vendita immobile con fotovoltaico

[spa]

E' possibile vendere un immobile ma non l'impianto ftv su cui è installato? Il POD dell'abitazione andrà ad essere intestato al nuovo proprietario...è d'obbligo quindi che anche l'impianto cambi di titolarità, corretto?
Ci sono altre modalità affinchè il proprietario originale mantenga la proprietà del fotovoltaico?
Grazie

[gattopardo 16]

Sì, è possibile. Hai mai sentito parlare del diritto di superficie.
La tua domanda presuppone che il tu impianto sia stato realizzato nel periodo in cui vigevano gli incentivi.
Se è così allora ti puoi riservare questo diritto reale sull'immobile; altrimenti dovresti valutare se conviene trasferire l'immobile con l'impianto fotovoltaico il cui valore dovrà essere determinato separatamente rispetto al valore dell'immobile.
Se ricadessi nella prima ipotesi potresti vendere solo l'immobile e ti manterrai il diritto di superficie sul tetto con i manufatti (impianto solare) che insistono su di esso. Dovresti provvedere a ricollocare in altra posizione, per non creare una servitù che dovresti pagare all'acquirente dell'immobile, l'inverter.
La durata del diritto di superficie la puoi stabilire tu, in accordo con l'acquirente tenuto conto degli anni residui dei benefici del conto energia. Presumo che un periodo inferiore a vent'anni sia sufficiente a ripagare il costo dell'investimento.

[spider61]

Però ci sarebbe il problema dei costi di manutenzione o sbaglio ? metti che ci siano infiltrazioni di acqua tra qualche anno o da rifare il tetto e devi partecipare alle spese , fossi io cercherei di vendere anche l'impianto e chiudere ......

[spa]

@gattopardo diritto di superficie: sono ignorante dal lato pratico come occorre procedere? Enel mi conferma che non possono essere presenti due utenze per lo stesso appartamento (SSP esistente e nuova utenza)

[Beppe66]

@spa: Vuoi un consiglio? vendi anche l'impianto ed elimini tutte le rogne:
- diritto di superficie (si fa dal notaio)
- eventuale rendita catastale a parte e relativa IMU
- diritto di passaggio x accedere ad inverter, impianto, ecc
- manutenzione del tetto (con relative infiltrazioni...sono tue o mie?)
- nuovo POD per trasformazione da SSP a RID (se è ancora possibile..e conviene?) ed imposte connesse

Ma poi di che potenza si tratta, e di che CE?
Queste cose si fanno per impianti da centinaia di kWp su capannoni....

[marcober]

- nuovo POD per trasformazione da SSP a RID (se è ancora possibile..e conviene?) ed imposte connesse.

Non è solo una questione di Pagare Irpef su Incentivi e RID..cosa che ridurrebbe drasticamente il conquibus netto che oggi si percepisce..ma il fatto che andando in RID occorre :
- aprire P IVA
- tenere contabilità
- pagare probabilmente il minimo INPS come imprenditore

D'altra parte anche tenersi impianto su diritto di superficie e vendere energia al nuovo proprietario, connettendolo al suo POD in SSP richiede P IVA, perchè comunque la cessione di EE in modo continuativo non è una attivita comm.le occasionale che si puo fare come Reddito Diverso.....insomma, si diventa una Esco.

Vendi impianto con la casa cercando di valorizzarlo al meglio... se proprio non lo vuole, minaccialo di smontarlo (se lo puoi rimontare altrove)...se non è fesso una "offerta" la deve fare per tenerlo...per dire..dividere in 2 i frutti attesi..e poi attualizzarli ad oggi.

Esempio ..fra incentivi, gse e autoconsumo renderà ancora 30 mila nei prossimi 15 anni? 15 mila a testa..e i 15 mila che ti deve li attualizzi ad oggi..potrebbero essere 10 mila.
Con 10 mila + quello che hai gia preso, magari la chiudi a zero ..cosa onerevole, visto che montare FV su casa che non si è certi sarà definitiva è un errore.

[gattopardo 16]

