Fotovoltaico su condominio

[Discusfra]

Buonasera,
qualche utente di questo forum ha già istallato un impianto fotovoltaico sul tetto di un condominio? Se si, quali eventuali problemi ha dovuto risolvere per l'utilizzo di parte di un'area comune?
Infine, ci sono norme del codice civile che tutelano chi voglia dotare il proprio appartamento di fotovoltaico privato?
Grazie a chi mi vorrà fornire informazioni in merito. Saluti.

Francesco

[Paolo Pas]

la mia ditta ne ha installati alcuni su condomini. la noia più grande è che bisogna che tutti i condomini approvino l'installazione dell'impianto, ossia ogni proprietario del tetto comune deve sottoscrivere una dichiarazione sostitutiva di atto notorio in cui afferma che assente all'installazione dell'impianto fotovoltaico. in alternativa può essere votato in assemblea condominiale con le maggioranze previste dal codice civile e dal regolamento condominiale. tieni conto che in caso di vendita dell'energia, l'eccedenza pagata in ambito di scambio sul posto o ritiro dedicato sarà tassata in capo a ciascun condomino come reddito diverso

[lou_teena]

ma stiamo parlando di impianto condominiale, o del singolo condomino installato sulle parti comuni? Qual'è il modulo per questa dichiarazione sostitutiva?

[SIRC06]

va bene anche una semplice autorizzazione es: " io ...... in qualità di proprietario per X/100 delle parti comuni del condominio xxxxxxxxxx, autorizzo il Sig. xxxx ad installare un impianto FTV di potenza xxxx sulla copertura dell'immobile per un periodo non inferionre a 30 anni.

io le ho sempre fatte così e, (facciamo le corna onde evitare di tirarci addosso sfortuna ), dal 2007 ad oggi non mi sono mai state contestate

[marcober]

Discusfra..mi pare che occorra la MAGGIORANZA in assemblea se si lascia spazio sufficiente affiche TUTTI i condomini possano fare altrettanto un domani (quindi in pratica usare una frazione delle parti comuni pari al totale diviso numero condomini)..se si passa tale limite, occorre l'unanimità..

[Discusfra]

Grazie a tutti per le risposte. Ovviamente mi riferisco a fotovoltaico ad uso privato e non ad uso condominiale che, ovviamente, dovrebbe avere autorizzazione di tutti i condomini.
Da quello che ne so, la maggioranza dovrebbe essere rapportata ai millesimi, ovvero, paradossalmente, se nel condominio, un solo proprietario ha il proprio appartamento che, da solo rappresenta il 51 % dei millesimi del tetto comune, potrebbe essere in regola per istallare un impianto pvt sul tetto in quando rappresenta da sé la maggioranza assoluta dei millesimi ripartiti tra i condomini. Correggetemi se sbaglio...
Per marcober: secondo il tuo ragionamento di frazionamento del tetto in parti uguali, un appartamento ad es. di 50 mq dovrebbe beneficiare della stessa superficie di un appartamento di 200 mq presente nello stesso condominio. Se sto dicendo eresie ditemelo
Saluti a tutti.

[marcober]

Ovviamente in assemblea occorre la maggioranza dei millesimi..ovvio..in seconda convocazione occorre avere presenti 333 millesimi..e 167 millesimi favorevoli..se 1 inquilino ha da solo 167 millesimi e riesce a far votare (anche contro) 166 millesimi..decide per tutti.
Ma cosa puo decidere:
a) di farlo condominiale (ma non è il tuo caso)
b) di farlo privato , ma deve lasciare pari opportunità agli altri..altrimenti deve avere UNANIMITA.

