ancora di ribadire un vecchio concetto : nn bisogna guardare solo a cio che succede oggi all' impianto ma saper prevedere cosa potra' accadere tra 20 o 30 anni che, come ben sai, sono lunghi........
ciao car.boni

Beh, il canone di locazione potrebbe non essere erogato sotto forma di affitto al mq o al kW installato, ma potrebbe essere fatto un contratto dove il proprietario del capannone riceve gratuitamente un tot di kWh erogati dall'impianto FV, mentre deve pagare al proprietario dell'impianto i rimanenti.

Pensate che, assorbendo energia dal tetto, quel tot di kWh corrisposti (in termini di €) non sono altro che la quota trasporto e dispacciamento che non è dovuta a nessuno non essendo l'energia immessa in rete. Queste quote dovrebbero attestarsi intorno al 30% del costo al kWh.

Ovvio che ci deve essere una cessione del diritto di superficie, altrimenti il primo ostacolo che si troverà il proprietario dell'impianto sarà la banca stessa che non gli presterà i soldi per realizzarlo.

Saluti

Buongiorno Tora,
devi sapere che qualsiasi soggetto nn autorizzato (grossista e/o distributore) nn puo' cedere energia a terzi, quindi il pagamento del "canone di locazione", (termine sbagliato ma che fa capire di cosa parliamo) mediante cessione di energia, presuppone la rivendita (anche se nn c'e' passaggio di denaro) e pertanto patto fuori legge.
ciao car.boni

Ciao Car.boni, grazie per il tuo intervento.
Anche io non ho la soluzione pronta in mano, ma ci stò lavorando, quindi il discorso, almeno da parte mia, è sicuramente da affinare.

In realtà, il produttore che va a produrre secondo determinate regole a casa del consumatore (parliamo di impianti grandi, ad esempio un supermercato), dovrebbe rientrare nella normativa in fase di definizione dei SEU o sistemi efficienti di utenza. In particolare, quando sussistono le condizioni fondamentali (vedi AEEG DCO 33/08) e cioè:

- Impianto di consumo e impianto di produzione "direttamente" collegati nell’ambito di un sito di proprietà o nella piena disponibilità del cliente finale

- Impianto di produzione da fonti rinnovabili o in assetto cogenerativo ad alto rendimento
- Impianto di produzione di potenza complessivamente non superiorea 10 MWe

In questo caso, fatte salve tutte le disposizioni che "saranno vigenti" con l'entrata in vigore della normativa, non dovrebbero esserci vincoli di autorizzazione tali per cui necessariamente il produttore deve essere un grossista o un distributore. Probabilmente debbono essere strutturati i rapporti verso Terna dello stesso produttore in termini di dispacciamento.

Perchè non apriamo un tread apposito su questo argomento (complicato) per vederne i limiti o le opportunità?

Grazie dell'attenzione

Tora

Originariamente inviata da tora

.............- Impianto di consumo e impianto di produzione "direttamente" collegati nell’ambito di un sito di proprietà o nella piena disponibilità del cliente finale
................
Perchè non apriamo un tread apposito su questo argomento (complicato) per vederne i limiti o le opportunità?

Ciao Tora,
credo che l'attenta lettura della prima parte del messaggio quotato possa dare una risposta dove, secondo me, "un sito di proprieta'" e " la piena disponibilita' significano la stessa cosa ma nn consentono l'intervento di un terzo che ne trae un utile.
In buona sostanza sia che sei proprietario o ne hai la disponibilita' (in questo caso vedo benissimo solo il diritto di superficie e null'altro) puoi fare l'impianto ma senza pagare canoni a terzi.
Se credi possiamo benissimo aprire una nuova discussione su questo, nessun problema, anzi.
ciao car.boni

La piena disponibilità penso sia rivolta all'affitto dell'area o dei locali (capannone ad esempio).

Magari mi sbaglio ma penso che, se "fatto bene" questo dovrebbe essere lo strumento tramite il quale una ESCO riesca a portare efficienza a casa di terzi, traendone vantaggi.

Tantissimo dipende da come l'AEEG imposta la voce di costo "oneri di sistema", in quanto, in teoria, dovrebbero essere pagati solo in base all'energia scambiata, mentre non dovrebbero essere pagati su quanto autoconsumato.

