Ciao Emmecippi,
e benvenuta nel forum.
Su questo argomento si sono spesi fiumi di parole su pagine e pagine di discussione.
E' evidente che il diritto di superficie, essendo un diritto reale di godimento (come la piena proprieta' con l'unica differenza di avere una scadenza) ha indubbi vantaggi rispetto alla locazione per cio' che concerne il finanziamento.
Trattandosi di un pagamento in un unica soluzione i canoni vanno attualizzati in oggi e quindi con una formula di matematica finanziaria e' possibile stimarne un valore (dipende tutto dal tasso che si applica).
Ogni soluzione ha i suoi pregi ed i suoi difetti e rispondendo alla prima delle Tue tre domande posso solo dire he si tratta di scegliere.
Come si dice "andare a messa e stare a casa nn si puo". Quindi se prendi tutto subito devi rinuncare all'adeguamento ISTAT ma hai meno problemi. Il discorso dei trent'anni e del possibile cambio di destinazione. Anche li bisogna scegliere......se sei convinta che i Tuoi terreni un domani diventano edificabili, che possono aumentare di valore e che vuoi costruire nn devi cedere il diritto di superficie e tenere i terreni incolti per un numero X di anni.
Sulla terza domanda ho qualche riserva. Tieni conto che un impianto di quelle dimensioni nn verra' mai autorizzato in quatro e quattrotto e men che meno realizzato entro quest'anno. Il prossimo anno sara' tutta un'altra storia e molto probabilmente i terreni perderanno molto del loro interesse e valore per fare impianti a causa della drastica riduzione che subiranno le tariffe incentivanti.
Questo e'il quadro e la mia opinione............
ciao car.boni

Fatti firmare una fideiussione bancaria che preveda lo sgombro del terreno fra 30 anni....smontare 15 ettari di pannelli ha un costo notevole.
Poi direi che rinunciare all'adeguamento istat( 75% inflazione) non é un problema investendo in btp si prende di piú.

Buonasera car.boni e buonasera Roby,
grazie per le vostre risposte...Dunque in sostanza è il solito dilemma uovo oggi o gallina domani...
Hai ragione Roby,quando dici che reinvestendo la somma il problema dell'adeguamento istat è per così dire "aggirato"...anche se io personalmente sono fra quelli che al ricordo dei bond argentini et similia diffidano di qualsiasi tipo di titolo...
Car.boni,

Il prossimo anno sara' tutta un'altra storia e molto probabilmente i terreni perderanno molto del loro interesse e valore per fare impianti a causa della drastica riduzione che subiranno le tariffe incentivanti

Come ti dicevo sono assolutamente nuova rispetto a questa materia:cosa intendi?è già stato previsto ?

io non sono esperto ma con 600.000 € quanti ettari di terra si compra in puglia io credo più di 10

Il prossimo anno sara' tutta un'altra storia e molto probabilmente i terreni perderanno molto del loro interesse e valore per fare impianti a causa della drastica riduzione che subiranno le tariffe incentivanti

Come ti dicevo sono assolutamente nuova rispetto a questa materia:cosa intendi?è già stato previsto ?[/QUOTE]

(in breve..). Attualmente è in vigore l'incentivo CE (conto energia) 2010.
Questo incentivo alla fine d'anno finirà e verrà sostituito con il nuovo CE 2011. Questo nuovo incentivo (è sicuro..) sarà decurtato, ci saranno dei tagli consistenti; per cui molto meno favorevole economicamente ed in special modo per i grandi impianti a terra.
Leo.

Questo é il motivo per cui dicevo di fare la fideiussione....Una parte significativa del costo degli impianti é lo smantellamento, ho il sospetto che molte ditte decidano di dichiarare fallimento pochi mesi prima lasciando la spesa al proprietario del fondo.
Mentre L'ICI (se introdotta anche per impianti fotovoltaici) dovrebbe essere pagata dal detentore del diritto di superficie.

egregia MP, ho dato una scorsa alle risposte che hai avute.Credo di capire che l'importo ad ettaro annuo anticipato sia pari a 2000 euro ad ettaro. e mi sembra una miseria, a tutta prima.
Io credo che ti abbiano proposto un contratto di tipo unilaterale, nel senso che se realizzaano ti pagano, altrimenti nisba. intanto resti vincolata a vita ed oltre?