Cosa significa pari opportunità? secondo me pari spazio di tetto..perchè il consumo elettrico non è riferibile ai millesimi..uno in 200 metri magari abita da solo..e in 80 metri ci stanno in 4 ..quindi io propendo per dire che ognuno possa realizzare un ugual impianto..

marco

[Discusfra]

Ovviamente in assemblea occorre la maggioranza dei millesimi..ovvio..in seconda convocazione occorre avere presenti 333 millesimi..e 167 millesimi favorevoli..se 1 inquilino ha da solo 167 millesimi e riesce a far votare (anche contro) 166 millesimi..decide per tutti.
Ma cosa puo decidere:
a) di farlo condominiale (ma non è il tuo caso)
b) di farlo privato , ma deve lasciare pari opportunità agli altri..altrimenti deve avere UNANIMITA.

Cosa significa pari opportunità? secondo me pari spazio di tetto..perchè il consumo elettrico non è riferibile ai millesimi..uno in 200 metri magari abita da solo..e in 80 metri ci stanno in 4 ..quindi io propendo per dire che ognuno possa realizzare un ugual impianto..

marco

E se il "monolocale" da 50 mq presente nel condominio non dovesse avere i millesimi sufficienti sul tetto per realizzare un impianto ad es. di 3 Kwp come quello dell'appartamento da 200 mq? Ossia, ipotizziamo che con un monolocale da 50 mq, si ha diritto ad uno spazio sul tetto del condominio di soli 15 mq, mentre per istallare un 3 Kwp servono almeno 20 mq di superficie (cioè 5 mq in più della superficie assegnata dalla ripartizione del tetto comune in base ai millesimi dell'appartamento), il proprietario del monolocale può pretendere maggiore superficie di quella spettante per realizzare un impianto uguale agli altri, o si deve dimensionare il proprio fotovoltaico in base ai millesimi ad esso spettanti? Ciao. Francesco

[marcober]

per come la vedo io..il FV è un business..cioè genera un utile (in minima parte anche tassato se eccede certi valori)...questo lo terrei presente quando vado a considerare un USO del SINGOLO di uno SPAZIO COMUNE o di una COSA COMUNE

Mettiamo che ci sia un cortile comune e che tutti insieme si decida di fare i pargheggi per non pargheggiare piu in strada.. ma con l'obiettivo di lasciare spazio al gioco dei bambini..e quindi di limitare la massimo l'uso dello spazio..

In tal caso penso sia normale tracciare 1 pargheggio per ogni condomino..ma pargheggi tutti uguali..cioè..non che quello che ha piu millesimi allora significa che è piu riccco e avrà il SUV e quindi dovra avere il pargheggio piu largo...

[Discusfra]

per come la vedo io..il FV è un business..cioè genera un utile (in minima parte anche tassato se eccede certi valori)...questo lo terrei presente quando vado a considerare un USO del SINGOLO di uno SPAZIO COMUNE o di una COSA COMUNE

Mettiamo che ci sia un cortile comune e che tutti insieme si decida di fare i pargheggi per non pargheggiare piu in strada.. ma con lobiettivo di lasciare spazio al gioco dei bambini..e quindi di limitare la massimo l'uso dello spazio..

In tal caso penso sia normale tracciare 1 pargheggio per ogni condomino..ma pargheggi tutti uguali..cioè..non che quello che ha piu millesimi allora significa che è piu riccco e avrà il SUV e quindi dovra avere il pargheggio piu largo...

Comprendo il tuo punto di vista.
Tuttavia volevo sapere se esiste una normativa specifica (codice civile?) che regola l'uso dei tetti nei condomini. Dico questo perché, a differenza dei parcheggi tutti uguali, nel caso ad es. della manutenzione dei tetti dei condomini, ciascun condomino paga in base alle quote in millesimi attribuite in proporzione ai mq dei rispettivi appartamenti. E dunque la spesa per la manutenzione non è suddivisa in parti comuni ma ci sarà quello con l'appartamento da 200 mq che andrà a pagare una quota superiore rispetto al proprietario del monolocale da 50 mq. Non so se ho ben reso l'idea del mio dubbio. Saluti. Francesco

[marcober]

certo..perchè ad ogni millesimo devo dare un tetto..quindi è in proporzione.
Ma qui si parla di UTILIZZO della cosa comune.
Non esiste una legge apposta per il FV o per il tetto...almeno, io non l'ho mai letta...e quindi si fa riferimento alle disposizioni generali..per cui art 1102 Ciascun partecipante puo’ servirsi della cosa comune, purche’ non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto


Ora sta a te stabilire cosa significhi "parimenti uso".
Quello che ti posso dire è che istallare pannelli NON è una NOVAZIONE..cioè non altera destinazione del tetto.