Questa che sembra una sottigliezza in realtà è un'aspetto fondamentale con il quale o si incentiva il meccanismo SEU per farlo decollare o lo sia ammazza prima che nasca.

Saluti a tutti

Tora

Ciao Car.boni,
credo che non mi abbiate capito sino in fondo e mi spiego meglio...

Originariamente inviata da car.boni

Buonasera Frank,
partiamo dal principio che le situazioni piu' sono semplici e lineari megio funzionano.
Detto questo quando, nel caso proposto, una finanziaria prende "a noleggio" un tetto si corre, come nel caso della locazione, il rischio, nel caso d'insolvenza di chi sta sotto, di ritrovarsi con l'impianto pignorato.
Per questo e per altri mille motivi e' sempre consigliabile se si vuole operare sopra ad un tetto di terzi acquistare il relativo diritto di superficie.
Questa e' un'operazione piu' complessa da portare a compimento ma Ti consente di svincolarTi con maggiore efficacia e minor danno da fallimenti, insolvenze ecc di chi sta sotto.

Nel mio caso sto cercando, come spiegato nel mio post precedente (forse non nel migliore dei modi), una soluzione per non far rientrare l'impianto nei cespiti aziendali (e quindi non negli studi di settore... almeno per i primi 10 anni).

Avete presente il noleggio operativo di una macchina d'ufficio come la fotocopiatrice: è nel mio ufficio, la utilizzo io ma è di proprietà di una ditta e pago a lei un canone mensile di affitto??? Bene si tratterebbe della stessa soluzione.

Ovvero una finanziaria dovrebbe essere la proprietaria dell'impianto (lasciamo stare per ora diritti di superficie, ecc. li approfondiremo dopo se l'operazione è possibile) e "noleggia" alla ditta intestataria del contatore un IMPIANTO FOTOVOLTAICO.

La finanziaria avrebbe un utile dato dal CE + un canone di noleggio (versato dalla ditta).
La ditta avrebbe sin da subito un risparmio derivato da un minor esborso dell'energia.

FACCIAMO UN ESEMPIO PRATICO CON DEI CONTI GROSSOLANI (le cifre, a parte le tariffe, sono puramente indicative):

Impianto da 100 kWp, orientato a sud pieno tilt 10° nel nord-italia.
Costo al kWp € 5000,00+IVA

Totale: € 500.000,00 (l'iva non è un costo in questo caso)
Impianto parzialmente integrato, tariffa kWh: € 0,392.
Energia prodotta annua kWh: 110.000

Importo CE all'anno: € 43.120,00
Risparmio energia annuo (0,155 € al kWh): € 17.050,00


Se la finanziaria "intascasse" i soldi del CE più un canone di noleggio pagato dalla ditta di circa 15.000,00 € euro l'anno AVREBBE IL SUO UTILE.

Se la ditta risparmiasse da subito 2.000,00 di Energia elettrica E DOPO 10 ANNI diventasse proprietaria dell'impianto AVREBBE IL SUO UTILE.


LA MIA DOMANDA ORA E':

E' possibile fare un'operazione di questo genere dove il proprietario dell'impianto (finanziaria) e l'intestatario del contatore sono 2 persone diverse???
Trovate qualche aspetto che non vi convince o non è applicabile???

Originariamente inviata da car.boni

A questo punto la situazione da Te proposta nn puo' avere un gran futuro.

Perchè???

Originariamente inviata da car.boni

Mi permetto ancora di ribadire un vecchio concetto : nn bisogna guardare solo a cio che succede oggi all' impianto ma saper prevedere cosa potra' accadere tra 20 o 30 anni che, come ben sai, sono lunghi........

Appunto!

Grazie a Car.boni è a tutti coloro vogliano rispondere.
Ciao
Frank

Originariamente inviata da frank_77

Ciao Car.boni,

Nel mio caso sto cercando, come spiegato nel mio post precedente (forse non nel migliore dei modi), una soluzione per non far rientrare l'impianto nei cespiti aziendali (e quindi non negli studi di settore... almeno per i primi 10 anni).

settimana scorsa un consulente di una ESCO pubblico-privata che lavora su MI ha proposto a dei miei conoscenti lo stesso CONCETTO di NOLEGGIO operativo.