L'evoluzione del fotovoltaico, quindi gli incentivi conseguenti, sono imprevedibili. Cmq stai certa che se l'intervento darà loro un utile di almeno 60.000 euro l'anno per ogni MWp (al primo anno diciamo) sicuramente non procederanno.

Ci sono ricerche a buon punto, cioè molto promettenti, per pannelli non più al silicio di costo molto minore.

Hanno bisogno di almeno 15 ettari perchè, probabilmente, devono superare i 10 MWp di potenza ed allacciarsi direttamente alla AT.

Per un contratto così impegnativo dovresti farti assistere da un commercialista che ti fa i conti. Non dare il terreno per 30 anni ma limitati ai 20 anni della tariffa incentivante ed a corrispettivi consistenti. Una eventuale prosecuzione deve essere ricontrattualizzata.

Poi non vedere il valore del terreno in funzione di quanto credi sia possibile oggi, queste imprese, che fanno affari e certo non li fanno fare agli altri, sono più o meno come le grandi aziende a cui l'autorità comminano penali.
Losro parlano di centiunaia di milioni di euro. Ma per capirne la reale entità dovresti collegarla ad una multa di 50 euro che potrebbero fare a noi comuni cittadini per il superamento di un limite di velocità contenuto.

Anche a me nel passato avevano proposto un contratto unilaterale (cioè solo a favore loro) per 5.000 euro ad ettaro rivalutabili, e sono in una regione molto meno produttiva della tua. Abbiamo rifiutato perchè oltre i 20 anni non siamo propensi ad andare. Ora abbiamo offerte da aziende per solo 20 anni.

Comunque cerca di farti seguire da qualcuuno che abbia le problematiche chiare e che, possibilmente, non sia collegate ad aziende che offrono chiavi in mano in collegamento a questi grandi finaziatori che a me sembraerebbero affaristi spregiudicati.

Vedi che non danno la % sulla produzione che sia più o meno dell'ordine di grandezza della offerta che ti vogliono fare ad ettaro. Perchè? Noi vediamo con gli occhi dell'oggi....loro, multinazionali, riescono a vedere con l'occhio del domani. e se domani, ed in 35 anni ne succederanno di novità ed il fotovolatico, anche senza incentivi, risulterà più conveniente di qualunque altra forma di energia, avranno in mano questa potenziale ricchezza per un pezzo di pane.

ma sei proprio sicura che per sopravvivere ti siano necessari questi 600.000 euro?

Cmq in bocca al lupo. Io ho i miei problemi con un impiantino da 1 MWp a cui starei per aggiungere una serra fv da 200 kWp. Così da abbinareci uno sviluppo agricolo di tipo serraiolo assecondando le esigenze di un mercato che sembra già delineato a sufficienza.

trovati qualcuno che ti progetti il tutto subordinando il pagamento dei compensi al raggiungimento del risultato. e poi metti sul mercato il progetto autorizzato.

Basterà un progetto poco più che preliminare. Il tuo progettista guadagnerà almeno il doppio ma solo a coronamento dell'obiettivo.
Eviterai di impegnarti oltre i 20 anni. Penso, molto a lume di naso, che economicamente ci guadagnmeresti molto ma molto di più.

Pensa che quì da me un amico si è impegnato con 10 ettari, sempre a diritto di superficie che è una condizione necessarie e meglio anche per te (i contratti che giravano era di affitto perchè più conveniente per il proponente e non per te) con 100.000 euro l'anno rivalutati ISTAT. Fai un poco tu.
E fai anche i conti in tasca a loro. vedi che nel contratto che ti hanno proposto hanno scritto che possono cedere il contratto ad altri a loro piacimento. Quindi cederanno l'impianto a grosse società elettriche. Puoiu immaginare da sola quale potrebbbe essere il loro tornaconto ed a te cosa resterebbe. 2000 euro l'anno ad ettaro rivalutati, visto che sono capitalizzati all'attuale. Ma davvero il tuo terreno, se lo dessi annualmente in lavorazione stagionale, non te li renderebbe?

Attenta a chi ti da consigli se potrebbe essere in conflitto di interesse.