Morale..se c'è tetto sufficiente perche tutti possano fare lo STESSO TUO impianto..non serve nemmeno assemblea..usarlo è un tuo diritto...poi alcuni per "star tranquilli" preferisocno avere almeno una Assemblea a maggioranza..secondo me per scongiurare che qualcuno eccepisca motivi "di decoro" per opporsi..
Se invece il tetto non basta per tutti..UNANIMITA.

Cosi ho deciso..l'udienza è tolta

[pox1964]

sulla superfice utile del tetto hai considerato anche quella peggio esposta,se così non fosse potresti
raddoppiare la superfice utile,chi tardi arriva male alloggia,poi per convincere i più restii potresti offrire
qualche compensazione utile anche per l'installazione e manutenzione dell'impianto tipo la linea vita e
anche altro.

[Discusfra]

certo..perchè ad ogni millesimo devo dare un tetto..quindi è in proporzione.
Ma qui si parla di UTILIZZO della cosa comune.
Non esiste una legge apposta per il FV o per il tetto...almeno, io non l'ho mai letta...e quindi si fa riferimento alle disposizioni generali..per cui art 1102 Ciascun partecipante puo’ servirsi della cosa comune, purche’ non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto


Ora sta a te stabilire cosa significhi "parimenti uso".
Quello che ti posso dire è che istallare pannelli NON è una NOVAZIONE..cioè non altera destinazione del tetto.

Morale..se c'è tetto sufficiente perche tutti possano fare lo STESSO TUO impianto..non serve nemmeno assemblea..usarlo è un tuo diritto...poi alcuni per "star tranquilli" preferisocno avere almeno una Assemblea a maggioranza..secondo me per scongiurare che qualcuno eccepisca motivi "di decoro" per opporsi..
Se invece il tetto non basta per tutti..UNANIMITA.

Cosi ho deciso..l'udienza è tolta

Grazie per il tuo contributo

[Paolo Pas]

se l'impianto è intestato al privato e non al condominio, è possibile realizzarlo a patto comunque che tutti i condomini e/o i comproprietari del sito diano l'autorizzazione tramite dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà. però se il POD è in comune ai condomini, sia SSP che tariffa incentivante andranno intestati al condominio. il privato potrà poi farsi intestare la tariffa incentivante tramite la cessione del credito

[akiro]

Discusfra..mi pare che occorra la MAGGIORANZA in assemblea se si lascia spazio sufficiente affiche TUTTI i condomini possano fare altrettanto un domani (quindi in pratica usare una frazione delle parti comuni pari al totale diviso numero condomini)..se si passa tale limite, occorre l'unanimità..

Buongiorno a tutti,
ho anch'io un problema simile e sto cercando informazioni a riguardo, per ora ho trovato che, come dice marcober il tetto deve poter essere usato da tutti in egual misura. Ed ho trovato la parte relativa al codice civile a cui si fa riferimento (art. 1102).

Dovendo però fare "il lavoro dell'amministratore" (che è piuttosto "disinformato") mi tocca trovare anche riferimenti alla votazione per aver l'autorizzazione, e cioè mi servirebbe sapere dove trovare il fatto che per aver l'autorizzazione basta aver la maggioranza dei millesimi più uno durante l'assemblea condominiale (secondo l'amministratore servirebbe il 100% dei millesimi in quanto si cambia la destinazione d'uso del tetto...).

Qualcuno sa indicarmi dove cercare o ha idea di dove si trovino?
Nel IV conto energia non ho trovato riferimenti, ero andato da un consulente UPPI che mi aveva indirizzato sul sito dell'agenzia delle entrate ma nemmeno lì trovo i riferimenti della legge in questione.