La presentato come una novità , e non e' andato nello specifico.
Se serve mandatemi una mail e giro direttamente i suoi contatti.


saluti,
Andrea

anzitutto ringrazio tutti coloro che vorranno aiutarci ad approfondire questo argomento, a mio parere molto utile.

Originariamente inviata da frank_77

E' possibile fare un'operazione di questo genere dove il proprietario dell'impianto (finanziaria) e l'intestatario del contatore sono 2 persone diverse???
Trovate qualche aspetto che non vi convince o non è applicabile???

imprescindibile è la coincidenza fra SOGGETTO RESPONSABILE e TITOLARE DELL'UTENZA ELETTRICA, non necessariamente coincidenti con il PROPRIETARIO dell'impianto.

il tuo modello può IN TEORIA funzionare.
IN PRATICA:
- il profilo rischio/rendimento di ogni soggetto (finanziatore, proprietario dell'impianto, proprietario del tetto e utente energetico... perchè vi sono anche i capannoni in affitto!) coinvolto deve essere quello desiderabile, quindi bisogna calcolare bene costi/ricavi, e devono essere previsti i rischi connessi (ritardi nei pagamenti, insolvenza, fallimento, responsabilità di manutenzione e in caso di eventi accidentali... che altro secondo voi?).

il primo fra tutti questi requisiti di rischio/rendimento da soddisfare è quello del finanziatore (fondo, banca o altro che sia), altrimenti non ci saranno mai i denari per fare l'operazione!

ciao
meo

........imprescindibile è la coincidenza fra SOGGETTO RESPONSABILE e TITOLARE DELL'UTENZA ELETTRICA, non necessariamente coincidenti con il PROPRIETARIO dell'impianto.

Buonasera a tutti,
il nodo che nn si potra' mai sciogliere e' quello qui sopra.
Premetto che nn ho esperienza sulle ESCO e sulle possibilita' che questo tipo di aziende hanno nel rivendere (giratela come volete ma di questo si tratta) l'energia a terzi.
Supponiamo che la ESCO abbia questa possibilita' e, detto questo, credo che il problema di chiunque intraprenda un'attivita' del genere, che dura un bel pezzo di una vita di un uomo, sia quello di avere la garanzia dei pagamenti e che il luogo in cui e' installato l'impianto sia il "suo"
Questo "suo" e' virgolettato perche' trattasi di capannoni di terzi e la nostra societa' dovra' avere garanzie su questo e l'unica garanzia valida per operare e' quella di acquistare dal proprietario del capannone il diritto di superficie.
Questa e' la prima condizione (cosa nn semplice da ottenere)
La seconda e' come garantirsi il pagamento del "canone" : l'unica soluzione possibile e' che il proprietario del capannone, nonche' futuro fruitore dell'energia, rilasci una adeguata fidejussione bancaria "a prima richiesta" per l'intero periodo (20 anni) con rinnovo automatico annuale (cosa nn semplice da ottenere)
Ci sono poi altri problemi da affrontare che sono derivanti dalla cessazione dell'attivita' da parte del proprietario del capannone : che succede al contratto ? Deve essere espressamente specificato alla firma del contratto che e' possibile la cessazione del rapporto e che la ESCO ritorna a percepire totalmente i benefici dell'impianto.
Io nn vedo altre soluzioni possibili che siano legali ed alla luce del sole ma che comunque rientrino nella possibilta' di rivendere energia. Tra privati nn si puo', la ESCO nn so......
ciao car.boni

Imprescindile la coincidenza tra soggetto responsabile e titolare del punto di connessione perchè l'SSP lo impone (è un motivo puramente informatico, credo). Se non si va in SSP, non so.

Inoltre se proprietario e SR sono diversi occhio che si ricade nel solito problema derivante dalla risoluzione 61E dell'agenzia delle entrate dovuto alla "pluralità dei servizi" (nella cessione del credito bisogna pagare il 10% di IVA, chi li mette?).

Saluti

tora

Le ESCO sono private a tutti gli effetti.

Saluti

Tora