Per @spa. Il diritto di superficie è un diritto reale che, come gli altri diritti reali immobiliari, è previsto dal nostro ordinamento giuridico ed è disciplinato dal codice civile. Come tale deve essere costituito con atto pubblico (atto notarile, ovvero altro atto pubblico), quindi in forma scritta per la sua validità.
Tu avevi fatto una domanda ed io ti ho risposto esclusivamente sotto il profilo giuridico relativo al mantenimento dell'impianto fotovoltaico in capo a te o chi per te senza entrare nel merito della tua situazione.
Tanti altri hanno portato il loro contributo alla tua discussione devi valutare le loro riflessioni, facendone tesoro, perché frutto di esperienza: sono esperti del settore.
Mi permetto di aggiungere (sempre come suggerimento) che, per quanto allo stato conosco non avendo approfondito l'argomento, non credo sia necessario aprire una partita IVA per la produzione di energia elettrica per impianti di potenza inferiore ai 20 KW e sottostare a tutti gli oneri previdenziali e fiscali se non indicare in sede di dichiarazione dei redditi quanto percepito dalla vendita dell'energia elettrica (sul sito GSE). Informati, infine, da un legale se devi partecipare alle spese di gestione e manutenzione del fabbricato, ecc.
Dovrai avere un POD per l'immissione in rete dell'energia prodotta e il funzionamento dell'impianto fotovoltaico.
D'altronde fino a poco tempo fa questa era la procedura che seguivano le imprese che ti costruivano l'impianto fotovoltaico sul tetto di casa tua.
Da ultimo informati presso il GSE sulla praticabilità, tenuto conto della tua specifica situazione, se l'operazione, aldilà della eventuale convenienza economica, è giuridicamente praticabile.
Ti consiglierei di farti fare una valutazione, da un tecnico abilitato, sul valore dell'immobile con l'impianto fotovoltaico e senza di esso e di valutare il costo dell'atto di costituzione del diritto di superficie.

[spider61]

non credo sia necessario aprire una partita IVA per la produzione di energia elettrica per impianti di potenza inferiore ai 20 KW e sottostare a tutti gli oneri previdenziali e fiscali

Bisogna averla eccome PI, se impianto non è pertinente all'abitazione , anche se fosse 1kw , INPS invece no ......

[marcober]

non credo sia necessario aprire una partita IVA per la produzione di energia elettrica per impianti di potenza inferiore ai 20 KW
. .

E li sta l'inghippo.
Il limite 20 kw è un limite che fa diventare NON DOMESTICO (quindi con P IVA) qualsiasi impianto, ANCHE SE installato su un tetto di abitazione.
MA AL CONTRARIO, non rende DOMESTICO qualsiasi impianto sotto i 2o.
Infatti la Norma dice che un impinato è Domestico SE:
- è installato su tetto di una abitazione e la produzione è destinata a soddisfare i consumi DELLA ABITAZIONE
- è sotto 20 kw.

Ora, se quella abitazione..catastalmente..NON ha il tetto...perche appartiene a terzi..il FV su QUEL tetto non alimenta i consumi legati a QUEL tetto..ma di Terzi.

Ergo vien meno una delle 2 condizioni citate..e non vi è scampo a passare a P IVA

D'altra parte il GSE..quando attivi un RID SENZA AUTOCONSUMO..non ti fa andare avanti se non inserisci la P IVA.

Ma d'altra parte se lo connetti ad un POD di un Terzo (in RID o SSP..magari con un Mandato Enel te lo fa pure fare)..di fatto non fai AUTOconsumo...ma Vendita..perche la definizione di AUTOcosnumo prevede che chi produce coincide con chi consuma..in quel caso sarebbero diversi..e se sono diversi si configura una VENDITA, che a sua volta necessita di P IVA se fatta in modo continuativo..e qui la faccenda dura 15-20 anni, piu continuativa di cosi..

Fidati..la parte relativa alla proprietà è la cosa facile da risolvere e starebbe pure in piedi..l'ostacolo vero è fiscale..e davanti a quello tutti i sogni di chi voleva mettere impianti sui tetti di terzi e vendergli energia, si sono infranti..lo si puo fare solo con P IVa (e oggi significa rinunciare a detrazione 50%)

[gattopardo 16]

Per @spa.
Hai letto le precisazioni di spider e marcober? Come e perché mettere in dubbio le loro affermazioni?
Loro sono esperti del settore, se lo dicono loro dobbiamo prenderne atto. Punto.
Ad abbondanza (ripetuta jvant), per conferma, per eliminare e chiarire qualsiasi dubbio possa ancora restare (io non ne ho viste le loro puntualizzazioni), dovresti metterti in contatto con il GSE.

[spider61]

Marcober ha puntualizzato il tutto , non si sà di che potenza sia l'impianto , ma essendo abitazione sarà tra i 3 e i 6kw ; non conviene assolutamente intestarsi altro POD (se mai fosse possibile per mantenere l'impianto) i costi non coprirebbero le entrate se CE.... conviene vedere quanti anni ancora di CE ci sono fare un calcolo sulle entrate e fare fifty fifty tra venditore e compratore .

[mozart]

vendita immobile con fotovoltaico

Ma di quanti kwp stiamo parlando?
Se è un abitazione lascia stare e vendi tutto insieme...se è un impianto industriale c'è da pensarci


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[spa]

Grazie a tutti siete stati decisamente esaustivi: avevo già considerato la possibilità di cambiare regime da SSP a RID ma ciò non è possibile perchè trattasi di privato non p.iva. L'impianto è sotto i 3 kW. Mi sento tranquilla nell'aver consigliato al cliente di vendere tutto appartamento e impianto. Molte grazie.