Grazie

[marcober]

Akiro..probabilmente non trovi riferimenti in quanto l'Assemblea a maggioranza è tutto sommato "inutile".. cioiè..se si lascia spazio per "ugual uso" non serve nemmeno il permesso del condominio..lo fai e basta..se invece non garantisci "ugual uso"..qualsiais maggioranza non basta..serve Unanimità dei Condomini..che in Asemblea non avrai mai..meglio cercarla con una dichiarazione scritta una ad una..

Una eventuale votazione a maggioranza servirebbe solo per garantirsi verso eventuali dissenzeanti che, nonostante si sia lasciato "ugual uso", volessero eccepire un danno "estetico"..ecco..in tal caso avere una maggioranza che ha approvato, implicitamente significa che la maggioranza non ha rilevato tale danno..

Diverso se si vuole proporre un impianto "condominiale"..

[akiro]

Akiro..probabilmente non trovi riferimenti in quanto l'Assemblea a maggioranza è tutto sommato "inutile".. cioiè..se si lascia spazio per "ugual uso" non serve nemmeno il permesso del condominio..lo fai e basta..se invece non garantisci "ugual uso"..qualsiais maggioranza non basta..serve Unanimità dei Condomini..che in Asemblea non avrai mai..meglio cercarla con una dichiarazione scritta una ad una..

'azz, mi cogli in fallo!
Sicuramente faremo una cosa che non scontenti nessuno, 1/10 del tetto utilizzabile e via, tanto dovrebbe benissimo bastare per il nostro fabbisogno.
Ma quindi in caso di "ugual uso" si può fare a meno anche dell'autorizzazione scritta firmata da ogni condomino che concede l'uso della parte comune per 20/30 anni?

[marcober]

Si, perchè si tratta dell'uso della cosa comune..sempre permessa..salvo regolamento condominiale che lo vieta.
E' come mettere una pianta sul pianerottolo..se non diventa impossibile che il tuo vicino ne meta una analoga che piace a lui..se non è vietato dal regolamento..allora è permesso.

Ovviamente i 9/10 liberi devono essere della falda idonea..cioè non contare falde male esposte e zone ombreggiate..sei certo che resta spazio per tutti?

[akiro]

Si, perchè si tratta dell'uso della cosa comune..sempre permessa..salvo regolamento condominiale che lo vieta.

ok, però mi sa che la farò lo stesso votare in assemblea per pararmi da eventuali dissidenti.

Ovviamente i 9/10 liberi devono essere della falda idonea..cioè non contare falde male esposte e zone ombreggiate..sei certo che resta spazio per tutti?

si, in totale sono circa 200 m. di tetto, togliendo velux e comignoli direi che 15 metri a testa ci sono.
Anche se la misura effettiva è stata fatta solo per una porzione di tetto (su 4), ed è risultata circa 50-51MQ (10.50m.x4.80), per le altre porzioni mi sono affidato a google maps... Esiste qualche strumento più affidabile di google maps?

[marcober]

ok, però mi sa che la farò lo stesso votare in assemblea per pararmi da eventuali dissidenti.

Non saprei cosa consigliare....perchè se poi votano contro si apre una grana e cioè:
- non possono comunque vietarti l'uso della cosa comune in "ugual misura".
- per vietarlo dovrebbero anche loro all'unanimità modificare il regolamento
- però hai un voto contro..probabilmente nullo se non motivato..salvo che non esprima valutazioni "estetiche" (cosa probabile..non saprei quale altre motivazioni contrarie si possano esprimere, a parte rischi sulla integrità del tetto)..e allora sei fregato.

Forse meglio allora fare un lavoro "porta a porta" e non "in assemblea"..in tal modo la questione non "si pone"... è sempre aperta sino a quando non raggiungi la maggioranza..ma non arrivi mai ad un voto negativo..