In bocca al lupo

Per LeonVr. Ho appena risposto alò tuo messaggio. Piena disponibilità a ricevere ed a prestare attenzione ad offerte. ma risparmiati se saranno del tipo dei 2000 euro ad ettaro capitalizzati all'attuale per 30 anni successivi.
Io sul preliminare lavoro con pagamento a successo delle strategiue impostate. Per lo sviluppo del definitivo e dell'esecutivo e fase costruttiva e gestionale, sono disposto a prendere in seria considerazione offerte di esperti reali e non di passacarte. per darti una idea pensa che il costo realizzativo di un Impianto su suolo da 1 MWp l'avrei quantificato abbastanza sotto i 3 milioni di euro. Quindi prroposte di sviluppo di liovello definitivo ed esecutivo etc che non sono in linea con tali costi, e con le qualità aspettate, non saranno prese in considerazione.

P:S: Se proprio vorrai darglieli, ti dovrebbero offrire almeno 10.000 euro annui ad ettaro, rivalutabili indici ISTAT. Magari aggiunendoci un tempo per l'ottenimento delle autorizzazioni (concedi loro pure 3 anni). Ma quì bisognerebbe conoscere l'intero contratto che ti hanno proposto. Chiarisciti bene le idee.

Originariamente inviato da azing Visualizza il messaggio

.................. Se proprio vorrai darglieli, ti dovrebbero offrire almeno 10.000 euro annui ad ettaro, rivalutabili indici ISTAT...........

Buongiorno Azing,
quando leggo certi discorsi la mia mente ritorna alla fine degli anni '60 quando poco piu' che bambino mio papa' mi spiegava perche' alcune0 particelle di terreno rimanevano inedificati e circondati da mega condomini.
Il motivo e' semplice : la troppa avidita'.
Quando i costruttori edili dell'epoca proponevano permute ai proprietari terrieri intorno al 20% (terreno contro alloggi) alcuni di quest'ultimi, pensando di avere un Modigliani piuttosto che del semplice terreno, ne pretendevano il 40%.
Nessuno accettava ed ora, a distanza di 40 anni, il terreno e' incolto, inedificabile e nn vale nulla.
Tutto questo per far capire che gli affari si fanno in due e che la richiesta che Tu fai di 10000,00 €/ha e' fuori mercato.
Aggiungo ancora, qualora nn l'avessi ancora letto, che sono contro all'utilizzo del terreno agricolo per la realizzazione d'impianti FV e sono moderatamente ottimista nel dire che il prossimo CE ridurra' in modo drastico questo fenomeno riportando al suo naturale utilizzo il terreno.
ciao car.boni

Il tuo esempio calza bene: la troppa avidità.

Mi vorresti spiegare, come ho già scritto nel mio precedente documento, perchè dovrebbe dare in diritto di superficie un terreno a 2.000 euro l'ettaro se come coltivazione agricola, con contratto stagionale così chi la lavora non assume diritti, ne percepirebbe almeno 3.000?

se poi è un terreno pietroso, improiduttivo etc etc..potrei anche concordare con te.
Io in linea generale propendo per dire che in genere gli affari tenderebbero a farli in due: il procacciatore di affitti e il realizzatore finale, che in genere sono distinti.
Se poi pensi che i 2.000 euro l'anno ad ettaro siano giusti...comprati il terrenoi e fittaglielo tu.- UIo ho precisato che sono in una zona dove c'è una producibilità del 15% inferiore e ho rifiutato l'offerta ed il tipo di contratto per 5.000 euro l'ettaro.

Poi se per il terreno in esame per collegarsi alla rete del distributore avranno costoi paurosi....l'impianto di sicuro se lo andranno a fare da un'altra parte.
Comunque io ho detto la mia com ampie motivazioni, quindi mi piacerebbe vedere confutate le motivazioni.

Egregia emmep che hai chiesto, non è che riesci a afre un solo impianto da 1 MWp, a chiuderlo entro l'anno, e con solo quello ricevi i tuoi 10.000 euro l'anno?