[masmod]

La mia esperienza diretta è questa....
Nel 2010 mi sono trovato nella stessa situazione ed ho chiesto aiuto all'amministratore che ha indetto una assemblea e, in seconda convocazione, tra i vari punti ha messo: autorizzazione dell'assemblea di scala (il condominio è composto da 5 scale con 5 torrini che coprono i locali lavatoi e stenditoi) per l'uso esclusivo del lastrico di copertura del torrino al fine di installare pannelli fotovoltaici da parte dell'int.XXX Sono stato autorizzato a maggioranza e dallo scorso anno, con il 2°CE, sono connesso in rete.
Ciao. Massimo.

[akiro]

E' un po' una grana comunque, grazie per le risposte.

[akiro]

Sono stato autorizzato a maggioranza e dallo scorso anno, con il 2°CE, sono connesso in rete.
Ciao. Massimo.

Grazie, direi che ti è andata proprio bene!
Nel mio caso dovrei aver meno problemi dato che lascio appunto lo spazio anche per altri.

[marcober]

Masmod..ovvio che un voto favorevole è meglio di uno contrario..o di nulla..tuttavia se uno che non era presente o ha votato contro impugna l'assemblea..se non hai garantito "ugual uso"..te lo potrebbe far levare.. probabilmente non tutto..ma nella misura che garantisce a lui "ugual uso"..ovvio nel caso che lo realizzi davvero..altrimenti penso che non possa farlo levare se già istallato solo accampando un "potenziale uso".
Marco

[masmod]

Masmod..ovvio che un voto favorevole è meglio di uno contrario..o di nulla..tuttavia se uno che non era presente o ha votato contro impugna l'assemblea..se non hai garantito "ugual uso"..te lo potrebbe far levare.. probabilmente non tutto..ma nella misura che garantisce a lui "ugual uso"..ovvio nel caso che lo realizzi davvero..altrimenti penso che non possa farlo levare se già istallato solo accampando un "potenziale uso".
Marco

marcober, fortunatamente per me, non è così. Una delibera condominiale può essere impugnata entro 1 mese e come presenti in seconda convocazione è sufficiente la maggioranza e serve non l'unanimità...
Ciao.

[marcober]

Masmod.. per quel che ne conosco io..per modificare le modalità di uso di una cosa comune ( e farne un uso esclusivo o comunque "limitativo dell'ugual uso" è certamente una modifica importante della situazione di diritto della cosa) ci vuole l'unanimità, non la maggioranza.

Questo caso è diverso da quello di Akiro, che dice che non ne farà un uso esclusivo. In tal caso, secondo me, può far a meno della delibera, o se proprio la vuole, va bene a maggioranza delle quote presenti in assemblea.

Detto questo..come è considerabile una delibera "viziata" dal fatto che una maggioranza non qualificata ha deliberato (secondo me il tuo caso)?

Bene..la Cassazione ci viene in aiuto..
Se l'oggetto della delibera è un atto illecito oppure "che incide sui diritti individuali, sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini" allora la delibera è nulla (e non annullabile)..per cui la decorrenza dei 30 giorni non si applica.
In qualsiasi momento (anche chi ha votato a favore) può far riconoscere la sua nullità..

Diverso il caso che, pur in difetto di maggioranza prevista, la decisione verta su un oggetto lecito e che non ha la portata di cui sopra..bene..in tal caso è annullabile in 30 giorni.

Marco

[masmod]

marcober hai ragione in parte perchè prima di iniziare i lavori dell'impianto ho chiesto a ciascun condomino se era interessato a fare altrettanto e di fronte a questa rinuncia mi viene incontro la cassazione:

(Cassazione civile Sentenza, Sez. II, 27/02/2007, n. 4617)

"Secondo l’orientamento ormai consolidato della giurisprudenza di legittimità (cfr., tra le tante, Cass. n. 1499/98), che la Corte di cassazione conferma nella motivazione della sentenza in commento (n.4617/2007), la nozione di pari uso della cosa comune non va intesa nel senso di <>.
Pertanto, il condòmino che occupa la metà del tetto condominiale per l'installazione della propria antenna non fa un uso illegittimo della cosa comune e non incorre pertanto nel divieto di cui all'art. 1102 Codice civile, in quanto l'uso paritetico della cosa comune va tutelato in ragione della ragionevole previsione dell'utilizzazione che in concreto ne faranno gli altri condomini e non di quella identica e contemporanea che in via meramente ipotetica ed astratta ne potrebbero fare."