Cmq se ritieni per te vantaggioso accettare l'offerta fallo pure, ognuno è padrone delle sue decisioni. Io ho solo voluto darti degli elementi a cui sono arrivato perchè tu abbia maggiore consapevolezza della tua scelta.

e vorrei aggiungere. Se invece di farti firmare un preliminare di affitto (vincolante?) (evidentemente per i loro scopi non manifesti più vantaggioso di un diritto di superficie) ti avessero fatto firmare allora un preliminare di diritto di superficie, adesso avrebbero potuto proseguire liberamente. In vece la loro (presunta) avidità....gli si sarebbe ritorsa contro. Avrebbero fatto meglio a far firmare da prima col diritto di superficie, che sarebbe il rapporto corretto per le finalità limitate ad un impianto fv, come è sarebbe stato poi sancito. io credo perchè il diuritto di superficie sancisce la proprietà del'uso del suolo per un periodo corrispondente, il semplice affitto non darebbe la proprietà del suolo per un periodo limitato, ma forse potrebbe concedere presunti altri possibilità all'affittuario che esulino dal semplice impianto fv.

forse così è più chiaro...ed anche più comprensdibile dove potrebbe stare riposta la troppa avidità. sed a parte del prorpietario del terreno o da chi vorrebbe acquisirne diritti diversi.

Buongiorno Azing,
vedi ...... nel mio intervento ho solo evidenziato che la richiesta di € 10000,00/ha e' una richiesta insensata e troppo elevata ma nn ho mai detto che Emmecippi debba accettare un'offerta di € 2000,00/ha.
Tra il minimo ed il massimo c'e' un abisso pari a 5 volte il prezzo minimo.
Capisci bene che in quella forbice c'e' il prezzo di mercato. Ora Tu dici di aver rifiutato € 5000/ha, nn intendo giudicarlo in quanto avrai avuto le Tue buone ragioni per dire di no ma la cifra, aldila' della posizione geografica, e' equa.
Ben venga per Emmecippi l'impresa che gli offre cosi tanto ma ricordaTi di un vecchio proverbio che dice : "diffida dei patti grassi". In buona sostanza, quello che cerco di spiegare e' che un canone, qualora fosse annuale, va pagato e garantito. All'inizio sono tutti bravi e buoni, poi ..........
Un'ultima cosa. Nn esiste sostanziale differenza tra i valori per "acquisire" un terreno sia questo con un contratto di locazione o in diritto di superficie.
Per chi concede cambia poco o niente mentre per chi lo riceve cambia, eccome se cambia.
ciao car.boni

ci sono tanti detti che calzano a pennello "meglio un uovo oggi che una
gallina domani, "chi troppo vuole nulla stringe",ci si potrebbe mordere le mani per aver rinunciato ad un'opportunità che difficilmente si ripresenta,
il clima intorno al fotovoltaico stà cambiando e i governi ne approfiteranno per chiudere i rubinetti specialmente per gli impianti a terra,intanto leggo che anche in germania si lamentano razzie di moduli negli impianti a terra che sia colpa della globalizzazione,la notizia che in spagna alcuni impianti producevano di notte sembra che sia falsa,forse è stata messa in giro per discreditare il fotovoltaico

egregio mister POX, dall'intero tuo intervento si capirebbe che l'uovo oggi sarebbero i 2000 euro annui ad ettaro proposti nel centratto fotovoltaico eìche emmepi, che non interviene più, forse avrebbe messo solo comep iuna sorta di provocazione.

Noi dovremmo inquadrare più compiutamento gli aspetti di base per condurre ad una decisione consapevole ed opportuna.

In attesa che tu o qualcun altro metta in evidenza le proprie ipotesi, riporto di nuovo in sintesi le mie, molto ma molto sinteticamente, anzi..striminzitamente:

1) dare in diritto di superficie per 30 anni a 2000 euro l'anno ad ettaro (naturalmente al lordo delle tasse etc etc);

2) continuare a tenere con vincolo coltivazione stagionale (6-8 mesi l'anno) a 2000 euro l'anno (naturalmente al lordo o forse al netto delle tasse).

In questo caso quale sarebbe l'uovo oggi?

Non si parla per enunciazioni di detti se poi non si illustra la propria idea su quale sarebbe l'uovo e quale la gallina. Significherebbe confondere o ridurre la trasparenza, indipendentemente se fatto in modo inconsapevole o meno.

Il problema che vive emmepì è abbastanza serio. Sicuramente lo sta affrontando in famiglia e con l'ausilio di persone esterne lontane dagli interessi dei proponenti.

Vuole solo dei punti di vista da elaborare, ma devono essere punti di vista spiegati e motivati e non limitati ad enunciazione di proverbi applicabili in un senso ed in quello contrario.

Io ho rifiutato 5000 euro ad ettari, altri hanno accettato e realizzato.

Se il prezzo di mercato dalle ns parti è di 5.000 euro ad ettaro (pari al 2% di quanto si ottiene con la tariffa incentivante dati quando il costo medio dei pannelli era di 1,6 €/Wp), in un'area con producibilità maggiore del 20% o anche solo del 10% rispetto alla mia ci sarebbero un 10% in più da redistrubuire.

permetti che di questo 10% in più il 2% possa andare al proprietario del terreno e l'8% all'offerente?

Ecco come avrei dedotto per la puglia i 10.000 € ad ettaro invece che i 5000 euro dalle ns parti.

a parte le garanzie fiudejussorie che dice Roby pewr lo smantellamento etc etc (l'unico che mi sembra abbia fatto un intervento preciso e sensato)

Poi ci sarebbero altri elementi da considerare, di carattere tecnico/progettuale. Ma sta sicuro che se l'area non ha una buona condizione di producibilità e di collegamento alla rete del distributore non avrebbero proprio fatto la proposta.

Note di Moderazione: Rob74 E' vietato quotare integralmente un messaggio.

Tenete presente che comperare un terreno in Puglia costa 30-40.000 € all'ettaro......

EMMECCIPPI, sei sparito nel nulla?

se non hai chiuso il contratto, ti offro io una soluzione che, per soli 3 ettari, e per un diritto di superficie per soli 20 anni, ti daremo 600.000 euro anticipati.

fammi sapere che, in un giorno, facciamo il sopralluogo per renderci conto della situazione intrinseca, portiamo il contratto e lo stipuliamo.

Se sarà il caso potremmo estendere tale tipo di rapporto anche alla parte residua di terreno, sempre se le condizioni dei luoghi lo permetteranno.

Vale anche per tutti gli altri che possano avere estensioni di terreno utili, servite sufficentemente e senza problemi complessi autorizzativi.

PS. così ti mangi l'uovo oggi, ma un bell'uovo di struzzo non di un piccioncino.

Note di Moderazione: Rob74 E' vietato quotare integralmente un messaggio.

per quella cifra io il mio terreno te lo vendo, anzi posso farti anche lo sconto. Che ne dici è fattibile?

SI!!!!!!!!!!!!!!

basta che non ci siano problemi ad avere il punto di connessione lì vicino (linea MT del distributore , probabilmente ENEL) e non ci siano complessità ad ottenere l'autorizzazione

Il terreno ha tutto ciò che serve per istallare impianti fotovoltaici, e nessun vincolo ambientale. Già controllato

per emanuellorios

mandami le coordinate del posto dove è ubicato il terreno e le informazioni necessarie per prendere contatto e fissare un appuntamento.
Ti manderò un preliminare di contratto .... e verremo a fare il sopralluogo col contratto definitivo predisposto.

così non dobbiamo fare altro che impegnarci reciprocamente in maniera definitiva.

mi sembra che ti avevo inviato gli estermi per uin contatto diretto in pvt.

scrivimi in pvt e mandami il tuo recapito di posta elettronica.

ROB 74, scusami.

credevo di avere lasciato il messaggio a cui avevo risposto solo relativamente alla parte di stretto riferimento alla mia risposta.

Eviterò per il prosieguo.

Come faccio a vedere i messaggi privati che ho inviato? Riesco solo a vedere quelli che mi sono stati inviati.

Avevo bisogno di controllare se ad emanuellorios avevo già scritto in pvt.

grazie

Ho inviato un messaggio in privato, voglio sperare di aver fatto il tutto in modo corretto altrimenti non so come mettermi in contatto privatamente con te.

non ho ancora ricevuto niente in pvt, ti bastava rispondere al mio messaggio privato se ti è pervenuto

aazing@hotmail.com

scrivimi quì e poi, nel caso, ti darò il recapito dell'ufficio