Chiaramente quello dell'antenna è solo un esempio ma chiarisce il fatto che non è sufficiente il fatto che uno "potrebbe" montare un impianto
ma "deve" montarlo.... e nessuno dei colleghi condomini è intenzionato a farlo!
Ciao.

[marcober]

se tutti hanno rinunciato per iscritto, sei più che a posto.
La sentenza che citi la consocevo..ma rigurda un'antenna..ed è normale che un'antenna possa essere piu ingombrante di un'altra..senza tuttavia mai arrivare ad usare quasi tutta la superficie..

E la giurisprudenza di Cassazione valuta caso per caso..ci sono sentenze successive a questa..ad esempio relativi a pargheggi "prolungati" nel cortile condominiale..sanzionati perchè non consentono "ugual uso"..e direi che un parcheggio di 20 anni..è certamente prolungato..per cui su quella specifica sentenza non farei affidamento.

Al contarrio ci sono sentenze in Appello..su pannelli solari termici..che sono contrarie ..cioè se non lasciano "ugual" spazio no vanno bene.

D'altra parte in presenza di una legge di incentivazione..credo che la presunzione di un potenziale uso ci sia sempre (tranne nel tuo caso che hai raccolto le rinunce)
M

[masmod]

L'antenna in questione non era una semplice per ricevere la tv ma l'antenna di una stazione radio trasmittente di un radioamatore (hai presente quelle strutture gigantesche con il rotore sotto...?) decisamente ingombrante!
Ciao.

[marcober]

Si.. per quello la presunzione di un ugual uso è stata interpretata in quel modo..cioè..non si può immaginare che in un palazzo vivano solo radioamatori..e d'altra parte una sola antenna molto ingombrante non impediva ad altri di montare più antenne normali (televisive).
E in quel caso nessuno voleva montare una seconda antenna "uguale"..ma gli altri erano solo "gelosi" perchè lui su quella sua antenna ci faceva attaccare cartelli pubblicitari..guadagnandoci.. insomma, non vi era una richiesta di spostarla o ridimensionarla per fare spazio..ma di levarla per principio.

Ma quanti radioamatori ci saranno in italia? la loro associazione ne raggruppa 15.000..difficili pensare che in un palazzo vivano solo radioamatori......di impianti solari ce ne sono 350.000..inoltre non c'è una legge che incentiva il pubblico ad installare antenne..al contrario esiste per i pannelli..

Insomma..la Cassazione decide caso per caso..e chi non è stato diligente come te a raccogliere l'unanimità dei consensi ma si affida solo ad un'assemblea a maggioranza..se uno realmente si mette di traverso perchè fermamente intenzionato ad istallare un secondo impianto e non ha posto..qualche grattacapo potrebbe averlo..

Immagina un sottotetto dove tutti stendono la biancheria..se uno stende un tappeto enorme perchè non ha posto in casa occupando molto spazio a tempo indeterminato... tale per cui spesso altri non hanno spazio per stendere il bucato..compie un illecito (anche questo è già passato in Giudicato)..se vale per qualche lenzuolo..figurati per dei pannelli che per legge, ricordo, sono considerati di "pubblica utilità"..quindi inderogabili e urgenti..meritevoli di scorciatoie amministrative e facilitazioni urbanistiche proprio per quel motivo..e per di più fonte di possibile lucro (a cui uno dovrebbe rinunciare a favore di un'altro) ... insomma..ce ne sarebbe da riempire fogli di avvocati..